Cơ hội an cư cho người trẻ

Sẵn sàng thuê lâu dài

Nghị quyết số 303 ngày 30/9 của Chính phủ về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030, nêu rõ: Dù phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả tích cực trong thời gian qua, song nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn thiếu, cơ cấu sản phẩm nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu cho thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động là rất lớn.

Do đó, bên cạnh nhà ở để bán, các địa phương cần xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn cho số đông người dân, giúp bảo đảm an sinh xã hội, an ninh trật tự, nâng cao năng suất lao động và góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết 303, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 là 899.857 căn. Trong đó, nhà ở cho thuê được giao 191.023 căn, chiếm khoảng 21%.

Đây không chỉ là sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm mà còn là vấn đề thay đổi cách tiếp cận chính sách nhà ở. Thay vì mặc định “an cư” phải gắn với việc sở hữu một căn nhà, người dân có thể tiếp cận chỗ ở ổn định, phù hợp khả năng chi trả và vị trí làm việc thông qua hình thức thuê dài hạn.

Chị Trần Thu Trang (32 tuổi) - công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp ở xã Thanh Trì (Hà Nội) cho biết, thời gian qua chị tìm hiểu một số dự án nhà ở xã hội mở bán nhưng giá cũng dao động từ 1,7-2 tỷ đồng/căn.

Theo chuyên gia, việc xây nhà ở cho thuê đúng chỗ quan trọng không kém xây đủ số lượng để tránh việc khu nhà được xây lên rơi vào cảnh vắng người vì xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng (Trong ảnh: Một dự án nhà ở xã hội tại Mê Linh, Hà Nội) Ảnh: trọng hiếu

“Gia đình tôi 2 vợ chồng đều làm công nhân và nuôi hai con nhỏ, mua một căn nhà ở xã hội với mức giá này thì phải chi khoản tiền quá lớn. Chúng tôi tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng. Nếu vay để mua, mỗi tháng phải lo trả nợ trong khi tiền học, tiền ăn, tiền sinh hoạt của hai con cũng rất nhiều. Chúng tôi mong có thêm nhà ở cho thuê giá phù hợp, hợp đồng dài hạn, có chỗ ở ổn định gần nơi làm việc. Khi tích lũy đủ, chúng tôi mới nghĩ đến chuyện mua nhà”, chị Trang nói.

Anh Nguyễn Hùng - nhân viên kỹ thuật đang thuê trọ tại Cầu Giấy (Hà Nội), chia sẻ: “Với tôi, thuê được một căn nhà ổn định, giá vừa sức và gần chỗ làm quan trọng hơn việc phải mua nhà ngay. Nếu có những dự án nhà ở cho thuê được quản lý bài bản, có hợp đồng dài hạn, giá thuê ổn định thì tôi sẵn sàng thuê lâu dài”.

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS Trần Xuân Lượng - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) cho biết, đây là một quyết sách vĩ mô đúng đắn và phù hợp với xu thế đô thị hóa.

Tuy nhiên, ông cho rằng, Việt Nam có đặc thù về tâm lý và văn hóa khi người dân từ lâu coi trọng quyền sở hữu bất động sản. Quan niệm “an cư mới lạc nghiệp” khiến nhiều người vẫn xem việc sở hữu một căn nhà là đích đến quan trọng.

Do đó, muốn phát triển mạnh nhà ở cho thuê, theo ông Lượng, chính sách cần tạo ra một lộ trình đủ linh hoạt, nếu không sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng "thừa cung, bỏ hoang" hoặc bị người dân quay lưng do hoài nghi rủi ro pháp lý và minh bạch.

Theo ông Lượng, một hướng có thể nghiên cứu phát triển là mô hình “thuê - thuê mua - mua”, với các điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ được quy định minh bạch.

Ở giai đoạn đầu, người lao động trẻ, chuyên gia, hộ gia đình mới chuyển đến đô thị hoặc những người chưa đủ tích lũy có thể thuê nhà dài hạn với giá phù hợp. Hợp đồng cần đủ dài để tạo sự ổn định, nhất là với những gia đình có con nhỏ, tránh tình trạng người thuê liên tục phải thay đổi chỗ ở.

Nhà ở xã hội Hoàng Huy ở An Dương, TP Hải Phòng Ảnh: NHƯ Ý

Sau một thời gian thuê và đáp ứng các điều kiện nhất định, người dân có thể được lựa chọn chuyển sang hình thức thuê mua nếu chính sách và dự án được thiết kế theo mô hình này. Khi đó, một phần khoản tiền đã thanh toán có thể được tính vào nghĩa vụ tài chính khi thuê mua, theo cơ chế được công khai ngay từ đầu.

Cuối cùng, với những trường hợp có khả năng tài chính và đáp ứng điều kiện, người thuê có thể chuyển sang mua nhà. Việc chuyển đổi này cần đi kèm các quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng để tránh tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ.

"Điểm quan trọng là người dân phải biết ngay từ khi ký hợp đồng: mình được hưởng quyền gì, phải trả bao nhiêu, sau bao lâu có thể chuyển đổi và công thức tính toán như thế nào", ông Lượng nói.

Cần “xây đúng chỗ”

Để mô hình nhà ở cho thuê vận hành bền vững, bài toán tiếp theo là ai sẽ đầu tư, ai quản lý và xây ở đâu?

Theo ông Lượng, Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo trong việc nắm giữ quỹ đất sạch, lập quy hoạch chiến lược, trực tiếp quản lý, vận hành và định giá cho thuê.

Nhà nước nên giữ vai trò kiến tạo và điều tiết, thay vì để thị trường tự quyết hoàn toàn cơ cấu sản phẩm. Nhà nước có thể chủ động hơn trong việc chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch, xác định vị trí, tiêu chuẩn nhà ở và cơ chế giá thuê.

Trong khi đó, doanh nghiệp có thể tập trung vào xây dựng, ứng dụng công nghệ để giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công và bảo đảm chất lượng công trình đạt chuẩn theo đặt hàng của Nhà nước.

Sự phân công rõ ràng này triệt tiêu tình trạng "thả nổi" giá thuê, đảm bảo tính công bằng xã hội và tối ưu hóa hiệu quả đồng vốn ngân sách.

Nghị quyết 303 cũng định hướng ưu tiên nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.

Đây là điều kiện then chốt để tránh tình trạng xây nhà ở cho thuê tại nơi có đất nhưng thiếu việc làm, thiếu trường học, bệnh viện, thương mại và giao thông công cộng.

Nếu một căn hộ có giá thuê thấp nhưng người thuê phải mất hàng giờ mỗi ngày để đi làm, khoản tiết kiệm từ tiền nhà có thể bị triệt tiêu bởi chi phí và thời gian đi lại.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho rằng bên cạnh câu chuyện tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận của người dân, cần quan tâm đến thanh khoản thực tế của các dự án.

Theo ông Quê, hiện có những dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng bán chậm. Ông dẫn trường hợp một dự án tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án gần đó mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng vẫn chưa bán hết 2 tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, nơi tập trung các khu công nghiệp lớn và nhu cầu nhà ở xã hội cao, ông Quê cho biết, một dự án quy mô khoảng 1.000 căn nhưng chỉ bán được vài chục căn.