Evergrande không phải là bom nợ bất động sản duy nhất ở Trung Quốc

Theo Wall Street Journal, China Evergrande là nhà phát triển bất động sản lớn đầu tiên gặp rắc rối trong chiến dịch hạ đòn bẩy thị trường bất động sản của chính quyền Bắc Kinh. Nhưng đế chế của tỷ phú Hứa Gia Ấn có thể không phải tập đoàn cuối cùng "dính đạn".

Theo các chuyên gia kinh tế tại Nomura, ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc đang ngồi trên núi nợ khổng lồ 5.200 tỷ USD. Quy mô nợ tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016 và lớn hơn GDP Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới.

Chính quyền Bắc Kinh tìm cách cắt giảm nợ trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất đối với các quan chức Trung Quốc là theo đuổi mục tiêu giảm nợ mà không tàn phá thị trường bất động sản, làm tê liệt nhiều nhà phát triển và trật bánh nền kinh tế.

Nhà phát triển bất động sản xa xỉ Fantasia Holdings Group không trả được 206 triệu USD trái phiếu đáo hạn vào ngày 4/10. Cuối tháng 9, tổng khoản nợ của China Evergrande lên tới 305 tỷ USD. Tập đoàn của tỷ phú Hứa Gia Ấn cũng không thể trả lãi trái phiếu hai lần.

Các tập đoàn bất động sản của Trung Quốc mắc nợ tổng cộng 5.200 tỷ USD. Ảnh: Wall Street Journal.

Bom nợ 5.200 tỷ USD

Tuần trước, thị trường trái phiếu rủi ro cao châu Á hứng chịu một làn sóng bán tháo. Hôm 8/10, trái phiếu của 24 trong số 59 nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong chỉ số ICE BofA về trái phiếu doanh nghiệp châu Á bằng đồng USD được giao dịch ở mức lợi suất trên 20%.

Mức lãi suất rất cao này phản ánh rủi ro vỡ nợ lớn. Theo Wall Street Journal, khách mua nhà đã bắt đầu lo ngại. Các công ty phải bán giảm giá sản phẩm để tăng lượng tiền mặt. Nếu xu hướng này kéo dài, đà trượt dốc có thể bị đẩy nhanh.

Theo dữ liệu của hãng nghiên cứu CRIC, trong tháng 9, tổng doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm 36% so với một năm trước đó. Riêng China Evergrande, Country Garden và China Vanke ghi nhận doanh số lao dốc 44%.

Giới quan sát nhận định hầu hết nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn tương đối khỏe mạnh. Bắc Kinh cũng đủ nguồn lực và khả năng siết chặt kiểm soát hệ thống tài chính để ngăn chặn "khoảnh khắc Lehman". Vào cuối tháng 9, Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho một vụ đổ vỡ của China Evergrande.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển có thể khó sống sót trong quá trình chuyển đổi. Nhiều tập đoàn địa ốc phụ thuộc vào việc khách mua nhà trả tiền trước. Điều này có nghĩa là các tập đoàn bất động sản đã vay tiền từ hàng triệu hộ gia đình với lãi suất 0%. Chiến lược đó giúp việc mở rộng trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, người mua có khả năng mất trắng nếu chủ đầu tư thất bại.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các giao dịch mua bán trước là nguồn tài trợ lớn nhất của ngành bất động sản trong năm nay, tính đến hết tháng 8.

China Evergrande của tỷ phú Hứa Gia Ấn là tập đoàn bất động sản nợ nần nhất thế giới. Ảnh: Reuters.

Theo nhà nghiên cứu Houze Song tại Viện Paulson (Chicago, Mỹ), Trung Quốc sẽ không trở lại mô hình tăng trưởng trước đây của thị trường bất động sản. Thay vào đó, họ có khả năng sẽ duy trì một loạt giới hạn vay nợ đối với doanh nghiệp bằng chính sách "ba lằn ranh đỏ", ngay cả khi nới lỏng những hạn chế khác.

Chính quyền Bắc Kinh chưa từng tuyên bố rõ ràng về việc đối phó với các nhà phát triển bất động sản nợ nần. Tuy nhiên, theo giới quan sát, họ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục tạo sức ép lên những tập đoàn này.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang quyết tâm thay đổi mô hình phát triển từng được thúc đẩy bởi nợ và đầu cơ. Đó là một phần nỗ lực của Bắc Kinh nhằm giảm thiểu những rủi ro tiềm tàng có thể gây mất ổn định xã hội.

Sau nhiều năm giá nhà tăng phi mã, giấc mơ sở hữu nhà ở đã trở nên xa vời đối với không ít người Trung Quốc. Với nhiều cặp vợ chồng trẻ tại các thành phố lớn, việc xây dựng gia đình trở nên khó khăn hơn.

Theo J.P. Morgan Asset Management, một căn hộ ở Bắc Kinh và Thâm Quyến có giá trung bình cao hơn 40 lần thu nhập khả dụng hàng năm của các hộ gia đình.

Giới chức Trung Quốc lo ngại rằng thị trường bất động sản gây rủi ro cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, việc siết chặt kiểm soát chắc chắn sẽ cản trở đầu tư và kìm hãm thị trường bất động sản, vốn là một trong những động lực tăng trưởng lớn nhất của Trung Quốc.

Bất động sản và xây dựng chiếm đến 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, theo ước tính của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang, cao hơn nhiều quốc gia khác.

Nguy cơ suy thoái

Tăng trưởng nhà ở chậm lại có thể tràn sang các khu vực khác của nền kinh tế, ảnh hưởng đến việc làm và chi tiêu tiêu dùng.

Thống kê của chính phủ cho thấy vào cuối năm ngoái, khoảng 650.000 ha diện tích sàn đang được xây dựng ở Trung Quốc. Con số này tương đương khoảng 21.000 tòa tháp với diện tích sàn của tòa nhà cao nhất thế giới Burj Khalifa ở Dubai.

Theo tính toán của Oxford Economics, sau khi Bắc Kinh áp dụng các hạn chế vay nợ, hoạt động xây dựng nhà ở đã giảm xuống 13,6% so với trước dịch.

Trong tháng 8, doanh thu bán đất của các chính quyền địa phương cũng giảm 17,5% so với một năm trước đó. Những chính quyền địa phương nợ nần của Trung Quốc phụ thuộc vào việc bán đất để tăng ngân sách.

Tốc độ tăng trưởng chậm lại cũng làm gia tăng rủi ro nợ xấu cho các nhà băng. Theo Moody’s Analytics, bất động sản chiếm 27% trong tổng số 28.800 tỷ USD cho vay ngân hàng của Trung Quốc vào cuối tháng 6.

Khi áp lực về vấn đề nhà ở gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics hạ dự báo tăng trưởng quý III/2021 của Trung Quốc từ 5% xuống 3,6%, tăng trưởng năm 2022 từ 5,8% xuống 5,4%.

Những năm gần đây, giới chức Trung Quốc bắt đầu lo ngại về yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản. Các hộ gia đình ở Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài. Nhiều người cảnh giác với thị trường chứng khoán. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng không cao. Điều đó khiến dòng tiền đổ vào bất động sản.

Nhiều người Trung Quốc mua đến 3-4 căn nhà để đầu tư và cho thuê lại.

Trong quá trình mở rộng, China Evergrande vay tiền 2 lần trên mỗi dự án. Đầu tiên, tập đoàn vay từ các nhà băng và sau đó thu tiền trước của khách mua nhà. Ảnh: Reuters.

Doanh số bán đất đã thúc đẩy tăng trưởng GDP. Hàng chục doanh nhân bất động sản trở thành tỷ phú. 10 trên 16 câu lạc bộ bóng đá tại Chinese Super League thuộc sở hữu toàn bộ hoặc một phần của các nhà phát triển bất động sản.

Vào tháng 8/2020, các nhà phát triển bất động sản bị giới hạn khoản tiền vay vì chính sách "ba lằn ranh đỏ". Khi những nguồn vốn truyền thống như vay ngân hàng khó tiếp cận, các chủ đầu tư càng phụ thuộc hơn vào việc bán trước những căn hộ chưa hoàn thiện.

Các khoản tiền trả trước của khách hàng chiếm tới 26% tổng số nợ, theo Nomura.

Khoản trả trước căn hộ thường được ghi nhận là nợ theo hợp đồng trên bảng cân đối kế toán của các công ty như Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings và China Resources Land. Theo dữ liệu của FactSet, từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2021, các công ty trên đã huy động 341 tỷ USD theo hình thức này.

Các tập đoàn bất động sản cũng tìm nhiều cách khác để tăng tiền mặt, chẳng hạn kéo dài thời gian thanh toán cho những đối tác kinh doanh như nhà cung cấp và nhà thầu.

Theo ước tính của các nhà phân tích của Goldman Sachs Group Inc., tổng khoản nợ nằm ngoài sổ sách của China Evergrande lên tới 156 tỷ USD.

Một vấn đề khác đối với các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc là dân số đang già đi. Lực lượng lao động đã bị thu hẹp kể từ năm 2012. Theo những dự báo chính thức vào năm ngoái, tổng dân số sẽ đạt đỉnh vào năm 2027.

Tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình ở thành thị Trung Quốc đã lên tới 90%, nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Tính đến cuối năm 2018, 87% vụ mua bán nhà là của những người đã sở hữu ít nhất một căn nhà.

"Nhu cầu về nhà ở đô thị mới xây đang bước vào thời kỳ suy giảm cấu trúc kéo dài", ông Julian Evans-Pritchard - nhà kinh tế cấp cao tại Capital Economics - bình luận.

Nhu cầu về nhà ở đang giảm bớt vì một số lý do. Số cặp vợ chồng mới cưới tại Trung Quốc đã giảm 40% kể từ năm 2013, khiến nhu cầu sụt giảm. Tốc độ gia tăng dân số thành thị cũng chậm lại.

"Điều đó có nghĩa là các nhà phát triển bất động sản đang giành giật một miếng bánh dần nhỏ lại", ông bình luận. "Môi trường cho các công ty bất động sản cũng sẽ gặp nhiều thách thức hơn", ông Julian Evans-Pritchard nói thêm.

Cô Deng Lin, một luật sư 33 tuổi, lên kế hoạch bán 2 căn hộ để mua căn nhà lớn hơn vào mùa hè này. Nhưng chiến dịch kiểm soát nợ của Bắc Kinh đã làm kế hoạch chệch hướng.

Việc thắt chặt các quy định về thế chấp khiến cô Deng Lin phải trả trước 80%. Trong khi đó, ngân hàng chậm phê duyệt hồi sơ của cô. "Có quá nhiều sự bất ổn và khó lường trên thị trường", cô Deng Lin than vãn.

Thảo Cao