Thị trường bất động sản: Trong khó, đã 'ló' hướng ra

Thị trường sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường mới

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Có thể thấy, quý I/2024 là giai đoạn nước rút của Chính phủ, các bộ, ngành trong nỗ lực chạy đua với thời gian, nhằm rút ngắn khoảng chờ đợi các quy định mới trong các sắc luật (Luật Nhà ở 2023, Luật Đất Đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) thông qua việc nghiên cứu, soạn thảo để trình ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành luật.

Thực tế cũng đang có dấu hiệu cho thấy, thị trường tồn tại đủ “combo” sẵn sàng làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi: Sự hậu thuẫn từ phía thượng tầng, các căn cứ bản lề từ ba sắc luật có tầm ảnh hưởng nhất tới thị trường, sự quyết tâm của các chủ thể, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố.

Tất cả các yếu tố này vẫn đang trong quá trình “tương tác”, cần chờ thêm sự xuất hiện của “chất xúc tác” để có thể “tạo phản ứng” cho ra các kết quả cuối cùng. Mặc dù vậy, thị trường cũng đã có những kết quả đáng ghi nhận. Hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến cả nghìn héc-ta, "dồn dập" được công bố, đề xuất đầu tư; nhiều hơn các dự án mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường; các chủ đầu tư tích cực “làm mới các dự án cũ”...

Điểm chung của các dự án “chào sân” trong giai đoạn này là pháp lý chuẩn chỉnh, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng các chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm tăng tính thuyết phục với khách hàng/nhà đầu tư. Kết quả phục hồi của thị trường đã rõ nét hơn, được thể hiện cụ thể qua những con số: Nguồn cung có khoảng 30.511 sản phẩm; trong đó có hơn 4.626 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt thị trường; khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023; tỷ lệ hấp thụ: 21%, tăng 4 điểm% so với quý IV/2023, gấp gần 3 lần so với quý 1/2023. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Thị trường cũng cho thấy, sự phục hồi có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Theo phân khúc, bất động sản nhà ở vẫn đi đầu trong tiến trình phục hồi; bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng; bất động sản thương mại có thêm sự cải thiện.

Dự kiến, với các luật mới có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái “bình thường mới” với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần tham gia.

Từ giờ đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP.HCM hoặc đô thị lớn trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng, Hải Phòng.

Số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên với nhiều hơn các dự án được kickoff, giới thiệu, mở bán ra thị trường; nhiều hơn các sàn giao dịch, môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động; nhiều hơn khách hàng/nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản nhà ở...

Từ năm 1990 đến nay, bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng khoảng 400 lần và sẽ còn tăng

Ông Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế

Các dữ liệu thống kê cho thấy, tính từ năm 1990 đến nay, giá vàng trên thế giới tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản Mỹ và thế giới tăng khoảng 100 lần.

Ở trong nước, từ năm 2000 đến nay, chỉ số VN-Index tăng khoảng 12,5 lần. Riêng bất động sản, từ năm 1990 đến nay, giá khu vực vùng sâu, vùng xa tăng khoảng 100 lần, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng khoảng 400 lần. Đây là mức tăng rất khủng khiếp.

Giá bất động sản tăng đến từ nhiều nguyên nhân, nhưng thời gian gần đây xuất phát chủ yếu từ việc nguồn cung hạn chế, dự án mới không có nhiều, dự án cũ vướng pháp lý, tình trạng "đắp chiếu" rất phổ biến.

Thực tế trên cũng phản ánh một điều, tích sản ở Việt Nam thuộc tốp cao trên thế giới, điều này cũng đồng nghĩa với việc cơ hội đầu tư còn rất lớn.

Nhiều nhà đầu tư sẽ xuống tiền “đón sóng” hạ tầng

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes

Trong thời gian tới, các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành liên quan sẽ tiếp tục nỗ lực hoàn thiện để ban hành Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất Đai 2024 sớm nhất. Lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ổn định ở mức thấp.

Chính phủ cũng sẽ tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn, phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Các động thái chính sách mới sẽ ngày càng sâu và sát hơn. Tiếp tục thúc đẩy quy hoạch địa phương, chú trọng giải ngân đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. So với giai đoạn trước, nhà đầu tư sẽ dành nhiều thời gian để cân nhắc quyết định xuống tiền “đón sóng” hạ tầng.

Trong khi đó, dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn. Với những dấu hiệu kể trên, tôi cho rằng, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa.

Sau khi trải qua “trận ốm thập tử nhất sinh”, các chủ thể còn tồn tại sẽ có được “kháng thể”. Dòng tiền từ các kênh khả năng cao sẽ mạnh dạn tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận thuận lợi hơn. Số lượng các chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc sẽ tăng lên.

Đầu tư bất động sản có thể qua sản phẩm hữu hình hoặc qua kênh cổ phiếu của doanh nghiệp tốt trong ngành này

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập của Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), CEO AFA Capital

Vấn đề nhiều người quan tâm ở thời điểm hiện tại là dòng vốn sẽ chảy đi đâu? Và thực tế thị trường suốt thời gian qua đã chứng minh, những lúc như giai đoạn hiện tại, nếu dòng tiền không chảy vào các kênh tài chính thì sẽ vào kênh vàng và nếu không qua đó thì sẽ đổ vào bất động sản. Với bất động sản, có thể qua sản phẩm hữu hình hoặc qua kênh cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp.

Thực tế thì các quỹ mở cũng là một hình thức đầu tư văn minh, ưu việt và cần được khuyến khích. Điều này cũng đúng nếu chúng ta muốn khơi thông nguồn lực để phát triển kinh tế. Do đó, đây là gợi ý tốt cho các nhà đầu tư.

Riêng ở khu vực nông thôn, nhà đầu tư thường sẽ mua vàng hoặc mua đất. Lâu nay chúng ta muốn khai thác dòng tiền trong dân, nhưng tôi cho rằng, để làm được điều này, giải pháp tốt là tạo ra các sản phẩm đầu tư tài chính đủ dễ, đủ thuận tiện, minh bạch để người dân có thể tiếp cận, đầu tư.

Vừa thanh lọc, vừa thúc đẩy thị trường phát triển bền vững

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ tác động theo hướng tích cực tới thị trường bất động sản.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Với thị trường sơ cấp, luật này có điểm mới là quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất. Riêng với cho thuê đất, Luật quy định trả tiền thuê đất hàng năm, giới hạn trả tiền thuê đất một lần cho cả kỳ hạn thuê…

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Về gỡ vướng, Luật quy định: Tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán nhà, giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (không quá 50%); cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty; doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần một người có chứng chỉ môi giới…

Luật cũng góp phần thanh lọc thị trường thông qua các quy định: Môi giới bất động sản phải tham gia vào sàn giao dịch bất động sản, không được hành nghề tự do, hoa hồng phải chuyển khoản qua ngân hàng; chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; khi giao dịch sản phẩm, phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng; siết phân lô bán nền (đến đô thị loại 3)…

Trong khi Luật Nhà ở 2023 giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân; bổ sung đối tượng, tạo thuận lợi cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà, đất tại Việt Nam; tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội, bổ sung đối tượng được mua, thuê loại hình nhà ở này. Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở. Chẳng hạn, quy định chung cư mini phải đầy đủ hệ thống phòng cháy, chữa cháy; được xem xét cấp sổ hồng nếu đủ điều kiện; quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư; đối với nhà chung cư xuống cấp, có thể cưỡng chế nếu không chịu di dời…

Để bảo đảm hiệu quả thực thi các quy định mới, trong quá trình chờ đợi “ngấm”, cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật; đồng thời, nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương. Bởi ngay cả khi chúng ta đã có luật rồi, các nghị định, thông tư hướng dẫn… có hay đến mấy cũng không thể đi vào cuộc sống nếu như năng lực thực thi kém hoặc áp dụng không đúng.

Sức mua trên thị trường đang tăng nhanh

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land

Quốc hội đã thông qua ba luật quan trọng (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024), như ba mũi giáp công có thể thúc đẩy thị trường bất động sản, chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Với góc nhìn của đơn vị phân phối, tôi có thể khẳng định giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Bằng chứng là một số khu vực, dự án có số lượng giao dịch trước và sau Tết Giáp Thìn rất tốt, thậm chí giá đất tại một số địa phương đã tăng 3-5%.

Trong thời gian qua, ghi nhận của Mai Việt Land cho thấy sức mua đang tăng nhanh, thậm chí ở một số khu vực và phân khúc sản phẩm như chung cư bắt đầu xuất hiện tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến nhiều người nhanh chóng “chốt đơn”. Lượng giao dịch chốt được thời gian vừa qua chủ yếu từ nhóm khách hàng này, tập trung ở nhóm có nhu cầu mua ở thực, tiếp theo đó là nhóm khách hàng đầu tư dài hạn và khai thác cho thuê. Trong đó, hầu hết khách mua ở thực đều muốn tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt của các chủ đầu tư lớn ở thời điểm hiện tại để hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà.

Vừa qua, có khá nhiều dự án bất động sản đảm bảo được các tiêu chí như sản phẩm tốt, chính sách bán hàng hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín… vẫn có thanh khoản. Thực tế, niềm tin của người mua có tính chất cộng hưởng và hiệu ứng lan tỏa. Khi dự án đảm bảo được các yếu tố có lợi cho người mua thì sức cầu sẽ tăng lên. Bản thân doanh nghiệp địa ốc phải nỗ lực tạo lập giá trị để người mua đặt niềm tin vào.

Theo tôi, trải qua thời gian thị trường biến động và nhiều thách thức, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần vạch rõ mục tiêu phát triển lâu dài. Đây là giai đoạn để các doanh nghiệp “lấy đà” bắt nhịp đi lên nhưng ở trạng thái thận trọng, ưu tiên tính bền vững.

Sẽ thấy sự chuyển hóa về chất khi thị trường vận hành theo luật mới

Luật sư Trần Đại Nghĩa, Chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)

Cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư đang rất mong chờ vào việc các luật chuyên ngành đất đai có hiệu lực sớm từ 1/7/2024, bởi điều này sẽ có những tác động to lớn tới thị trường bất động sản.

Qua tiếp xúc với cộng đồng nhà đầu tư, tôi nhận thấy rằng, phần lớn các thành viên thị trường đều rất mong chờ việc các luật mới có hiệu lực từ sớm. Để chuẩn bị cho điều này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động hoàn thiện dần các khâu, các thủ tục pháp lý cho dự án của mình, để khi luật chính thức được áp dụng, thời gian thực thi sẽ nhanh hơn, từ đó rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Cũng cần phải nói rằng, việc các luật được sửa đổi, bổ sung lần này được thông qua đã mang đến tính nhất quán cao trong hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường địa ốc. Tuy nhiên, vấn đề còn lại nằm ở chỗ các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành, đây là điều các thành viên thị trường rất quan tâm. Song, tóm lại, tác động cơ bản là tích cực, trước mắt tạo nên tâm lý tốt cho thị trường, sau đó quá trình triển khai có thể sẽ cho thấy sự chuyển hóa về chất khi áp dụng luật mới.

Thị trường bất động sản sẽ quay lại quỹ đạo tăng trưởng vốn có

Ông Đinh Văn Nghị, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinapol

Thời gian qua, Chính phủ đã cho thấy sự quyết liệt trong công tác chỉ đạo, điều hành nhằm tăng tốc phát triển nền kinh tế. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực nhận được nhiều sự hỗ trợ. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo sự thống nhất, đồng bộ, thông suốt là bước tiến lớn cho thị trường. Đặc biệt, nếu luật được áp dụng, triển khai sớm hơn kế hoạch cũng sẽ là trợ lực tốt hơn cho giai đoạn đầu phục hồi này. Tôi cho rằng, với các diễn biến quan trọng trên, thị trường bất động sản sẽ quay lại quỹ đạo tăng trưởng vốn có. Các vấn đề lớn tồn tại lâu nay như chênh lệch cung – cầu, ách tắc pháp lý sẽ dần được tháo gỡ. Từ đó, tạo thêm nhiều nguồn cung cho thị trường, kéo giá nhà giảm xuống, cũng như tạo sự cạnh tranh, minh bạch hơn cho lĩnh vực này.

Nguồn cung dự án thời gian tới sẽ dần được khơi thông

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Theo quan sát của tôi, hiện tại, nhiều địa phương chuẩn bị rất chu đáo cho việc các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/7/2024. Điều này có thể được thông qua ở kỳ họp Quốc hội vào tháng 6 tới. Đây là cú huých rất lớn cho thị trường, giúp đẩy nhanh hơn tốc độ phục hồi.

Nguồn cung dự án thời gian tới sẽ dần được khơi thông và khi thị trường có nhiều hơn các sản phẩm, diễn biến sôi động sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trở lại.

“Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội”

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Các luật liên quan tới bất động sản được thông qua, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, các đại dự án sắp gia nhập thị trường cùng với niềm tin người mua dần quay trở lại đem lại tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay.

Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán mỗi năm, theo thống kê của Savills.

Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau năm 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Đức Thành - Việt Dương thực hiện