QUY ĐỊNH RÕ ĐIỀU KIỆN, TIÊU CHÍ, NỘI HÀM THU HỒI ĐẤT – ĐẢM BẢO TỐT NHẤT LỢI ÍCH CHÍNH ĐÁNG CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN

PGS.TS NGÔ TRÍ LONG: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TỐI ƯU ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 3/1/2023 - 15/3/2023

Nhằm huy động trí tuệ Nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tính khả thi khi luật thông qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 671/NQ-UBTVQH15 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 170/NQ-CP về ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, nội dung lấy ý kiến là toàn bộ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với 09 nội dung trọng tâm, gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Phát triển quỹ đất; Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; Chế độ quản lý, sử dụng các loại đất; Phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực; Hộ gia đình sử dụng đất.

Một trong những điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến Nhân dân liên quan đến vấn đề về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là sửa đổi thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, tại Dự thảo cũng đã hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;...

Đánh giá cao những sửa đổi, bổ sung về nội dung này tại Dự thảo Luật, tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, cần cụ thể hóa điều kiện, tiêu chí, nội hàm thu hồi đất nhằm đảm bảo tốt nhất lợi ích chính đáng của các bên liên quan.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội khi Nhà nước thu hồi đất là thu hồi quyền tài sản của người sử dụng, nên cần quan tâm hơn nữa quyền của người sử dụng đất như quyền được bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, trong quy trình thu hồi phải đưa nội dung là kiểm soát điều kiện của người dân tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ thì mới triển khai hoạt động thu hồi.

Cũng theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, vấn đề điều tiết lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị Nhà nước thu hồi muốn giải quyết tận gốc đó là kiểm soát quyền lực Nhà nước trong thu hồi đất. Việc điều tiết lợi ích thông qua công cụ tài chính, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cách tính tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… Nhà nước phải điều tiết hiệu quả giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Việc điều hòa lợi ích cần giải quyết thật căn cơ là giá trước khi có dự án và giá trị bồi thường, giá trị đầu tư đối với dự án đất sau khi thu hồi.

Việc áp dụng công cụ pháp lý thông qua các quy định pháp luật, các quy định chi tiết đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội vùng miền của địa phương, nơi có đất bị thu hồi. Ngoài ra, việc công bố, công khai, cụ thể nội dung triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công khai giá đất, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, phương pháp tính giá khi Nhà nước thu hồi đất trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương...

Việc thu hồi đất sẽ là cơ hội để chỉnh trang đô thị, tăng giá trị đầu tư cho dự án... Người có đất bị thu hồi có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Họ có thể là nhà đầu tư cho dự án bằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 23, Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai mới để sản xuất kinh doanh. Lợi nhuận thu được trong sản xuất kinh doanh sẽ được chia theo tỷ lệ vốn góp bằng quyền sử dụng đất. Do đó, việc duy trì khoản thu nhập đều đặn cho người có đất bị thu hồi sẽ hạn chế được tình trạng người dân nhận tiền bồi thường một lần để đầu tư sắm sửa nhà cửa, phương tiện giao thông,… mà không tái đầu tư sản xuất kinh doanh dẫn đến hậu quả người nông dân vẫn lâm vào tình trạng vòng xoay của sự đói nghèo. Việc chia lợi nhuận sẽ là giải pháp phát triển bền vững cho người nông dân khi có đất bị thu hồi, Nhà nước triển khai được dự án, nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Đây chính là một cơ chế, là công cụ để Nhân dân kiểm soát quyền lực khi nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, đây cũng là giải pháp hài hòa hóa lợi ích, mối quan hệ ba bên giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Thực hiện tốt chính sách đất đai trong thời đại công nghệ 4.0 tại Việt Nam, thúc đẩy và hỗ trợ triển khai các điều 167, 169, 169 của Dự thảo Luật Đất đai mới lần này.

Góp ý vào nội dung này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội lưu ý, việc thu hồi đất luật cần giải thích rõ các tiêu chí thế nào là vì lợi ích công cộng để tránh việc lạm dụng vì lợi ích của tư nhân. Đối với dự án do doanh nghiệp tư nhân thực hiện cần để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận.

Đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu tập trung người lao động, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, luật cần có quy định thể hiện rõ điều kiện bao gồm xây dựng cả vật chất và tinh thần, chứ không chỉ có quy định xây nhà vì hiện nay đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực nói trên hầu hết đang rất hạn chế.

Ngoài ra, liên quan đến quy trình bồi thường, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất, cần có sự tham gia của người bị thu hồi đất ngay từ giai đoạn ban đầu trong quá trình xây dựng phương án bồi thường. Trong trường hợp tỷ lệ người dân không đồng tình cao thì phải giải trình, thay đổi phương án như thế nào, dự luật cũng cần có quy định cụ thể, để đảm bảo tính dự liệu của pháp luật khi có tình huống phát sinh trong thực tiễn.

Quan tâm tới quy định về thu hồi đất, từ thực tiễn hoạt động, Luật sư Đặng Thành Chung, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội nhấn mạnh, các quy định tại Dự thảo về nội dung này cần đảm bảo cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất. Theo đó, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, có sự tham gia và đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, nếu bồi thường bằng tiền thì phải đảm bảo đúng giá trị đất bị thu hồi, giá trị chủ đầu tư bồi thường; bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn; … Đồng thời, cũng cần có chế tài mạnh tay xử lý các vi phạm pháp luật về thu hồi và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là trách nhiệm liên đới của cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và chủ đầu tư./.

Lê Anh