TP.HCM: Xu hướng dịch chuyển mặt bằng trung tâm đắt đỏ về thuê shophouse tại khu dân cư

Theo ghi nhận, làn sóng trả mặt bằng nhà phố kinh doanh tại khu vực trung tâm TP.HCM như quận 1, quận 3 vẫn đang diễn ra. Mặc dù, hiện mức độ trả mặt bằng đã giảm hơn so với đầu năm 2023, song sự dịch chuyển mặt bằng kinh doanh của nhiều nhóm ngành bán lẻ đã âm thầm thúc đẩy nhu cầu shophouse khối đế ở một số dự án căn hộ đi vào hoàn thiện.

Nhà phố cho thuê mặt tiền đường Lê Lợi, TP.HCM. Ảnh minh họa

Nếu tại thời điểm tháng 8/2023, các shophouse khối đế thuộc khu Đông và khu Tây TP.HCM có mật độ lấp đầy khá ít. Thì nay, cũng tại các dự án này, những căn shophouse ghi nhận tỉ lệ lấp đầy đến 80-90%. Các biển bảng treo thuê đã được hạ xuống, thay vào đó là các hoạt động sôi nổi của cửa hàng bán lẻ, quán cafe, spa, phòng khám…

Chia sẻ về hiện tượng dịch chuyển từ mặt bằng nhà phố trung tâm đắt đỏ sang loại hình shophouse khối đế chung cư hoàn thiện, đại diện Avison Young Việt Nam cho rằng, giá thuê cao và quỹ đất hạn chế trong khu trung tâm TP.HCM, cộng với sự mở rộng đô thị, đang thúc đẩy các tập đoàn và thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước tìm đến các khu dân cư, khu căn hộ lân cận.

Trên thực tế, sự dịch chuyển của nhiều nhóm ngành kinh doanh nhỏ lẻ đã dẫn đến sự thay đổi về nhu cầu thuê, mua bất động sản. Nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu “nhòm ngó” các sản phẩm shophouse tại các dự án chung cư.

Dẫu vậy, tiêu chí và “khẩu vị” chọn lọc của nhà đầu tư hiện nay cao hơn. Đó phải là những shophouse ở khu dân cư, khu căn hộ đi vào hoàn thiện, mật độ cư dân lấp đầy tương đối tốt, có vị trí giao thương thuận lợi với các khu vực và có khả năng phát triển lên đô thị. Đồng thời, phải có các chương trình ưu đãi, hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư.

Shophouse khối đế tại khu phức hợp Westgate, Bình Chánh

Chẳng hạn, tại khu phức hợp Westgate, khách mua shophouse chỉ cần có sẵn nguồn vốn khoảng 3,9 tỷ đồng là có thể nhận bàn giao để khai thác cho thuê, kinh doanh tạo dòng tiền. Khoản còn lại, chủ đầu tư An Gia hỗ trợ thanh toán trong 24 tháng.

Chưa kể, An Gia còn áp dụng chính sách cam kết thuê lại shophouse với tổng ưu đãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Hợp đồng thuê kéo dài 36 tháng. Đây được xem là khoản lợi nhuận tức thì, tạo thu nhập thụ động cho nhà đầu tư và gia tăng tính thanh khoản cho dự án.

Là nhà đầu tư lâu năm, anh Nhật Minh cho biết, các chính sách không chỉ đảm bảo tính an toàn cho người mua bất động sản mà còn giúp nhà đầu tư cá nhân dễ dàng sở hữu sản phẩm có khả năng sinh lợi ngay và gia tăng lợi nhuận nhiều lần trên số tiền chi trả ban đầu.

“Tôi chỉ cần thanh toán trước 3,9 tỷ, tức 30% cho một căn shophouse Westgate là có thể cầm chắc khoản lợi nhuận khoảng 1 tỷ đồng nhờ cam kết thuê trong 2 năm đầu. Đến đầu năm thứ ba, tôi mới phải thanh toán khoản còn lại, tức 65% giá trị căn shophouse. Lúc này, tôi có thể vay vốn ngân hàng và sử dụng khoản tiền cam kết thuê trong 12 tháng còn lại để trả lãi đều đặn mỗi tháng. Tới năm thứ tư là tôi có thể khai thác kinh doanh tạo dòng tiền hoặc chuyển nhượng bất động sản cho mục đích đầu tư nếu tỷ suất lợi nhuận đạt kỳ vọng”, anh Minh nói.

Westgate có lợi thế 5 mặt tiền tại trung tâm hành chính Bình Chánh

Chia sẻ về đầu tư shophouse thời điểm này, đại diện một sàn môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết, khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm nhưng đầu tư shophouse để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án có hai, ba mặt tiền lớn, giúp shophouse trở thành sản phẩm đắc địa, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh.

“Thay vì lướt sóng hưởng chênh như giai đoạn trước, đa số nhà đầu tư xác định đầu tư shophouse khối đế là dài hạn, với kỳ vọng lợi nhuận ở ngưỡng an toàn. Điều này là phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường bất động sản trong giai đoạn mới”, vị này nói.

Theo các chuyên gia, đã qua rồi thời đầu tư shophouse chỉ dựa vào việc là một sản phẩm độc trong dự án đô thị để tăng giá dựa vào độ khan hiếm, bởi thời điểm tạo sự đột biến về giá đã qua. Thay vào đó, chúng ta nên nhìn nhận sản phẩm này trong tương quan với cộng đồng dân cư trong khu vực để nhìn thấy tiềm năng sinh ra dòng tiền thường xuyên của nó. Shophouse cũng là một kênh đầu tư như các phân khúc khác. Nếu muốn đầu tư shophouse để kinh doanh thì đây là sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư có thể tự phát triển kinh doanh, cho thuê, hoặc khai thác được.

Đặc biệt, trong quá trình bất động sản nhà ở phát triển ly tâm, những khu dân cư, khu đô thị mới được hình thành, thúc đẩy bất động sản thương mại như siêu thị, shophouse, khối đế chung cư phát triển theo để mang đến tiện ích phục vụ cho chính những cộng đồng đó. Hơn nữa, việc thuê mới cũng giúp các nhãn hàng tiếp cận nguồn khách mới, đón đầu cơ hội và chiếm thị phần ở những khu vực mới nổi có tiềm năng.

P.V