THẢO LUẬN TỔ 10: CHƯA CÓ LÝ DO CỤ THỂ LOẠI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Toàn cảnh Tổ 10 (gồm các Đoàn ĐBQH tỉnh: Hà Giang, Thái Bình, Đồng Tháp) cho ý kiến vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tổ 10 gồm đại biểu Quốc hội các Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang, Thái Bình, Đồng Tháp.

Điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản quy định: 1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Cho ý kiến về quy định này, đại biểu Hoàng Ngọc Định – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn (Điều 57). Quy định như vậy sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện, vì Dự thảo Luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn; cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập, do vậy, việc khôi phục lại cần được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.

Hơn nữa, vẫn chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản, trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Đại biểu cho biết, trong số gần 90 quốc gia thuộc liên minh công chứng Latin (bao gồm 22 nước Liên minh Châu Âu), đa số đều quy định bắt buộc các giao dịch mua bán, chuyến nhượng bất động sản phải công chứng mà không có ngoại lệ về mặt chủ thể.

Tại Việt Nam, nếu với mục đích bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh bất động sản, so sánh về mặt tiêu chuẩn hành nghề, mức độ chịu trách nhiệm, chi phí thực hiện, công chứng có những lợi thế rõ ràng hơn hắn. Đặc biệt, chi phí công chứng thấp hơn từ 20 đến 50 lần so với chi phí giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần.

Đại biểu Hoàng Ngọc Định - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang.

Theo đại biểu Hoàng Ngọc Định, việc "số hóa" cơ sở dữ liệu cùng với việc chuẩn bị sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng, trong đó có nội dung quan trọng được đưa vào dự thảo Luật là việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia và hệ thống công chứng số. Những thay đổi này dự kiến sẽ đem lại sự thuận tiện hơn trong việc tiến hành các thủ tục công chứng; đồng thời cũng nâng cao chất lượng của hoạt động này. Việc theo dõi các tài sản giao dịch qua công chứng có thể được thực hiện trên phạm vi toàn quốc một cách nhanh chóng và chính xác, từ đó ngăn ngừa hiệu quả các hành vi gian lận, đặc biệt là việc theo dõi giao dịch của các tài sản hình thành trong tương lai, tránh việc tài sản bị thế chấp hoặc bán cùng lúc cho nhiều chủ thể khác nhau.

Đại biểu nhấn mạnh, công chứng với tư cách là một dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện sẽ có mức độ bảo đảm về trách nhiệm cao hơn so với các sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, cơ chế chịu trách nhiệm của công chứng là trách nhiệm vô hạn, có sự hỗ trợ của bảo hiểm nghề nghiệp và dự kiến sau này sẽ có quỹ hỗ trợ bồi thường rủi ro nghề nghiệp do Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam thành lập và vận hành để bảo đảm tối đa quyền lợi của người yêu cầu công chứng. Kể cả trường hợp văn phòng công chứng bị giải thể, vẫn có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người yêu cầu công chứng.

Còn cơ chế chịu trách nhiệm của Sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng giống như các doanh nghiệp thông thường, đó là trách nhiệm hữu hạn. Đặc biệt, việc thành lập và giải thể sàn giao dịch dễ dàng hơn nhiều so với việc thành lập và giải thể tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, nếu có gian lận của sàn giao dịch bất động sản sau đó sàn bị giải tán thì mức độ bảo đảm quyền lợi của khách hàng là khá mong manh.

Nhìn vào bản chất, sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua, còn công chứng thiên về việc bảo đảm an toàn pháp lý, sự công bằng và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Do vậy, không nên sử dụng sàn giao dịch bất động sản với ý nghĩa là để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản và ngược lại, công chứng không thể cung cấp các dịch vụ thay thế chức năng của sàn giao dịch bất động sản.

Xét về mặt lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng. Do vậy, không thể đòi hỏi ở sàn yếu tố khách quan trong các hoạt động, đặc biệt khi các sàn trực tiếp góp vốn với chủ đầu tư đế kiếm lời, hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư để hưởng chênh lệch giá.

Công chứng đặt ở vị trí trung gian với nguyên tắc hoạt động sống còn là bảo đảm tính khách quan, tuyệt đối không nghiêng về lợi ích của bên nào. Đặt trong bối cảnh hệ thống pháp luật của Việt Nam, người tiêu dùng được xác định là bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư, công chứng là công cụ hữu hiệu và kinh tế nhất, mang tính khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong các giao dịch dân sự, bởi không phải ai cũng có đủ nhận thức và điều kiện về tài chính để sẵn sàng mời luật sư hoặc các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp tham gia vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhỏ lẻ, giá trị ở mức vừa và nhỏ.

Đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp

Cùng quan điểm với đại biểu Hoàng Ngọc Định, đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho biết, khoản 3 Điều 45 về Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Quy định như vậy chưa rõ ràng, mua bán không thông qua công chứng, chứng thực nên có tình trạng bán một chỗ lấy tiền hai chỗ; vừa thế chấp dự án cho ngân hàng sau đó bán lại cho tổ chức cá nhân mua nhà, thu tiền không trả tiền cho ngân hàng nhưng cá nhân mua nhà không hay biết… đã dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua. Đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị, nếu là chủ đầu tư dự án mua bán kinh doanh với nhau không cần qua công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp là cá nhân mua bán với chủ đầu tư thì bắt buộc qua công chứng, chứng thực, để đảm bảo hiệu quả, an toàn cho người mua.

Dự thảo luật quy định, người đại diện pháp luật cho sàn bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào bản hợp đồng, hợp đồng này là căn cứ triển khai các bước thủ tục tiếp theo. Điều này có nghĩa là được cấp quyền sở hữu nhà không thông qua công chứng, chứng thực. "Quy định như vậy “đánh đồng” với giá trị pháp lý với công chứng và chồng chéo với Luật Công chứng. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản thiên về hoạt động mang tính chất môi giới, làm cầu nối giữa bên bán và bên mua; thậm chí có thể là “sân sau” của doanh nghiệp bất động sản", đại biểu Phạm Văn Hòa nói.

Lan Hương - Nghĩa Đức