Diễn biến 'lạ' của thị trường bất động sản năm 2024
Giá bất động sản không ngừng tăng cao ở nhiều phân khúc, giữa bối cảnh đó thị trường bất động sản trong năm 2024 có diễn biến 'lạ'.
Nguồn cung thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán trong cả năm 2024, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Quý 4 thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ.
Mặc dù nguồn cung có cải thiện tích cực, tuy nhiên, VARS cho rằng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường. Bởi ước tính nhu cầu nhà ở mỗi năm sẽ tăng thêm 1 triệu đơn vị tại các khu vực đô thị. Chưa kể, nguồn cung 2024 dù cải thiện so với 2023 song mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19.
Bên cạnh đó, việc cải thiện nguồn cung nhà ở trong năm 2024 chỉ mang tính cục bộ. Cụ thể, 70% nguồn cung tập trung ở căn hộ chung cư nhưng chủ yếu là chung cư cao cấp.
Năm 2024, toàn thị trường bất động sản ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán trong cả năm 2024, tăng 50% so với năm 2023.
Tại Hội nghị "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào Kỷ Nguyên Mới", bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS cho biết: “Năm 2024 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm. Tuy nhiên, số lượng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường. Ước tính nhu cầu tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm tại khu vực đô thị.
Cuối năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023. Lý do bởi nhiều dự án giải phóng được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi”.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng 2024 là năm bản lề của thị trường bất động sản.
Diễn biến trên thị trường bất động sản cho thấy, trong năm 2024, những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sở hữu ưu thế trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị. Đồng thời có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven. Nhóm này phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay...
Nói về các yếu tố tác động trực tiếp đến sự phục hồi của thị trường và là vấn đề mấu chốt để cải thiện nguồn cung, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, 2024 được đánh giá là năm bản lề của thị trường bất động sản trong nước khi ghi nhận bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý.
"Việc đưa 3 bộ luật lớn (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) cùng hiệu lực sớm 5 tháng; ban hành loạt thông tư, nghị định cho thấy sự nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ cùng các cơ quan bộ ngành trong việc thúc đẩy thị trường sớm hồi phục", ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.
Giá nhà đất “nhảy múa” nhưng khả năng hấp thụ cao
Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, trong quý IV/2024, chỉ số giá bình quân của các dự án trong tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý II/2019. Căn hộ tại Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ.
Không chỉ giá bán căn hộ, năm 2024 cũng là năm chứng kiến nhiều kỷ lục về đất đấu giá được xác lập. Có thể kể đến một địa phương vùng ven Hà Nội, đất đấu giá đã đạt 186 triệu đồng/m2, mức giá này gần như chưa từng có trong giai đoạn trước đây.
Năm 2024, giá nhà đất “nhảy múa” nhưng khả năng hấp thụ tương đối tốt. Ảnh: Khôi Nguyên
Mặc dù giá bất động sản không ngừng tăng cao từ đất nền đấu giá đến phân khúc căn hộ chung cư, nhưng diễn biến "lạ" trên thị trường là khả năng hấp thụ vẫn tương đối tốt. Điều này được thể hiện qua việc lượng giao dịch trên thị trường liên tục cải thiện.
Theo thống kê, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.
“Nhu cầu đầu tư địa ốc phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn. Xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn dần được quan tâm hơn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và đất đấu giá vẫn là 2 phân khúc được săn đón”, ông Lê Đình Chung đưa ra đánh giá.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.
Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tốt, đạt trên 70%. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.
Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định. Nhiều sản phẩm được sang tay ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót lướt sóng căn hộ cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.
Giao dịch thấp tầng cải thiện trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9.000 giao dịch. Hơn 60% lượng giao dịch được đóng góp bởi 2 dự án đại đô thị của Vinhomes.
Giao dịch đất nền tập trung chủ yếu ở các sản phẩm thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị cắt lỗ, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được săn lùng.
