Tháo gỡ 'điểm nghẽn' để khơi thông thị trường M&A bất động sản

"Ách tắc" trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Liên quan đến tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại (M&A) trên địa bàn Tp.HCM, tại văn bản Báo cáo sơ nét về tình hình thị trường bất động sản Tp.HCM 11 tháng của năm và đề xuất một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, trong năm 2024 không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng.

Tình trạng không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng trong 11 tháng qua đã cho thấy hoạt động chuyển nhượng dự án đang bị "ách tắc".

Tình trạng "ách tắc" hoạt động hoạt động chuyển nhượng dự án bị tác động bởi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "chủ đầu tư chuyển nhượng (phải) đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

"Ách tắc" hoạt động chuyển nhượng các dự án bất động sản diễn ra suốt năm 2024.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định "chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" và phải "đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án", gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

Vì vậy HoREA cho rằng, quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa thật đồng bộ với quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định nguyên tắc rất chặt chẽ.

Theo đó, "Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng", trong đó có "nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án" của "chủ đầu tư chuyển nhượng" bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

HoREA nhận định, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung).

Do vậy, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cần quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản phải "kế thừa" nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và việc này không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Thị trường trầm lắng khiến hoạt động chuyển nhượng cũng khó khăn

Trong thời gian qua, tại khu vực phía Nam, cũng có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản "đánh tiếng" về việc mua bán chuyển nhượng dự án.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, Công ty CP Danh Khôi thông tin về việc chuyển nhượng dự án chung cư cao tầng tại Thuận An, đường Nguyễn Văn Tiết, Tp.Thuận An (tỉnh Bình Dương). Pháp lý dự án này cơ bản đã hoàn thiện, nhưng hơn 1 năm qua dự án vẫn chưa thể về tay chủ mới.

Hay tại tỉnh Long An, dự án bất động sản An Phú Sinh, của Công ty CP Bất động sản An Phú Sinh hiện đã hoàn thiện cơ bản một phần hạ tầng. Chủ đầu tư cũng đã nhiều lần muốn chuyển nhượng dự án để có vốn xoay vòng, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thể bán được.

Từ năm 2023, Công ty CP Đầu Tư LDG đã rao bán dự án căn hộ chung cư ở khu dân cư Bình Nguyên (Tp.Dĩ An, tỉnh Bình Dương) vì muốn có vốn tái cơ cấu lại bộ máy hoạt động. Tuy nhiên, hơn 1 năm qua các dự án trên vẫn chưa tìm được nhà đầu tư.

Trao đổi với PV, đại diện Công ty CP Đầu tư LDG cho biết, việc chưa thể chuyển nhượng là vì còn vướng mắc một số thủ tục pháp lý. Thời điểm có khách hàng quan tâm thì việc thỏa thuận giá cả chuyển nhượng toàn bộ dự án chưa thống nhất. Bên cạnh đó, chính sự biến động của thị trường bất động sản đã khiến nhiều bên mua e ngại.

Một dự án đang được rao chuyển nhượng nhưng chưa tìm được nhà đầu tư. Dự án này vẫn còn vướng một số thủ tục pháp lý nên rất nhiều doanh nghiệp e dè.

Chia sẻ với PV, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Trần Anh nhận định: "M&A ở lĩnh vực bất động sản trong năm qua không sôi động. Nhìn lại năm 2024 cũng có nhiều thông tin về các chủ đầu tư chủ động chào bán dự án, chuyển nhượng công ty nhưng chưa thành công.

Việc chuyển nhượng hiện nay được cho rằng gặp khá nhiều khó khăn khi một số dự án vướng mắc pháp lý, nguồn tài chính không đảm bảo… Hy vọng trong thời gian tới, việc M&A sẽ thuận lợi hơn tạo bước đệm cho thị trường và các doanh nghiệp bất động sản phát triển".

Cũng theo ông Thiện, ngoài việc M&A, hiện nay doanh nghiệp nên hướng tới câu chuyện góp vốn cùng thực hiện dự án với nhiều doanh nghiệp khác, hay hợp tác với các đối tác tài chính từ nước ngoài để phát triển dự án thay vì bán đứt.

Kỳ vọng trong năm 2025, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ giúp toàn thị trường phát triển, trong đó mảng M&A cũng mang lại nhiều nguồn lợi cho bên bán và mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Tp.HCM chia sẻ: "Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết tháo gỡ 'điểm nghẽn' về hoạt động chuyển nhượng dự án để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông 'ách tắc' cho hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước".

Theo ông Châu, M&A được cho là nhu cầu thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư, để tái cơ cấu đầu tư nên rất cần bán, chuyển nhượng dự án để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và đây cũng là "quyền" của doanh nghiệp được "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp là bên nhận chuyển nhượng thường là đơn vị có năng lực, nhất là năng lực tài chính nên có điều kiện để kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng.

Điều quan trọng nhất, bên nhận chuyển nhượng sẽ giúp tái khởi động lại dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "trùm mền", ngừng triển khai để không lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp, cũng là nguồn lực của nền kinh tế và của xã hội.

Phùng Sơn