Pháp lý chưa hoàn thiện, bên bán neo giá quá cao trong khi bên mua phải tính thêm chi phí vốn, thời gian và rủi ro triển khai đang khiến nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản khó đi đến thỏa thuận.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc, năng lực tồn tại của chủ đầu tư không còn được quyết định đơn thuần bởi quy mô quỹ đất hay số lượng dự án sở hữu. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, pháp lý, năng lực tài chính và khả năng triển khai là những yếu tố quan trọng quyết định doanh nghiệp có thể duy trì hoạt động, vượt qua giai đoạn khó khăn hay không.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc sâu sắc. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa vào quy mô nguồn cung, giao dịch và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, cả người mua lẫn doanh nghiệp đang chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, hiệu quả khai thác và nhu cầu ở thực. Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, tổ chức ngày 30/10 tại TPHCM, đã làm rõ xu hướng này và những yêu cầu mới đặt ra cho toàn ngành.
Thị trường bất động sản đang dịch chuyển từ cuộc cạnh tranh về quỹ đất, vị trí và tốc độ bán hàng sang chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng và khả năng vận hành dài hạn. Trong khi đó, áp lực chi phí, pháp lý và khả năng chi trả của người mua đang đặt ra bài toán ngày càng khó cho các chủ đầu tư.
Trước sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà, Bcons tính phát triển các dự án căn hộ riêng cho người cao tuổi và người trẻ, thay vì áp dụng một mô hình thiết kế chung.
Dòng tiền, pháp lý dự án và khả năng chịu đựng chi phí vốn đang tạo khoảng cách ngày càng lớn giữa các chủ đầu tư bất động sản.
Vị trí và giá bán không còn là những yếu tố quyết định duy nhất khi khách hàng lựa chọn bất động sản. Khả năng kết nối hạ tầng, môi trường sống, chất lượng vận hành và chi phí sử dụng dài hạn đang trở thành những thước đo mới, buộc doanh nghiệp thay đổi cách phát triển sản phẩm.
Hàng loạt báo cáo thị trường bất động sản quý III-2026 vừa công bố cho thấy, giá chào bán chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội tiếp tục đi xuống. Nhiều căn hộ được điều chỉnh giá bán nhưng người mua vẫn cân nhắc kỹ trước khi giao dịch.
Sau nhiều năm gắn với hình ảnh đô thị hiện đại nhưng vắng bóng cư dân, thậm chí bị gọi là “thành phố ma”, thị trường nhà ở tại khu đô thị rộng 1.000ha thuộc TPHCM đang có những thay đổi đáng chú ý sau một thập kỷ.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ tăng trưởng dựa vào quy mô, giao dịch và kỳ vọng tăng giá sang chú trọng chất lượng sản phẩm, hiệu quả khai thác và nhu cầu ở thực. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược đầu tư, phát triển dự án.
Đó là nhận định của các chuyên gia, nhà quản lý tại Diễn đàn phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra tại TP.HCM chiều 30/10.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang thay đổi khi người mua nhà ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, tiện ích và giá trị sử dụng lâu dài. Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển dự án, thay vì chỉ cạnh tranh về vị trí và giá bán.
Nằm trên đảo tự nhiên, Diamond Island là khu căn hộ có vị trí đặc biệt tại TPHCM. Sau nhiều năm mở bán, giá chào bán thứ cấp tại đây phổ biến 120-150 triệu đồng/m3, cao gấp 3 lần so với mức giá ban đầu.
Quốc lộ 13 đang bước vào giai đoạn nâng cấp, mở rộng, mang theo kỳ vọng tăng giá nhà ở. Tuy nhiên, thị trường căn hộ dọc tuyến đường này lại xuất hiện nhiều tin rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng.
Hoạt động cho thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận diễn biến tương đối tích cực nhưng có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Các tòa nhà tại khu vực lõi trung tâm, đặc biệt là khu vực Quận 1 cũ và Thủ Thiêm, tiếp tục thu hút khách thuê quốc tế.
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa các phân khúc.
Giá căn hộ vẫn neo cao, lãi vay chưa hạ, còn chủ đầu tư chọn giữ giá niêm yết và hỗ trợ tài chính thay vì giảm giá bán. Người mua ở thực bị kẹt giữa hai bên.
Giá sơ cấp nhà liền thổ tại TPHCM bình quân hơn 200 triệu đồng/m2 đất. Thị trường nhà liền thổ TP.HCM quý III/2026 ghi nhận sự phân hóa về giá bán và sức mua giữa các khu vực, chú trọng vị trí, khả năng tài chính và giá trị sử dụng lâu dài.
Trong bối cảnh sức mua chững lại, khan hiếm nhà ở vừa túi tiền, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang dịch chuyển về các khu vực có hạ tầng phát triển nhưng giá nhà vẫn neo cao, đòi hỏi người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa vị trí, khả năng kết nối và khả năng chi trả…
Giá bán sơ cấp bất động sản gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) trong quý III/2026 giảm 29% so với cùng kỳ năm trước, xuống bình quân 214 triệu đồng/m² đất. Trong bối cảnh lãi suất cao, thanh khoản suy yếu và lượng hàng tồn kho còn lớn, nhiều chủ đầu tư tiếp tục trì hoãn kế hoạch mở bán.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường đất công nghiệp phía Nam ghi nhận diện tích hấp thụ 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có nhịp độ giao dịch chậm lại, dù tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao.
Trong bối cảnh lãi suất leo thang khiến thanh khoản thị trường liên tục giảm mạnh, các chủ đầu tư bất động sản và cả nhà đầu tư cá nhân đang chờ đợi sóng hạ tầng, đặc biệt là các công trình giao thông trọng điểm sẽ mở rộng không gian phát triển mới, kéo dòng tiền tới nhanh hơn.
Thay vì vội vàng xuống tiền vì lo ngại giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng, người mua hiện có thêm điều kiện cân nhắc về vị trí, chất lượng, giá bán và phương án tài chính. Dù mặt bằng giá vẫn cao, thị trường đang từng bước thay đổi theo hướng có lợi hơn cho người mua.
Giá nhà nội đô tăng cao, hạ tầng kết nối cải thiện cùng nhu cầu sống thay đổi đang khiến nhiều người trẻ mở rộng bán kính tìm nhà về các đô thị vệ tinh.
Sau giai đoạn giá căn hộ liên tục tăng cao, thị trường nhà ở Hà Nội đang xuất hiện một chuyển động đáng chú ý. Nhiều dự án hoàn thành, bàn giao trong năm 2026 khiến lượng lớn căn hộ mua từ những năm trước được đưa vào khai thác cho thuê. Nguồn cung tăng trong khi người thuê có thêm lựa chọn đang tạo nên một cuộc cạnh tranh mới giữa các chủ nhà.
Cơ hội việc làm chỉ là yếu tố ban đầu quyết định có hút được nhân tài đến một địa phương hay không. Nhà ở, giao thông, trường học, y tế và chất lượng môi trường sống mới quyết định họ có đưa gia đình đến và gắn bó lâu dài với một vùng đất.
FDI vào TP.HCM tăng mạnh, kéo theo nhu cầu nhân lực chất lượng cao, nhưng nhà ở, giao thông và tiện ích cho chuyên gia vẫn là bài toán cần giải quyết.
Không chỉ là vấn đề ngân sách, người mua nhà hiện nay cảm thấy sẵn sàng hơn với các đại đô thị ở khu vực vệ tinh, bởi họ thực sự ưu tiên những không gian sống chất lượng.
Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh đi vào hoạt động được kỳ vọng mở rộng nguồn cầu, thúc đẩy nguồn cung và nâng chất lượng bất động sản văn phòng.
Cú hích hoàn thiện loạt trục hạ tầng trọng điểm cùng định hướng siêu đô thị đa cực đang tái cấu trúc toàn diện thị trường nhà ở phía Nam.
Thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm, giá trị bất động sản được đánh giá dựa trên khả năng cung cấp một hệ sinh thái sống toàn diện. Đây là một xu hướng nổi bật trong bối cảnh hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ và mô hình phát triển đô thị theo giao thông công cộng (TOD) ngày càng được chú trọng…
Không chỉ nhà đầu tư, một số doanh nghiệp phát triển dự án cũng thừa nhận hoạt động bán hàng đang chậm hơn kỳ vọng. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn là áp lực, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Quy mô ngày càng mở rộng, nhiều hệ thống kỹ thuật và yêu cầu phản hồi tức thì đang đặt ra các yêu cầu ngày càng cao cho công tác quản lý vận hành tại các khu công nghiệp.
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang tăng mạnh, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn ở mức cao, sản phẩm vừa khả năng chi trả khan hiếm, cộng với áp lực lãi vay, khiến nhiều người có nhu cầu ở thực tiếp tục cân nhắc trước khi xuống tiền.
Hai dự án mở rộng Quốc lộ 13 với tổng vốn hơn 26.000 tỷ đồng đang tạo thêm động lực cho thị trường nhà ở phía Đông Bắc TP.HCM, nơi nguồn cung căn hộ mới bắt đầu gia tăng.
Nguồn cung nhà ở TP.HCM đang tăng mạnh sau nhiều năm khan hiếm, chuyên gia kỳ vọng thị trường cạnh tranh hơn, người mua thêm lựa chọn và mặt bằng giá dần ổn định.
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được kỳ vọng tạo nền tảng quan trọng để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, bền vững.
Từng kỳ vọng có thể xuống tiền vài trăm triệu đồng để mua căn hộ, sau đó bán lại kiếm chênh lệch trong thời gian ngắn, không ít nhà đầu tư tại khu vực Bình Dương cũ đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.
Nguồn hàng tại các dự án dọc Quốc lộ 13 đang được doanh nghiệp bất động sản tăng tốc đưa ra thị trường. Song, kỳ vọng hạ tầng tạo “sóng lớn” khó thành hiện thực khi mặt bằng giá đã tăng đáng kể và người mua ngày càng chú trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác dòng tiền.
Đặt TP.HCM lên bàn cân cùng các đô thị Đông Nam Á, mổ xẻ chu kỳ 40 năm của thị trường và nhận diện dòng tiền đón đầu hạ tầng, Diễn đàn bất động sản 2026 do TheLEADER tổ chức ngày 25/08/2026 đã mở ra cái nhìn thực chứng về những "siêu cơ hội" đang hình thành trong kỷ nguyên siêu đô thị.
VIFC-HCMC đang từng bước hoàn thiện thể chế và hạ tầng để thu hút dòng vốn, các định chế tài chính quốc tế và hình thành một hệ sinh thái tài chính tại TP.HCM.