Luật Đất đai 2024: ban hành bảng giá đất hàng năm

Giải đáp chính sách

Trả lời: Về câu hỏi của quý bạn đọc, xin trả lời như sau:

Ngày 18/1/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội thông qua dự án Luật Đất đai 2024. Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/4/2024.

Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, trong đó có quy định về bảng giá đất. Về việc ban hành bảng giá đất hàng năm từ ngày 1/1/2026: Điều 144 Luật Đất đai 2013 có quy định về bảng giá đất như sau:

Điều 114. bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định…

Theo Luật Đất đai 2013 thì bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần và sẽ điều chỉnh đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo Luật quy định ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo (ngày 1/1/2026) hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Như vậy, thay vì xây dựng bảng giá đất 5 năm/lần thì từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm khi có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung.

Đồng thời, Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Về phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024: tại khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai sửa đổi 2024 quy định về phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh

Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập

Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

- Phương pháp thặng dư

Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

LS. Nguyễn Trung Tiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội