Siết bất động sản: Đằng sau cơn đau

Niềm tin vào thứ “không thể chết”

Ngày 10/6/2008, Dick Fuld, giám đốc điều hành của ngân hàng đầu tư (investment bank) lớn bậc nhất thế giới thời bấy giờ là Lehman Brothers, đã tập hợp ban lãnh đạo để bàn về báo cáo thu nhập quý II với con số thua lỗ khổng lồ 3 tỷ USD.

Ảnh: ST

Lehman Brothers (LB) khi ấy là trung tâm của một dòng tiền khổng lồ. Tưởng tượng bạn là một người đến ngân hàng để vay tiền mua nhà, thì bình thường số nợ ấy đọng lại trên sổ sách sẽ khiến ngân hàng hết room mức tín dụng, không thể cho vay thêm nữa.

Vậy là các ngân hàng nghĩ ra chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (mortgage-backed security - MBS), dựa trên tài sản thế chấp của khách vay (là chính hợp đồng mua nhà của khách), đẩy sang cho các ngân hàng đầu tư như LB để chào bán chúng cho các nhà đầu tư, những người đã mua lấy mua để sản phẩm bong bóng này.

Đấy tưởng chừng là một dòng chảy khiến tất cả đều vui: người dân có nhà, ngân hàng đẩy hết rủi ro sang nhà đầu tư (nếu người vay vỡ nợ thì ngân hàng chỉ việc siết nhà, vốn lúc đó đang sốt giá), các quỹ đầu tư thì không cần phải mua bất động sản vẫn có lời từ chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

LB, vào đỉnh điểm của cơn sốt, sở hữu hàng ngàn bất động sản trên khắp nước Mỹ nhờ mô hình này. Bên bán bán cả bất động sản chưa hình thành, còn bên mua vay ngay cả khi không có nhu cầu, đẩy giá nhà đất lên khủng khiếp.

Nhưng bong bóng ấy rồi cũng vỡ: đến một thời điểm, không ai có đủ tiền mua nhà nữa, và giá bất động sản lao dốc không phanh. Người đi vay tuyên bố vỡ nợ, các ngân hàng không còn thanh khoản, các quỹ đầu tư phá sản. Và khủng hoảng xảy ra.

Dick Fuld, khi ấy, không bàn về chuyện làm sao để giải quyết các khoản nợ ngày một chồng chất của LB, mà chỉ hỏi mọi người rằng làm sao để “khôi phục lại sự tự tin”? Và thế là họ diễn một vở kịch với công chúng, để chứng tỏ rằng mình vẫn ổn. Người dân và các quỹ đầu tư, tin rằng ngân hàng được thành lập từ năm 1850 này và toàn bộ ngành bất động sản, không thể chết được, vẫn yên tâm vay và mua. Cho đến khi mọi chuyện vỡ lở.

Trong 1-2 tháng qua, câu hỏi rằng liệu có cứu bất động sản hay không là chủ đề rất nóng, và dù là ủng hộ hay phản đối, mỗi bên đều có lý do riêng hợp lý của mình.

Một số chuyên gia tài chính lập luận rằng chính phủ nên cứu thị trường bất động sản để khơi thông dòng tiền, bởi chính các doanh nghiệp sản xuất cũng đang chủ yếu vay vốn nhờ thế chấp bất động sản, và sự sụp đổ của thị trường bất động sản sẽ kéo theo hàng trăm ngành liên quan. Có lý.

Ở phía ngược lại, nhóm phản đối lập luận rằng chính những ông trùm bất động sản là nguyên nhân tạo ra thị trường bong bóng quá mức như hiện tại, và nền kinh tế không thể trở thành con tin của họ. Giá nhà đất phải được trở về đúng với giá trị thật của nó, và nguồn lực vốn hạn chế hiện tại không thể được chia sẻ cho một lĩnh vực bị thao túng quá lâu. Rất hợp lẽ.

Đồng tình hay phản đối, trong trường hợp này, là một tình thế tiến thoái lưỡng nan. Nhưng có một điều chúng ta nên suy nghĩ: điều gì đã gây ra sự tham lam này? Giữa năm nay, số liệu công bố cho thấy có đến 22 ngàn tỷ đồng trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc thế chấp bằng cổ phiếu, và đa số là từ các công ty bất động sản, những người không chỉ thổi giá đất, mà còn thao túng thị trường cổ phiếu.

Tờ The Economist mới đây có một bài phân tích đáng chú ý về bong bóng bất động sản ở Trung Quốc, thông qua ẩn dụ khách sạn vô hạn, một khái niệm của nhà toán học người Đức David Hilbert. Ông tưởng tượng một khách sạn đã lấp đầy phòng, nhưng vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến bằng cách yêu cầu mỗi người khách chuyển sang phòng kế bên. Khách ở phòng số một sẽ chuyển sang phòng số hai, còn khách đang ở phòng số hai chuyển sang số ba, và người mới sẽ ở phòng số một.

“Khách sạn vô hạn” trong thị trường bất động sản hình thành như thế nào? Các công ty bất động sản, sau khi bán thứ họ có, bắt đầu bán những thứ họ không có: các căn hộ “hình thành trong tương lai”. Nếu các phòng đều đã kín chỗ, chúng tôi sẽ vẽ ra một căn phòng kế bên từ không khí, và bán nó. Khi bong bóng chưa vỡ, ai cũng có thể kiếm lời từ mô hình này.

Và động lực để tất cả cùng lao vào góp một tay cho cơn sốt này, đơn giản là tin vào cái gọi là “không thể chết”. Năm 2008, người Mỹ tin rằng LB và thị trường bất động sản là không thể chết. Bản thân chính phủ Mỹ cũng tham gia vào thị trường bán MBS, và ai cũng nghĩ rằng chính phủ có thể cứu được khi thị trường “có biến”.

Nhưng thực tế chính là câu trả lời: không có thứ gì là “không thể chết”, nếu nó chỉ là một thứ bong bóng. Cứu thị trường bất động sản có thể là một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, nhưng hãy cứu làm sao để chúng ta không phải chịu một tương lai mà rồi tự dưng đám đông sẽ lôi kéo bạn bằng cách thì thầm rằng: “Mua đi, đất thì sợ gì, không chết được đâu”.

Phạm An

Mặt bằng giá trị

Hai vợ chồng tôi cưới nhau, mua mảnh đất của người quen ở ngoại thành Hà Nội. Hồi đó cơ quan tôi ở trong phố cổ, mỗi ngày đi làm tới gần hai chục cây số, nhưng bố mẹ hai bên đều nghĩ: có nhà vẫn hơn. Thế là loay hoay vay mượn bằng được để mua cái nhà cũ ở ngoại thành. Xóm nằm ngoài đê, giữa cánh đồng hơn một trăm hecta, đường vào trải nhựa đã cũ, lồi lõm ổ gà.

Ảnh: ST

Tôi sửa nhà. Trong đám thợ nề có Luân, một cậu thanh niên nhìn qua đã thấy bướng bỉnh, mới ngoài hai mươi tuổi. Tôi viết báo, nên hay có những ngày dài ngồi nhà trả bài, trông thợ. Rồi lân la tâm sự. Luân từng là một thiếu gia, như rất nhiều thiếu gia khác ở Hà Tây cũ: gia đình làm nông mấy đời, nhưng rồi bỗng nhiên Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, một cơn bão giá khủng khiếp quét qua những mảnh đất nông nghiệp mênh mông mà ông bà để lại.

Trong những năm 2008-2010, có thời điểm tổng tài sản của gia đình Luân theo thời giá lên tới cả chục tỷ đồng. Nhưng những người nông dân chưa bao giờ học cách ứng xử với từng ấy vốn liếng: sau khi cắt những lô đất đầu tiên đem bán được hàng tỷ đồng, Luân, như nhiều thanh niên vùng này, không biết làm gì ngoài đánh bạc. “Có những ngày em dắt túi hai trăm triệu sang Bắc Ninh đánh bạc, xong chiều về là hết”. Rồi “chục nghìn điểm lô mỗi con” – tức là người ta đánh vài chục triệu đồng mỗi con lô đề.

Mất hết, đi làm thợ nề, chơi bời đủ kiểu nhưng bản thân cái nhà ngang bố mẹ để lại thì Luân quên chưa sửa. Sau đợt sửa nhà quen biết nhau, thỉnh thoảng, Luân nhắn tin cho tôi vay mấy trăm nghìn đồng. Cậu lại về thành một nông dân nghèo. Cả làng về lại thành nông dân nghèo. Trong nháy mắt. Khi bong bóng vỡ.

Lúc tôi mua nhà, năm 2012, so với thời Luân đi đánh bạc, giá đất ở khu đó chỉ còn khoảng 40% so với đỉnh sóng. Nhiều nhà trong làng đóng cửa đi trốn nợ. Những người nông dân nhìn giá đất lên chóng mặt từng ngày cũng “a dua” đi buôn bất động sản, vay mượn để đầu tư đất hàng xóm hy vọng lãi cao. Rồi vỡ nợ.

Bong bóng vỡ, hồi ấy hình ảnh tôi nhớ nhất trong làng là ông trồng chuối. Nhiều người Hà Nội mua những mảnh đất thổ cư dưới dạng đầu cơ, xây tường rào phân lô, rồi để không đó. Bản thân ngôi làng này – kết nối với thế giới qua hai con đường xuyên qua cánh đồng – chẳng có điều kiện gì để tạo ra dòng người nhập cư. Những mảnh đất để không đó, một vài người thấy tiếc. Ông trồng chuối cứ đẩy xe ba gác đi cắm cây chuối vào tất cả những mảnh đất trống trong làng, rồi chờ nó lớn. Hình ảnh ấy, trong buổi chiều của ngôi làng có gì bi hài: vùng nông nghiệp mất đất, rồi nông dân lại “trồng nhờ” cái cây vào những mảnh đất phân lô bỏ không.

Hôm qua có người bạn so sánh 2023 với 2012, khi bong bóng bất động sản có nguy cơ vỡ vì dòng tiền không còn được bơm vào nữa. “Nhưng rồi sẽ lên lại thôi”, người bạn nói. Tôi thì nghĩ khác, vì tôi đã chứng kiến rồi. Có những cú sập như làng tôi ngày đó, trả mặt bằng giá đất về đúng giá trị. Nó không lên lại nữa trong nhiều năm sau. Bốn năm sau ngày cưới, chúng tôi bán ngôi nhà ở làng để mua căn chung cư nhỏ gần trung tâm hơn, vẫn chịu lỗ đến cả năm trăm triệu đồng. Đúng giá trị, nghĩa là làng chỉ có vậy, cánh đồng trồng màu với con đường cũ – nếu có tăng trưởng, nó phải tăng trưởng bằng sản xuất nông nghiệp, bằng việc dân trong làng mở xưởng nhỏ, làm nghề truyền thống. Hoặc một tỷ lệ nhỏ dân nhập cư (có công ăn việc làm trong vùng đó) sẽ làm giá đất tăng lên.

Cái “ảo” mà Luân và bao chủ đất trong bong bóng đã trải qua thuần túy là cái ảo – được tạo ra bởi tâm lý đầu cơ của một nền kinh tế sẵn tiền mặt. Mặt bằng giá trị ở đâu thì nó vẫn ở nguyên đó, không nói dối được.

Tôi không nghi ngờ gì việc một số phân khúc bất động sản sẽ vẫn tiếp tục tăng giá, vì mặt bằng giá trị của chúng vẫn tiếp tục tăng lên – việc mất giá của chúng (nếu có) là tạm thời. Ví dụ như chung cư cao cấp, đang không có nguồn cung vì quỹ đất trong nội thành đã hết, trong khi lớp dân cư có nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày một nhiều lên. Đó là những giá trị biện chứng.

Nhưng tôi cũng không nghi ngờ gì việc sẽ có những khu, những dự án, những loại hình mà giá trị nhất thời của nó là do thị trường miễn cưỡng gán cho, sẽ “sập” và đứng im ở đúng mặt bằng giá trị của nó trong nhiều năm nữa. Những mảnh đất thổ cư ngoại thành, những dự án bất động sản vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng “phát triển cho cố” dù chẳng có tí hạ tầng và cơ sở tăng trưởng nào. Những loại token số, những tài sản đậm chất văn học lên giá nhờ tâm lý đầu cơ.

Bất động sản, hay rộng hơn là những tài sản về đúng mặt bằng giá trị có lợi gì cho cộng đồng? Đầu tiên, sẽ có những cảm xúc nhất thời chua xót, vì có những thứ hôm qua còn là tài sản hôm nay đã thành cục nợ, thành khoản lỗ. Nhưng việc nhìn nhận đúng mặt bằng giá trị cho người ta cơ hội tạo ra giá trị mới, giá trị thật.

Vài năm sau ngày bán đất, tôi quay lại làng. Đường đã trải nhựa mới. Xe tải ra vào ồn ào. Bãi tập kết vật liệu xây dựng ở khắp nơi. Hình như làng đã tìm thấy những sinh kế mới. Làng không bình yên như cái thời sốt đất mới đi qua nữa. Dân nhập cư cũng về nhiều hơn, xây nhà mới khang trang, vì kinh tế của cả vùng đó, cùng với công ăn việc làm đã tăng. Ồn ào, hơi bụi bặm, và có thể không giàu bằng cái thời 2010 đâu, nhưng tôi lại thấy làng bớt buồn đi bao nhiêu. Dù sao nó cũng là cái làm thật ăn thật. Chẳng có tương lai gì cái việc đầu tư vào những giá trị mong manh, xây bằng tâm lý đầu cơ. Hay tệ hơn, tán thưởng cái lâu đài được xây bằng tâm lý của những con bạc không coi trọng đồng tiền.

Đức Hoàng

Thuốc đắng dã tật

Những ngày gần đây có thể được xem là những ngày đáng nhớ nhất của những người tham gia thị trường chứng khoán Việt Nam. Sự tụt dốc của các chỉ số; dòng bán tháo ồ ạt; các thông tin xấu bủa vây… Rất nhiều nhà đầu tư đã ngơ ngác, đã bàng hoàng khi tài sản của mình bay hơi với tốc độ chóng mặt. Tất nhiên, trong xu thế ấy, những than thở, đổ lỗi cũng bắt đầu phát sinh.

Ảnh: ST

Một trong những đổ lỗi phổ biến nhất chính là kiểu đổ lỗi cho chính sách siết chặt đối với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có sai phạm suốt thời gian qua. Thực tế, đúng là vẫn luôn có những cái nhìn thiếu tích cực về thị trường BĐS nhưng trong lúc nhiều lực lượng trong nền kinh tế vẫn đang cải thiện cái nhìn về thị trường này thì vẫn có những doanh nghiệp BĐS cố tình sai phạm và sai phạm có hệ thống. Để bảo vệ thị trường, không thể thỏa hiệp với các sai phạm và xử lý các sai phạm ấy không có nghĩa là làm cho hình ảnh thị trường BĐS sẽ tiêu cực hơn. Nói thẳng, việc điều tra, khởi tố những cá nhân vi phạm trong lĩnh vực BĐS và tài chính gần đây là bắt buộc phải làm cho dù nó có để lại một tác động mạnh tới thị trường vốn trong một thời gian ngắn.

Việt Nam là nước đang phát triển và trong đà phát triển đó, tốc độ đô thị hóa chóng mặt đã khiến thị trường BĐS luôn nóng. Sự náo nhiệt của thị trường ấy tạo ra những nguồn doanh thu khổng lồ, dòng tiền luân chuyển mạnh và cũng tạo cơ hội việc làm cho rất nhiều người. Nhưng nếu cái nóng của thị trường BĐS đơn thuần là cái nóng đến từ các quy luật kinh tế rất tự nhiên thì không đáng nói. Hiện tượng nóng lên “cưỡng bức” để một vài cá nhân “cá mập” nào đó trục lợi lại là câu chuyện khác. Nó tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội, khi mà nhiều người dân mất đất đã và vẫn nghèo đi khi không còn vốn, cơ hội lao động, điều kiện canh tác còn vài kẻ lại biến mình thành vua của một đế chế kinh doanh mờ ám. Và nó cũng đẩy thị trường đến sự phi lý khi giá đất trung tâm ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP., Hồ Chí Minh đắt ngang ngửa, thậm chí đắt hơn, giá đất ở các trung tâm toàn cầu khác. Cái phi lý ấy càng phi lý hơn khi so sánh với thu nhập bình quân phổ thông. Và đó chính là lý do vì sao Việt Nam có rất nhiều cự phú với tài sản tính bằng con số trăm triệu USD và cũng có vô vàn những thân phận sống dưới điều kiện tối thiểu.

Câu chuyện trái phiếu gần đây chính là đỉnh điểm của cái bi kịch phi lý ấy. Doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu để huy động vốn trong cộng đồng là điều bình thường, thậm chí còn là tích cực nếu dự án của họ là tốt. Nhưng việc phát hành trái phiếu mà mục đích không đúng như công bố thì không ổn chút nào. Để duy trì doanh nghiệp của mình, tài sản của mình, họ đã tạo ra một niềm tin ảo và đẩy rất nhiều trái chủ, vốn dĩ là người dân bình thường, vào rủi ro mất mát tài sản. Thậm chí, nhiều trái chủ còn là những người hưu trí chỉ còn chút vốn nhỏ dành dụm cuối đời. Họ đã dồn những dành dụm ấy cho các doanh nghiệp BĐS với những dự án mông má vẽ vời nhiều hơn là thực tế. Đó chính là cái tiêu cực, mặt trái của thị trường BĐS mà chính phủ buộc phải có những can thiệp mạnh tay để tránh đổ vỡ hệ thống một cách không thể cứu vãn sau này.

Nhưng sau siết chặt là gì? Chính phủ cũng đã có những chủ trương, những bàn thảo để nới lỏng và làm hồi sinh thị trường BĐS. Nền kinh tế không chỉ có BĐS mà còn có nhiều lĩnh vực khác nữa nhưng nếu thị trường BĐS đóng băng, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ngay cả việc có cần điều chỉnh Nghị định 65 hay không cũng đã từng được cân nhắc. Điều đó cho thấy Chính phủ quan tâm đến việc giải cứu BĐS đến nhường nào và nó đủ sức để bác bỏ các luận điệu cho rằng chính bàn tay sắt thiết lập lại trật tự ở thị trường BĐS là minh chứng cho thấy đang có một chủ trương kìm hãm BĐS phát triển nóng.

Nhưng có một điểm mà dứt khoát không thể không nói tới trong lần đại phẫu BĐS này. Thực chất, các sai phạm của một loạt doanh nghiệp BĐS là bắt nguồn sâu xa từ đâu? Các doanh nhân ấy đâu có đủ lực để một tay che cả bầu trời. Họ tạo được vị thế cho mình là do cấu kết được với các quan chức thoái hóa. Không có sự tiếp tay của những quyền lực chính trị đó, chắc chắn các sai phạm không thể thành hình. Sự cấu kết này đã hình thành trong suốt gần hai mươi năm qua và chính vì thế nó đẩy thị trường BĐS vào những ma trận ảo với những cơn sốt bong bóng rất mơ hồ. Và cân nhắc giữa việc bảo vệ một thị trường với bảo vệ cả một hệ thống, chắc chắn công tác chống tham nhũng phải được ưu tiên hơn. Để chống tham nhũng cấp cao và nghiêm trọng, nếu có làm một thị trường tổn thương trong ngắn hạn, thậm chí trung hạn thì cũng xứng đáng để đánh đổi. Không thể bao biện theo kiểu “làm mạnh tay thế thì ai còn dám đầu tư làm kinh tế nữa”. Nhà nước luôn luôn cần những nhà đầu tư, đặc biệt là từ khối tư nhân, nhưng không thể chấp nhận kiểu đầu tư cấu kết với quan chức hủ bại và làm mục ruỗng hệ thống, gây mất niềm tin vào Đảng và Chính phủ và hoàn toàn có thể một ngày nào đó tạo ra những hỗn loạn lớn trong dân.

Siết chặt thị trường BĐS, siết chặt trái phiếu doanh nghiệp vừa rồi thực tế là một động thái để nhằm trả lại một thị trường lành mạnh hơn đồng thời cũng xây dựng lại một bộ máy trong sạch hơn. Có như thế, niềm tin mới có thể dần dần trở lại trong dân chúng và từ đó thị trường sẽ hồi phục từng bước một. Đã quá lâu rồi, nền kinh tế Việt Nam phản chiếu đúng như hình ảnh của thị trường BĐS với những cơn sốt ảo giác và hào nhoáng bề ngoài đúng theo kiểu một người nông dân mới bán được đất và thay vì đầu tư căn cơ thì mua sắm xe hơi, hàng hiệu và lao vào các cuộc ăn chơi vô tiền khoáng hậu. Đó là một cơ thể kinh tế không khỏe mạnh mà để cắt cơn bệnh, thuốc đắng chắc chắn phải đi hàng đầu.

Hà Quang Minh