Kỳ II: Khắc phục bất cập

Siết chặt thuế chuyển nhượng bất động sản

Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Việt Trì xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản đảm bảo thời gian quy định.

Mánh khóe lách luật

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế. Đối với hoạt động kinh doanh mua bán chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định.

Quy định là vậy, nhưng thực tế khá phổ biến là khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế. Việc xác định giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng có phù hợp với giá thị trường hay không đang đặt ra những khó khăn đối với cơ quan thuế. Hơn nữa, căn cứ cụ thể để xác định giá thị trường tại từng thời điểm không có, chủ yếu dựa trên thông tin ngoài xã hội, do vậy không đủ cơ sở pháp lý về giá thị trường để ấn định đối với người nộp thuế. Thực tế hiện nay, bảng giá đất của tỉnh quy định vẫn đang thấp so với giá giao dịch trên thị trường.

Mặt khác, theo quy định về giá tính thuế thu nhập cá nhân, giá tính lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng BĐS được căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng hoặc giá đất, giá nhà do UBND tỉnh quy định. Lợi dụng quy định này người nộp thuế đã kê khai giá mua, bán chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị mua bán thực tế bằng mánh khóe lập song song hai hợp đồng với giá trị khác nhau khi mua bán, chuyển nhượng BĐS nhằm trốn thuế. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn tiếp tay cho tình trạng thổi giá, đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường BĐS, tác động xấu đến toàn xã hội.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, căn cứ vào bảng giá đất người mua bán nhà đất, BĐS kê khai nộp các loại thuế, phí. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng BĐS giá trị luôn cao hơn so với giá tại bảng giá đất được công bố, người mua bán BĐS cũng lờ đi việc kê khai thật với giá mua bán, chuyển nhượng nhằm né tránh phải nộp các khoản thuế, phí liên quan, dẫn đến Nhà nước thất thu thuế, gây những khó khăn cho ngành thuế.

Trao đổi với chúng tôi về những khó khăn trong công tác chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS, đồng chí Nguyễn Tài Tuệ - Chi cục trưởng Chi cục Thuế thành phố Việt Trì cho biết: “Bên cạnh một số người nộp thuế (NNT) thực hiện tốt việc chấp hành kê khai thì vẫn còn nhiều NNT chống đối, thậm chí phản đối không hợp tác với cơ quan thuế. Trong khi hiện nay, căn cứ cụ thể để xác định giá thị trường tại từng thời điểm chưa có, việc xác định giá BĐS để áp thuế chủ yếu dựa trên việc thu thập thông tin. Đồng thời vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với giao dịch BĐS, do vậy người mua và người bán có thể giao dịch bằng tiền mặt nên cơ quan thuế không kiểm soát được giá trị thực tế giao dịch nên tạo kẽ hở cho việc trốn thuế. Tuy cơ quan thuế có quyền ấn định thuế đối với các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế nhưng không có chức năng điều tra, nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định là rất khó khăn”.

Tìm hiểu thêm những khó khăn, bất cập trong việc thu thuế chuyển nhượng BĐS, chúng tôi được biết không chỉ việc lách luật nhằm giảm thuế, trốn thuế đối với tài sản đất mà việc kê khai tài sản gắn liền với đất như nhà ở và các công trình xây dựng khác còn khá phổ biến. Hầu hết trên phiếu đều không ghi các thông tin về nhà ở và các công trình xây dựng trên đất do NNT không kê khai, trong khi thời hạn giải quyết hồ sơ rất ngắn nên việc kiểm soát có hay không có tài sản trên đất cũng gặp khó khăn do quan thuế không được kiểm tra tại thực địa…

Công chứng viên Văn phòng công chứng Việt Trì hướng dẫn, tuyên truyền người mua bán, chuyển nhượng bất động sản về các quy định của ngành thuế, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Biện pháp cứng rắn

Trước những hành vi cố tình lách luật, trốn thuế, ngành Thuế tiếp tục thực hiện nghiêm túc các quy định về chống thất thu thuế đối với chuyển nhượng BĐS theo sự chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế cũng như của tỉnh thông qua các giải pháp cụ thể phù hợp với thực tiễn trên địa bàn và yêu cầu các Chi cục Thuế nghiêm túc thực hiện, chấp hành các quy trình, thủ tục đúng theo quy định, không gây phiền hà cho NNT.

Cụ thể, thực hiện cung cấp dữ liệu thông tin về giá giao dịch thực tế như: Giá trúng đấu giá, giá những lần chuyển nhượng gần nhất, giá chuyển nhượng của các thửa đất liền kề, thông tin về giá từ các nguồn khác… đến chính quyền địa phương các cấp, các đơn vị công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tuyên truyền, vận động NNT khai đúng giá chuyển nhượng BĐS ngay từ khâu chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng. Cùng với đó, Cục Thuế tỉnh chỉ đạo các đơn vị tham mưu cho huyện, thành lập ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách cấp huyện. Trên cơ sở đó thực hiện tổ chức hội nghị cấp huyện để triển khai các nội dung thực hiện “tiền phòng, hậu kiểm” đúng nguyên tắc chỉ đạo của Bộ Tài chính. Chỉ đạo các đơn vị thường xuyên phối hợp cung cấp giá chuyển nhượng BĐS tại các địa bàn cho cơ quan thuế để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu về giá chuyển nhượng thực tế. Bộ phận tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng BĐS, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo đúng quy định, không quá năm ngày làm việc. Tăng cường việc giám sát chặt chẽ việc thực hiện yêu cầu NNT giải trình, kê khai lại giá chuyển nhượng, xử lý nghiêm nếu có sai phạm, tiêu cực xảy ra. Quán triệt, kiểm tra, giám sát tất cả các công chức tham gia vào quá trình giải quyết hồ sơ phải nâng cao đạo đức công vụ; lãnh đạo các đơn vị thuế chịu trách nhiệm trước lãnh đạo Cục Thuế đối với trách nhiệm thi hành công vụ, đảm bảo công khai, minh bạch, đúng quy trình, đúng luật.

Trong khi toàn xã hội chưa thực hiện được giao dịch không dùng tiền mặt để kiểm soát thanh toán của các bên xác định giá giao dịch thị trường, Cục Thuế tỉnh yêu cầu các Chi cục Thuế tiếp tục thực hiện công tác chống thất thu BĐS theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế về việc nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Đồng thời chỉ đạo thực hiện đúng nguyên tắc chỉ đạo của Bộ Tài chính “tiền phòng, hậu kiểm” và chỉ đạo của Tổng cục Thuế không thực hiện trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định.

Trao đổi về những giải pháp chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS, đồng chí Nguyễn Huy Hồng - Cục trưởng Cục Thuế tỉnh nhấn mạnh: “Khâu quan trọng nhất trong việc chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS đó là nhận thức và ý thức của người dân. Chính vì vậy, đến thời điểm này, ngành Thuế Phú Thọ tiếp tục tăng cường tuyên truyền, vận động, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kê khai đúng giá chuyển nhượng BĐS theo giá thực tế giao dịch trên thị trường bằng nhiều hình thức trên các phương tiện thông tin đại chúng. Thực hiện đúng nguyên tắc chỉ đạo của Bộ Tài chính “tiền phòng, hậu kiểm”, đồng thời giải quyết hồ sơ đúng hạn khi hồ sơ đảm bảo đầy đủ theo quy định “không quá năm ngày làm việc”.

Cùng với việc đưa ra những giải pháp nhằm siết chặt thuế chuyển nhượng BĐS, việc đưa ra những kiến nghị nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập cũng được ngành Thuế tập trung. Vấn đề giá đất Nhà nước quy định hiện nay chưa sát với thị trường, nên ngành thuế chưa có đủ căn cứ chính xác để có chế tài mạnh chống thất thu thuế. Đây cũng là một trong những vướng mắc, bất cập cơ bản hiện nay, gây khó khăn đối với ngành thuế. Vì vậy, ngành Thuế cũng đề nghị UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất sát giá thị trường hoặc quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại bảng giá theo từng khu vực để làm căn cứ thu thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời chỉ đạo cơ quan công an phối hợp với cơ quan thuế để xác minh thông tin giá giao dịch đối với các hợp đồng rủi ro cao, cơ quan thuế cung cấp thông tin và đề nghị phối hợp xác minh, điều tra và xử lý nghiêm các trường hợp công chứng hai giá, từ đó tạo sự lan tỏa trong cộng đồng nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, thực hiện nộp thuế theo nghĩa vụ, trách nhiệm của công dân, góp phần chống thất thu ngân sách Nhà nước, chống đầu cơ, thổi giá đất, ổn định nền kinh tế.

Tin liên quan:

Siết chặt thuế chuyển nhượng bất động sản

Luật Quản lý thuế đã quy định rõ, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều người mua và người bán đã ngầm thỏa thuận với nhau để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích trục lợi. Từng diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS trong thời gian dài, đến nay, hành vi vi phạm pháp luật này đã được Nhà nước điều chỉnh siết chặt, tránh thất thu cho ngân sách…

Huyền Nga