Các luật liên quan sắp có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Dự đoán cuối năm 2024 sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc để tạo ra giá trị thực cho bất động sản trong tương lai.

Tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý

Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh (HUBA) nhận định, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngành bất động sản đã bị suy giảm nặng nề. Dòng sản phẩm bất động sản trung, cao cấp đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay, với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Nguồn cung sơ cấp năm 2023 giảm tới 40% so với năm trước, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Trong khi đó, nhu cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Long An, Tiền Giang…, do giá bán đắt đỏ tại TP. Hồ Chí Minh; đồng thời, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Gỡ khó khăn pháp lý, nguồn cung sẽ tăng lên

Nhận định về thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, đặt kỳ vọng vào sự chuyển động lớn, bởi tính thống nhất đồng bộ của các quy định sẽ tháo gỡ khó khăn pháp lý dẫn đến nguồn cung tăng lên… Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA)

Theo báo cáo kết quả thực hiện ngân sách năm 2023, số thu tiền sử dụng đất của TP. Hồ Chí Minh không đạt dự toán, giảm thu khoảng 2.000 tỷ đồng. Nguyên nhân do thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi “vũng lầy”, hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Việc duyệt dự án đấu thầu, đấu giá, giải phóng mặt bằng còn vướng mắc. Bên cạnh đó là tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, công tác chuẩn bị đầu tư chưa chủ động...

Trong văn bản báo cáo về tình hình quý II/2024, HUBA tỏ ra hết sức vui mừng khi Quốc hội đã thông qua 3 luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản, gồm có: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các luật này có hiệu lực đi vào cuộc sống từ ngày 1/8/2024.

HUBA cho rằng, việc thực thi các luật mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý cho doanh nghiệp và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án...

Qua đó, HUBA cũng kiến nghị chính quyền TP. Hồ Chí Minh nhanh chóng triển khai 3 luật trên, tạo điều kiện cho thị trường hồi phục nhanh chóng, tháo gỡ các ách tắc, giải phóng sức sản xuất và tạo việc làm cho doanh nghiệp; thực thi Nghị quyết số 98/2023/QH15, ban hành các cơ chế đặc thù, các chính sách mới, có tính đột phá nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, thành phố cần giải quyết dứt điểm các công trình, dự án dở dang đã có đủ điều kiện đầu tư, mở bán; các công trình đã hoàn thành trên 70% tiến độ. Việc xử lý công trình dở dang ngoài việc giúp nhà đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn còn góp phần chỉnh trang đô thị, giúp thành phố khang trang hơn, sạch đẹp hơn.

Đồng thời, TP. Hồ Chí Minh cần nhanh chóng quy hoạch, có chính sách ưu tiên xây dựng các dự án phát triển khu dân cư, xây dựng các khu nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, nhà ở xã hội... Song song đó, việc khôi phục hiệu lực Quyết định 3680/2020/QĐ-UB về việc cho phép xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp các huyện ngoại thành là đáp ứng nhu cầu thiết yếu của ngành nông nghiệp thành phố.

Thị trường bất động sản sẽ bứt phá trong thời gian tới

Nhận định về thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đặt kỳ vọng vào sự chuyển động lớn, bởi tính thống nhất đồng bộ của các quy định sẽ tháo gỡ khó khăn pháp lý dẫn đến nguồn cung tăng lên…

Theo ông Châu, chúng ta phải thực hiện các giải pháp kéo được giá nhà xuống mức hợp lý, không thể để tăng mãi. Để có thể chuyển hướng sang thị trường bất động sản xanh, sinh thái, sức khỏe, thân thiện môi trường, tích hợp nhiều tiện ích… thì phải có nền tảng pháp lý đồng bộ, thống nhất.

Đề cập đến xu hướng dòng tiền vào thị trường bất động sản khi 3 luật đi vào cuộc sống, cũng như xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, tin tưởng vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới.

Ông Thắng khẳng định lý do, thứ nhất là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam. Thứ hai là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân. Thứ ba là các luật sắp có hiệu lực gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.

Đặc biệt, giai đoạn 6 tháng cuối năm 2024 và có thể kéo dài đến đầu năm 2025, khả năng thị trường sẽ có những điểm sáng nhất định, tuy nhiên để thị trường bứt phá sẽ cần thêm thời gian. Sự hồi phục ở của phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn sẽ tạo ra thanh khoản và sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, các tín hiệu cho thấy điểm đảo chiều của thị trường địa ốc đã bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, việc phục hồi diễn ra cục bộ, chỉ tập trung ở một số loại hình và tại một số khu vực.

Giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kỳ hiện tại sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025, với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố. Giai đoạn khởi sắc dự báo sẽ diễn ra vào quý II/2025 đến quý IV/2025, tương ứng với sự đi lên của phân khúc đất nền, biệt thự.

Ở giai đoạn ổn định, thị trường dần ổn định và ghi nhận sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục.

Chính sách mới sẽ mang lại nhiều kỳ vọng cho nền kinh tế

Ông Huỳnh Anh Tuấn – Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Ngân hàng Đông Á (DAS) phân tích, việc các luật mới có hiệu lực vào ngày 1/8 sắp tới trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng không lớn. Riêng đối với Luật Đất đai 2024 có những điểm sửa đổi, mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, những vấn đề trước mắt của nhóm doanh nghiệp này đang đối diện là tồn kho cao, sức cầu giảm và khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án.

Thị trường bất động sản đóng băng hai năm qua làm cho việc luân chuyển hàng tồn kho chậm, nhiều dự án chưa hoàn thiện do thiếu hụt nguồn vốn và sức mua thị trường thấp do tâm lý chờ đợi giá nhà giảm hơn nữa của người dân, làm cho chi phí của các doanh nghiệp tăng cao. Do đó, khó có kỳ vọng đột biến về lợi nhuận của các doanh nghiệp này từ việc áp dụng các quy định mới.

“Về dài hạn, thị trường sẽ có ảnh hưởng tích cực thông qua yếu tố minh bạch thông tin và khả năng dự báo đối với tình hình kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản” - ông Huỳnh Anh Tuấn nói.

Bài và ảnh: Kỳ Phương