Dự báo thị trường bất động sản năm 2025: Nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm

Các chuyên gia dự báo, năm 2025, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện rõ nét, song giá vẫn khó giảm và tiếp tục gây áp lực với người có nhu cầu mua nhà để ở.

Một góc khu nhà chung cư, liền kề tại phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy). Ảnh: Quang Thái

Lạc quan về nguồn cung năm 2025

Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình với những dấu hiệu phục hồi dù chưa quá rõ ràng. Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung phân tích, năm 2013, khi thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng từ với 20.000 căn hộ được chào bán thì sau đó đã tăng lên 30.000-40.000 căn trong các năm tiếp theo. Đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Giai đoạn này, mỗi thị trường đón trung bình 40.000 căn hộ mới/năm và hấp thụ khá tốt.

Theo các chuyên gia, năm 2024 khi các luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản được ban hành và có hiệu lực, thị trường đã chứng kiến sự chuyển mình. Việc phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kỳ vọng cho một chu kỳ mới xuất hiện.

“Nếu năm 2023, nguồn cung thấp kỷ lục, thì cập nhật đến hết quý IV-2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Năm 2025, mức này được dự báo tăng lên 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có sự khác biệt rõ là vào thời kỳ 2019 trở về trước, khi nhắc đến thị trường căn hộ, chủ yếu các dự án nằm ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh (chiếm tới 70%) thì hiện tại, thị trường đang được dẫn dắt bởi Hà Nội khi có tới 90% nguồn cung chào bán mới trong năm 2024. Con số này cho thấy, các thách thức liên quan đến cấp phép hoặc nút thắt về pháp lý đâu đó còn tồn tại ở thành phố Hồ Chí Minh, trong khi ở Hà Nội, các vướng mắc được giải quyết tốt, tạo động lực cho thị trường”, bà Dương Thùy Dung đưa ra so sánh.

Lý giải thêm về nguồn cung được cải thiện, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, tại Hà Nội, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng mà diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường.

Nhận định về diễn biến thị trường nhà ở trong quý IV-2024, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, phân khúc căn hộ để bán, biệt thự và nhà liền kề đều có sự tăng trưởng tốt trên tất cả các chỉ số.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) Nguyễn Anh Quê khẳng định, nhiều dự án được tháo gỡ về mặt thủ tục đầu tư. Đây là điểm rất lạc quan, đặc biệt trong giai đoạn chúng ta thiếu nguồn cung tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Các tòa chung cư tại Khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm). Ảnh: Nguyễn Quang

Chung cư mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ biến mất?

Về dự báo thị trường bất động sản năm 2025, theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung, năm 2025, giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024. Làm thế nào để có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đây là câu hỏi khó, thách thức lớn của thị trường mà hiện tại chưa nhìn thấy câu trả lời.

Các con số phân tích cho thấy, tính đến thời điểm quý III-2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II-2019, gấp đôi mức tăng của thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn. Thậm chí, nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra dự báo chung cư mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội sẽ biến mất.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nêu quan điểm giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới do nhiều nguyên nhân. Trong đó, có nguyên nhân xuất phát từ quy trình phê duyệt dự án thường mất khá nhiều thời gian, khiến gia tăng chi phí đầu tư. Hơn nữa, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên. Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn có nguyên nhân từ sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản.

Bày tỏ quan ngại về nghịch lý giá bất động sản hiện tại, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, mức giá không tương xứng với thu nhập khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở. Việc giá nhà tăng và neo ở mức cao sẽ tác động đáng kể đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. “Giá bán chưa thể hạ nhiệt, khó “đi ngang” mà có thể tiếp tục tăng một phần vì nhu cầu đầu tư lớn, chi phí thuế đất theo biểu giá mới cao”, ông Nguyễn Quốc Khánh lý giải.

Các chuyên gia cho rằng, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn khiến giá bất động sản khó giảm, ngay cả khi cung tăng. Điều này có thể làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án cao cấp và kéo theo sự chững lại của toàn thị trường. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh chi phí liên quan đến đất đai để bảo đảm mức giá phù hợp hơn, từ đó kích thích sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bảo Hân