Giải pháp kiểm soát giá nhà đất đang ở 'trên trời' - Bài 2: Bình ổn thị trường và trách nhiệm xã hội

Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Ảnh: Lê Minh

Thiếu trầm trọng nhà ở xã hội

UBND TP Hà Nội vừa chấp thuận liên danh đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) Tiên Dương 1, tại xã Phúc Thịnh, quy mô xây dựng 3.530 căn hộ. Trước đó, TP Hà Nội đã tổ chức đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH Tiên Dương 1, kết quả liên danh Tổng công ty Viglacera - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng Hoàng Thành - Công ty cổ phần Xây dựng Central trúng thầu, trở thành nhà đầu tư dự án.

Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án NOXH Tiên Dương 1 được xây dựng trên khu đất rộng khoảng 44,6ha, quy mô dân số là khoảng 12.465 người. Dự án sẽ cung cấp khoảng 3.530 căn hộ, trong đó có 3.103 căn NOXH, 427 căn chung cư thương mại và 99 căn nhà thấp tầng liền kề.

Trước đó, một số dự án NOXH khác cũng đã được TP Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư và tổ chức khởi công xây dựng. Tuy nhiên, theo đánh giá nguồn cung NOXH ít cùng với việc hoàn thành hồ sơ mua cũng như tỷ lệ chọi để mua được nhà rất cao khiến nhiều người nản khi đi tìm mua nhà.

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo Kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội 9 tháng đầu năm 2025 và kế hoạch triển khai 3 tháng cuối năm 2025. Theo đó, cả nước hiện có 692 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó 165 dự án hoàn thành, quy mô 110.436 căn; 147 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 135.033 căn và 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 388.090 căn.

Theo báo cáo, trong 9 tháng đầu năm, TP Hà Nội đạt 44% (chỉ tiêu được giao năm 2025 là 4.670 căn, đã hoàn thành 2.060 căn. Khả năng hoàn thành trong năm nay đạt 68%). TPHCM mới đạt khoảng 33% (chỉ tiêu được giao năm 2025 là 13.040 căn, đã hoàn thành 4.277 căn. Khả năng hoàn thành trong năm nay đạt 53%).

Chia sẻ về việc đi tìm nhà, chị Nguyễn Hồng Hạnh, hiện đang thuê nhà tại Vĩnh Hưng (Hà Nội) cho biết, chị đã tìm hiểu thông tin trên các diễn đàn hướng dẫn mua nhà ở xã hội. Thế nhưng, thực tế lại khiến chị thất vọng. Một môi giới giới thiệu dự án NOXH UDIC Hạ Đình, dự kiến mở hồ sơ vào quý IV/2025 với mức giá khoảng 25 triệu đồng/m². Tuy nhiên, để có suất mua, người mua phải chi thêm khoản tiền chênh lên tới 1,5 tỷ đồng, chưa kể số tiền đặt cọc khoảng 300 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ.

“Giờ để tiết kiệm được tiền tỷ mua nhà đã gian nan vậy mà tiền chênh lại ngang ngửa cả giá trị căn hộ. Thật sự, tôi không còn chút niềm tin nào để mua nhà nữa” - chị Hạnh chia sẻ.

Giới chuyên gia cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở vừa khả năng chi trả của người dân, Chính phủ cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án NOXH gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào.

TS.LS Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nhấn mạnh tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động.

Doanh nghiệp tư nhân nói gì?

Ông Nguyễn Xuân Bính - Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 Land chia sẻ, trong thị trường bất động sản (BĐS), Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đất đai - nguồn lực đầu vào chủ yếu cho thị trường. Nhà nước cũng chính là chủ thể ban hành các chính sách điều hành. Do đó, để thị trường và doanh nghiệp (DN) phát triển bền vững, vai trò định hướng và tháo gỡ của Nhà nước rất quan trọng.

Lãnh đạo Cienco 5 Land khẳng định: Chủ đầu tư không thể làm nhà ở giá rẻ khi giá đất đầu vào cao. Bởi chi phí này chiếm một tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, thủ tục hành chính kéo dài khiến chi phí vốn của DN tăng vọt. Ông Bính cho biết, có những dự án mất từ 5 - 10 năm chỉ để hoàn thành các thủ tục như giao đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất. Khoảng thời gian chờ đợi này làm phát sinh các chi phí tài chính khổng lồ và tất cả đều phải được tính vào giá bán nhà. "Bản chất nhà đầu tư không muốn tăng giá nhà, bởi tăng giá sẽ rất khó bán” - ông Bính nhấn mạnh.

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, cấu thành giá nhà gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí đầu vào dự án. Đặc biệt là tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng... chiếm 30-40% tổng chi phí phát triển dự án.

“Khi giá đất leo thang, chi phí đầu vào tăng mạnh, tổng mức đầu tư sẽ đội lên đáng kể. Với các dự án ở đô thị lớn, chi phí đất còn chiếm tỷ lệ cao hơn, tạo sức ép lên giá bán" - TS Lượng nói và cho rằng giá đất tăng cao thì DN BĐS phải bỏ vốn nhiều hơn để thâu tóm quỹ đất, dẫn đến áp lực vốn và gánh nặng tài chính (chi phí vay, chi phí cơ hội).

Bên cạnh đó, giá đất cao khiến chủ đầu tư khó đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá hợp lý. Với phân khúc nhà ở thương mại, giá bán thường được đẩy lên cao, gây khó đối với người mua có nhu cầu thực.

Thậm chí, giá đất cao làm méo mó chiến lược phát triển sản phẩm nhà ở khi nhiều DN có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc hạng sang để dễ bù chi phí đất cao. Điều này khiến thị trường mất cân đối cung - cầu, thiếu nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở cao cấp.

Kinh nghiệm của các nước

Hiện nay chưa có một tên gọi cụ thể cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, mà vẫn đang gọi theo tiếng Anh là Affordable housing (nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại).

Kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia cho thấy: Tại Hoa Kỳ, theo Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp quốc gia, nước này hiện đang thiếu 5,5 - 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền. Còn theo Hiệp hội Môi giới quốc gia Hoa Kỳ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Hoa Kỳ phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.

Để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, Hoa Kỳ đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Còn riêng bang California thì tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư...; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Trò chuyện với phóng viên Báo Đại đoàn kết, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh tiêu chí tiên quyết để phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là nguồn vốn vay. Nếu nhà đầu tư phải tự bỏ toàn bộ vốn để phát triển phân khúc này mà không có sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng hoặc Nhà nước thì việc duy trì và phát triển sẽ vô cùng khó khăn. Kinh nghiệm cho thấy, phân khúc này có thể phát triển bền vững nếu có sự hỗ trợ từ nguồn vốn vay ưu đãi.

Các chủ đầu tư cần một lượng vốn lớn để phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, trong khi việc đảm bảo giá nhà ở phù hợp với đối tượng người lao động có thu nhập trung bình lại đòi hỏi họ phải tiết giảm chi phí, bao gồm cả chi phí vay vốn. Nếu lãi suất cho vay quá cao, việc xây dựng nhà ở giá vừa túi tiền sẽ không khả thi hoặc sẽ dẫn đến giá bán tăng cao, không còn phù hợp với mục tiêu ban đầu.

Theo đó, cần có các gói tín dụng ưu đãi, hỗ trợ lãi suất từ phía Nhà nước, nhằm đảm bảo cả nhà đầu tư và người mua nhà đều có thể tiếp cận được nguồn tài chính một cách thuận lợi. Chính sách tài chính và nguồn vốn vay ưu đãi sẽ là yếu tố quyết định sự sống còn và phát triển của phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền trong thời gian tới.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Nếu giá quá cao thì người dân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá “vừa túi tiền” cũng không đồng nghĩa với NOXH hay giá rẻ. Điều quan trọng là phải tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể tiêu thụ được sản phẩm.

(Còn nữa)

Hồ Hương