Bất động sản công nghiệp lội ngược dòng nhưng... 'thủng lỗ chỗ'

Dòng vốn tỷ USD từ các “đại bàng” Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… vẫn đang giúp phân khúc bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng, với nhiều dự án có tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm triệu USD.

Điển hình như dự án của Fulian Precision Technology (Singapore) với vốn đầu tư 621 triệu USD tại Bắc Giang, dự án 280 triệu USD của Goertek (Hong Kong) Co. tại Bắc Ninh, dự án của Shandong Haohua Tire (Trung Quốc) trị giá 500 triệu USD tại Bình Phước…

Mừng và lo đan xen

Không chỉ khởi sắc ở dòng vốn mới chảy vào, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đang hoạt động cũng ghi nhận sự trở lại tích cực trong nửa cuối năm 2023. Nhiều tên tuổi hàng đầu kinh doanh tốt, ghi nhận lợi nhuận ổn định, cổ phiếu liên tục tăng trần, gấp hàng chục % sau gần 1 năm.

Tuy nhiên, nếu soi kỹ vào trong các con số trên báo cáo tài chính, có thể thấy trong sự tăng trưởng tích cực, vẫn còn không ít những “vết gợn” của các doanh nghiệp trong ngành, cho thấy các công ty không thể lơ là cảnh giác nếu không muốn rơi vào cảnh “chưa kịp vui đã phải buồn”.

Bất động sản công nghiệp có tiềm năng khổng lồ nhưng cũng không ít thách thức.

Điển hình như trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã có quý gần cuối năm 2023 kinh doanh đột biến. Cụ thể, trong quý III, ITA ghi nhận doanh thu thuần tăng trưởng ấn tượng khi đạt 181 tỷ đồng, tăng 110% so với cùng kỳ năm 2022, giúp lợi nhuận sau thuế tăng tới 224%.

Dù có quý áp chót đầy khởi sắc song tính chung cả 9 tháng, lợi nhuận sau thuế ITA vẫn giảm 25%, đạt 115 tỷ đồng. ITA cho biết việc sụt giảm kết quả kinh doanh là hậu quả từ thông tin quyết định mở thủ tục phá sản, dù công ty không nhận được tống đạt chính thức từ tòa án. Với kết quả này, nhiều khả năng công ty không hoàn thành được mục tiêu năm 2023.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với một tên tuổi khác trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC), với lãi sau thuế quý III đạt 55 tỷ đồng, tăng 136% so với cùng kỳ năm 2022. Doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp đạt 170,5 tỷ đồng, tăng 51%. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế trong 9 tháng của SZC chỉ tăng chưa đầy 2%, đạt 162 tỷ đồng.

Trong khi đó, với Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), một trong những đại gia đầu ngành, ghi nhận doanh thu thuần quý III cũng như 9 tháng đầu năm đều tăng, nhưng lợi nhuận sau thuế lại sụt giảm mạnh.

Cụ thể, lợi nhuận quý III của KBC chỉ đạt 18,5 tỷ đồng, giảm 99% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, KBC đạt 2.086 tỷ đồng, giảm 2,3%. Điểm sáng là KBC dự kiến bàn giao các hợp đồng đã ký có giá trị lên đến 1.700 tỷ đồng trong quý cuối năm 2024.

Sức ép sẽ lớn dần?

Một vài dẫn chứng để thấy rằng dù được đánh giá rất cao song các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng phải đối diện với không ít thách thức, và 2023 vẫn là năm nhiều đơn vị trong ngành phải chịu không ít tổn thương, thậm chí ngắc ngoải.

Bước sang năm 2024 và giai đoạn tiếp theo, nhiều đơn vị nghiên cứu chỉ ra tiềm năng bất động sản khu công nghiệp sẽ duy trì ổn định nhờ vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc, đồng thời là đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Sức ép được dự báo tiếp tục gia tăng với các doanh nghiệp trong thời gian tới. Trước hết là áp lực cạnh tranh cao hơn.

Trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Chưa kể, sức ép cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan cũng đang không nhỏ. Thống kê chỉ ra giá thuê đất khu công nghiệp tại ngoại thành Hà Nội hiện vào khoảng 80-250 USD/m2/thời hạn thuê, ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2/thời hạn thuê. Trong khi ở ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê.

Một áp lực khác dự báo sẽ gây trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam là mức thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế suất áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất từ khoảng 800 triệu USD trở lên (trong 2 năm của 4 năm gần nhất).

Các chuyên gia của Nikkei Asia đánh giá một số tập đoàn công nghệ cao, như Samsung, LG, Foxconn, Panasonic, Pegatron hay Intel, vốn đang tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam trong thời gian qua, dự kiến sẽ bị ảnh hưởng bởi việc áp thuế tối thiểu toàn cầu. Điều này có thể phần nào đó tác động đến đà tăng trưởng chung của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Có thể thấy, cơ hội và nguy cơ vẫn đang song hành trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo đó, để tăng cơ hội, giảm thách thức, Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Đồng thời, theo vị đại diện Savills, Việt Nam cũng cần thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm…

Về phía doanh nghiệp, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh, từ đó tăng sức hút, đặc biệt là với các "đại bàng" tỷ USD.

Hưng Nguyên