Phải hành động kịp thời

Thách thức lớn nhất là rào cản pháp lý

Tại Hội thảo Gỡ vướng địa ốc thúc đẩy tăng trưởng do Báo Đầu tư tổ chức sáng 19.4, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan có hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP (năm 2022). Đây cũng là ngành xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Đặc biệt, ông Lực chỉ ra “tứ giác liên thông” là ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm và bất động sản. “Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế”, ông nói.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, hiện thị trường đang gặp nhiều vướng mắc, thách thức, trong đó thách thức lớn nhất là rào cản pháp lý. Ông Lực phân tích, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư với nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Chẳng hạn, hiện vẫn chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều quy định vẫn chưa đầy đủ, hoặc chưa được hướng dẫn kịp thời. Chẳng hạn, condotel, officetel đã có từ 5 - 7 năm nay song mãi đến tháng 4 vừa qua, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 10 về cấp sổ hồng cho loại hình này. Chính vì vướng mắc pháp lý khiến hiện cả nước có khoảng 1.000 dự án đang phải tạm dừng, theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Số liệu của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, năm 2022 chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội với hơn 5.200 căn hộ, trong khi đó, trên 60% nguồn cung thị trường là phân khúc bất động sản hạng sang. Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Thứ ba là nguồn vốn. Do chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản từ nửa cuối năm ngoái và siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến vốn của thị trường này gặp rất nhiều khó khăn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest xác nhận, vốn không phải là khó khăn nhất với các doanh nghiệp vì bằng cách này hay cách khác, doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở. Vấn đề pháp lý mới là khó khăn lớn nhất và được các doanh nghiệp đặt nhiều kỳ vọng tháo gỡ, ông nói.

Ưu tiên nhà ở xã hội

Thực tế, thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030… Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Theo TS. Cấn Văn Lực, các chính sách này có thể coi như “cỗ đã lên bàn”, “vấn đề bây giờ chỉ còn là thực thi”.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo ông Lực, cơ quan quản lý cần bảo đảm thực hiện tốt các chính sách trên; đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản. Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu…, bảo đảm đồng bộ, nhất quán. Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay chỉ có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản.

Theo ông Nghĩa, vấn đề bây giờ không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Do đó, “cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo đó, cần tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ…. Đồng thời, cần tập trung vào đối tượng mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua. Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả.

Nhấn mạnh “phải hành động kịp thời”, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế lưu ý, Chính phủ cần xem xét để “vướng đâu gỡ đó”, nếu vướng ở nghị định phải sửa nghị định, vướng thông tư phải sửa thông tư, có thể ban hành một thông tư sửa nhiều thông tư, một nghị định sửa nhiều nghị định theo hướng thủ tục rút gọn. Đối với việc sửa đổi các luật có liên quan bất động sản tới đây cần theo hình tháp ngược: một nghị định có thể hướng dẫn thi hành nhiều luật để tránh sự chồng chéo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị, trong giai đoạn này, cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội vì đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường. Bên cạnh đó, cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất.

Đan Thanh