Cơ sở để kỳ vọng thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận

Điểm sáng phân khúc căn hộ

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023 vừa được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố cho thấy, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận những tín hiệu tích cực hơn so với năm 2022, đa phần những phân khúc còn lại vẫn duy trì đà sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Biểu đồ nguồn cung, sức tiêu thụ sơ cấp phân khúc căn hộ Đà Nẵng và vùng phụ cận. Nguồn: DKRA Group

Cụ thể, phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm 74% (so với năm 2022). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), giảm 85%. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 - 59,5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10,6 - 11,3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam).

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng…

Giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận cũng tăng nhẹ 3% - 5% ở những giai đoạn tiếp theo của dự án, nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay… từ chủ đầu tư. Còn trên thị trường thứ cấp, phần lớn người bán chủ động giảm giá phổ biến 2% - 6% so với đầu năm nhằm gia tăng thanh khoản.

Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp đến từ 15 dự án, khoảng 882 căn, giảm 46%. Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn và ảnh hưởng bởi khó khăn chung của thị trường đã tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, làm cho thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối quý II/2022.

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 84%, với giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liền kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động, còn thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 5% - 7%, tập trung ở nhóm dự án đã triển khai lâu năm, xây dựng chậm tiến độ và chưa hoàn thiện pháp lý.

Diễn biến tương tự là tình trạng sụt giảm mạnh ở các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố nghỉ dưỡng, condotel khi tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm rất mạnh cả về nguồn cung, sức cầu lẫn lượng tiêu thụ khi hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng với nguồn cung sơ cấp khoảng 1.731 căn, tăng 29% (chủ yếu tại Đà Nẵng), với tỷ lệ tiêu thụ đạt 42%, tương đương 734 căn, tăng 66%. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, với phần lớn đến từ một dự án mới được mở bán tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

''Độ ngấm'' chính sách và động thái kích cầu từ doanh nghiệp

Dự báo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2024, DKRA Group cho rằng, nguồn cung phân khúc đất nền trong năm 2024 có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam.

Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, với thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023, đặc biệt ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Biểu đồ nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự Đà Nẵng và vùng phụ cận. Nguồn: DKRA Group

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể dao động ở mức 800 - 1.000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A dự kiến sẽ tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay…

‘‘Nhìn chung, một loạt những động thái tích cực về việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án bất động sản, giảm lãi suất cho vay, “độ ngấm” của các chính sách hỗ trợ từ nhà nước, cùng động thái kích cầu của doanh nghiệp bất động sản… được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận trong năm 2024’’ - báo cáo của DKRA Group dự báo.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2024 được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Đỗ Doãn