Đề xuất điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm trước 6 tháng:Tiếp sức phục hồi thị trường bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, để tiếp sức phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội điều chỉnh luật có hiệu lực từ ngày 1-7-2024, sớm trước 6 tháng.

Các tòa nhà chung cư tại Khu đô thị Nam Thăng Long (quận Tây Hồ). Ảnh: Đỗ Tâm

Nhiều điểm đáng chú ý

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương và thiết lập công cụ kiểm soát thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường đất đai, xây dựng, bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã làm rõ các loại bất động sản theo công năng và bổ sung "phần diện tích sàn xây dựng". Đây là điểm mới quan trọng, góp phần giảm tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu một kiểu, ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật. Khắc phục được vấn đề này, doanh nghiệp có cơ hội giảm thời gian, chi phí triển khai dự án, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường, giúp người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm, góp phần tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận hơn. Đặc biệt, luật quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi, sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua, giảm nguy cơ tranh chấp.

Các chuyên gia khẳng định, các quy định tăng điều kiện kinh doanh bất động sản là cần thiết, góp phần hạn chế rủi ro khi một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án mà không đủ năng lực tài chính như thời gian vừa qua, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, người mua. Ngoài ra, một số quy định cụ thể khác sẽ tạo tiền đề để từng bước nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch và để sàn giao dịch, môi giới bất động sản phát huy đúng vai trò.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua vào tháng 11-2023, có hiệu lực từ ngày 1-1-2025. Với nhiều điểm mới có thể khắc phục được những bất cập của thị trường bất động sản hiện nay, Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội điều chỉnh luật có hiệu lực ngay từ ngày 1-7-2024, sớm trước 6 tháng.

Sớm giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, tiến trình phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản đang bị “cản trở” bởi những quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Do đó, nếu được Quốc hội cho phép áp dụng các luật mới kể từ ngày 1-7-2024 và đồng thời với việc ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, đang chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng phân tích, Luật Kinh doanh bất động 2023 được thông qua sớm sẽ có ý nghĩa tích cực, hướng đến bảo vệ lợi ích cho người mua nhà và cũng tạo điều kiện cho người mua có quyền lựa chọn sản phẩm nhà ở.

“Một số quy định trong luật hướng đến việc bảo vệ lợi ích cho người mua; yêu cầu chặt chẽ hơn từ phía chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là sự thay đổi cần thiết hướng tới minh bạch, rõ ràng và phát triển bền vững hơn cho thị trường bất động sản”, bà Đỗ Thu Hằng nhận định.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt các thủ tục khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật nền móng… với cơ quản lý nhà nước, trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua. Điều này góp phần bảo đảm quyền lợi cho người mua khi giao dịch.

Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được bảo đảm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sau này.

“Trước đây với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất, bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Vì thế, luật có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua nhà ở”, bà Đỗ Thu Hằng phân tích.

Bên cạnh đó, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả hai bên. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích khi yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc này.

Dự kiến tại kỳ họp thứ bảy, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, Quốc hội sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm hơn 6 tháng. Kỳ vọng này có cơ sở thực tiễn bởi theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Bộ đã khẩn trương hoàn thiện việc xây dựng các nghị định, đáp ứng yêu cầu để đẩy sớm việc thi hành.