Bất động sản trước chu kỳ mới, doanh nghiệp vừa mừng vừa lo

Chọn lọc chủ đầu tư đủ năng lực

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý với các quy định mới về nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản là “bản lề” mở ra chu kỳ mới đầy triển vọng cho thị trường nhà đất. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE, nhận định phần lớn các vướng mắc đang còn tồn tại trên thị trường đều liên quan đến yếu tố pháp lý.

Bà cho rằng chất lượng nguồn cung được nâng cao khi hành lang pháp lý mới loại bỏ các doanh nghiệp năng lực yếu kém. Đồng thời, thông tin minh bạch giúp nhà đầu tư và người mua nhà dễ dàng tiếp cận và đánh giá đúng giá trị thực của dự án, hạn chế rủi ro.

Khu đô thị mới đang hình thành tại huyện Bình Chánh, TPHCM. Ảnh: Hoàng An

Tuy vậy, các quy định pháp luật mới, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất, khiến các khoản tài chính tạo quỹ đất cho dự án nhà ở tăng lên. Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những vấn đề khó khăn về chi phí đầu vào tăng, do các chi phí liên quan đến tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất… vốn đã chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu chi phí phát triển dự án tăng thêm.

Điều này là thách thức cho các chủ dự án trong việc lên kế hoạch phát triển, khi có nguy cơ buộc phải đẩy giá bán lên cao để đảm bảo lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thanh khoản và thu hồi vốn.

Năm 2024 đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các căn hộ vừa túi tiền. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung căn hộ TPHCM nửa đầu năm 2024 đạt 1.842 căn, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Tính riêng trong quí 3 năm 2024, thị trường TPHCM đã giới thiệu khoảng 642 căn hộ mới. Con số này giảm 31% so với quý trước và giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn các dự án mới này tập trung ở khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Phân khúc trung cấp chiếm ưu thế, chiếm 77% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm 16%.

Đại diện từ Cushman & Wakefield nói thêm chính các quy định mới yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt hơn về việc sử dụng quỹ đất, làm cho việc tìm kiếm và phát triển quỹ đất hợp pháp trở nên kỹ lưỡng hơn.

Các thủ tục pháp lý liên quan đến việc xin cấp phép và phê duyệt dự án cũng trở nên chi tiết hơn, đòi hỏi các chủ đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ chặt chẽ các quy định mới. Mặc dù điều này có thể kéo dài thời gian thực hiện dự án, nhưng nó cũng đảm bảo rằng các dự án được thực hiện đúng quy trình và đạt chất lượng cao.

“Những thay đổi này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược tài chính và quản lý dự án hiệu quả hơn để thích ứng với môi trường pháp lý mới. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị và kế hoạch hợp lý, các chủ đầu tư có thể tận dụng những cơ hội mới và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản”, vị này nhấn mạnh.

Doanh nghiệp tìm lợi thế riêng để chuyển mình

Chia sẻ với KTSG Online, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long nói khi nhận xét về thị trường, đơn vị thường đánh giá trên một giai đoạn từ 3-5 năm. Năm 2025 bắt đầu của chu kỳ phát triển mới sau thời kỳ chạm đáy 2023-2024. “Ở chu kỳ mới này chúng tôi nhận thấy thị trường sẽ minh bạch, bền vững hơn với các luật mới được đi vào áp dụng. Đây cũng là lúc thị trường sẽ đi vào thời kỳ trưởng thành mà chúng ta có thể quan sát xu hướng ở các nước đã đi qua giai đoạn này”, ông nói.

Trong chu kỳ mới, hạ tầng sẽ dẫn dắt thị trường vệ tinh quanh các thành phố lớn phát triển. Một khi tiềm năng gia tăng, giá trị bất động sản cũng thay đổi. Hiện nay, quỹ đất tại các đô thị vệ tinh vẫn còn đa dạng, giá cả phải chăng. Tuy nhiên từ 2026 do tính chất pháp lý và công thức tính tiền sử dụng đất áp theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí gia tăng, quỹ đất sạch vùng vệ tinh vì vậy ngày càng khan hiếm và có giá. Quỹ đất vệ tinh dự báo được săn đón nhiều hơn, theo đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước đây.

Theo ông Xuân Quang, dự án của Nam Long đều đã hoàn tất các loại tiền sử dụng đất nên rủi ro chịu tác động của chi phí đất trong thời gian sắp tới là thấp. Được biết, sau 32 năm thành lập, doanh nghiệp đã có được một quỹ đất lớn hơn 680 ha đã thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất, nằm tại những vị trí chiến lược với pháp lý dự án rõ ràng. Đây có thể xem là ưu thế của Nam Long để tăng trưởng trong chu kỳ mới.

Là doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án ở Bình Dương, ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons, cũng chia sẻ cách doanh nghiệp vượt qua những khó khăn trước mắt khi cơ cấu chi phí, tổng mức đầu tư vào dự án bị ảnh hưởng.

Chẳng hạn, đơn vị tối ưu lại hoạt động của bộ máy, cắt giảm những hoạt động không cần thiết, tự làm chủ tất cả các công đoạn sản xuất, tối ưu con người, sử dụng công nghệ quản lý dự án. Doanh nghiệp cũng hướng đến cắt giảm lợi nhuận thay vì tăng giá bán, tiếp tục trung thành với phân khúc nhà ở giá rẻ tại khu vực Bình Dương với tầm giá 30-40 triệu đồng/m².

Theo ông, với các dự án vùng ven, các nghĩa vụ tài chính, chi phí đất đai giảm khoảng 30-40% so với làm dự án trong thành phố. Ngoài ra, ở những khu vực này, một số chi phí khác như nhân công, vật liệu xây dựng… cũng giảm khoảng 10-15% so với những khu đô thị nên việc tạo nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền vẫn khả quan.

Trong thời gian tới, tập đoàn tiếp tục tìm kiếm, chuẩn bị quỹ đất đảm bảo pháp lý và mức giá hợp lý. Đồng thời, đội ngũ cũng làm việc với ngân hàng để có các gói lãi suất ưu đãi, có chuyên môn tư vấn các gói vay phù hợp với từng kế hoạch tài chính của khách hàng trong dài hạn.

Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng Giám Đốc Công ty CP Đầu tư TT Capital cũng nắm bắt rõ xu thế dịch chuyển ra vùng ven từ lợi thế hạ tầng ngày càng toàn diện, nên đã triển khai những dự án TT AVIO tại TP Dĩ An, Bình Dương, với hơn 2.000 căn hộ có diện tích từ 40-81m²/căn, mức giá khởi điểm từ 1,23 tỉ đồng.

Trước những cột mốc mới trong 2025, doanh nghiệp cho biết vẫn kiên định với định hướng phát triển căn hộ vừa túi tiền tại TPHCM và các khu vực lân cận. Hiện tại, đơn vị đang trong giai đoạn tìm kiếm quỹ đất tại các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai để phát triển các dự án trong tương lai.

Theo ông, đơn vị sẽ ưu tiên các khu vực có hạ tầng giao thông kết nối tốt với TPHCM, gần các tuyến cao tốc, vành đai, hoặc các điểm giao thông công cộng như metro. Các tiêu chí như quỹ đất đủ lớn, tiềm năng phát triển lâu dài và khả năng tích hợp tiện ích đầy đủ cũng là ưu tiên hàng đầu.

Để phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu của nhiều người dân mà vẫn đảm quá trình kinh doanh đạt hiệu quả, bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh thêm doanh nghiệp nên hợp tác, liên kết phát triển các dự án quy mô lớn.

Điều này vừa đảm bảo quỹ đất “đủ lớn để Nhà nước đứng ra thu hồi”, vừa có thể phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền và đảm bảo thanh khoản vì đây là nhu cầu chính của thị trường. Các chủ đầu tư nên nghiên cứu thật kỹ lưỡng giá bán và chính sách thanh toán đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, liên kết với các ngân hàng để đưa ra hình thức thanh toán giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nhiều giao dịch mua bán nhà ở Bình Dương được quan tâm về cuối năm. Ảnh: Hoàng An

Bà nói thêm doanh nghiệp nên giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, tăng cường tính minh bạch, đặc biệt là pháp lý dự án để huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp hay nguồn vốn ứng trước của khách hàng, đảm bảo đủ nguồn lực triển khai dự án. Cuối cùng, đơn vị có thể xem xét phương án triển khai dự án theo từng giai đoạn nhỏ để phù hợp với sức mua của thị trường và giảm áp lực tài chính, bà cho hay.

Hoàng An