Thị trường bất động sản phía Nam: Tìm 'đất lành' gieo vốn!

Khi hạ tầng kết nối phát triển hơn, nhu cầu nhà ở ven đô sẽ càng tăng mạnh

Vùng ven TP.HCM tỏa “sức nóng”

Trong khi nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại TP.HCM ngày một khan hiếm và đắt đỏ thì ở khu vực lân cận đang cho thấy sự dồi dào. Chẳng hạn, Long An - nơi được xem là “vùng trũng” về giá bất động sản nếu so với các địa phương lân cận TP.HCM như Bình Dương hay Đồng Nai, đang được các “ông lớn” để mắt đến.

Mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An công bố Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Đại An là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Tân Mỹ. Cả 2 doanh nghiệp này đều hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đều thuộc Tập đoàn Vinhomes.

Dự án được thực hiện tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, với quy mô sử dụng đất gần 931 ha; trong đó, có 13.093 lô đất nhà ở thương mại, gồm 8.338 nhà ở liền kề, 4.775 căn biệt thự… Sơ bộ tổng mức đầu tư dự án khoảng 74.406 tỷ đồng (tương đương khoảng 3 tỷ USD), trong đó chi phí đầu tư xây dựng là 60.196 tỷ đồng; chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư là 14.210 tỷ đồng.

Liên danh Vinhomes - Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (VIG) cũng là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại xã Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Dự án này có diện tích khoảng 1.090 ha. Tại đây sẽ có các sản phẩm nhà ở thương mại dưới hình thức xây dựng nhà ở theo tiêu chuẩn bàn giao thô (trong đó, khoảng 7.050 căn nhà ở liền kề, khoảng 8.194 căn nhà ở biệt thự); nhà ở xã hội khoảng 13.440 căn hộ chung cư... Tổng chi phí thực hiện dự án là 80.000 tỷ đồng, trong đó chi phí mặt bằng là 10.678 tỷ đồng.

Trước đây, khi nói đến thị trường bất động sản Long An, nhà đầu tư thường nghĩ đến các dự án đất nền, nhưng làn sóng “ly tâm” đã thúc đẩy nguồn cung nhà chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực này.

Một số chủ đầu tư đã lên kế hoạch kinh doanh và công bố thông tin dự án ra thị trường. Đơn cử, các dự án quy mô tại Long An như Khu đô thị LA Home (Lương Hòa, Bến Lức) của Prodezi Long An và Hướng Việt (HVH), Khu đô thị Eco Retreat (Thanh Phú, Bến Lức) của Ecopark... Các dự án này có quy mô 100 - 200 ha, được quy hoạch bài bản với cơ cấu sản phẩm đa dạng, đón đầu tiềm năng tăng trưởng của địa phương này. Sea Holdings cũng dự kiến “trình làng” một dự án căn hộ, khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập tầm trung đang làm việc tại TP.HCM.

Còn tại Bình Dương, nơi có sự bùng nổ về nguồn cung nhà chung cư trong nhiều năm liền, thời gian gần đây cũng ghi nhận nhiều dự án mới sắp ra hàng. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết sẽ tung 5.000 căn hộ trong năm nay tại đây.

Tương tự, một dự án căn hộ khác tại TP. Dĩ An là Picity Sky Park, quy mô 1.794 sản phẩm căn hộ, cũng có kế hoạch ra hàng lúc này. Xa hơn, tại Thành phố mới Bình Dương, CapitaLand đã khởi công dự án The Orchard (dự án thành phần của Khu đô thị Sycamore) - khu phức hợp căn hộ cao cấp, kết hợp thương mại, dịch vụ quy mô 3.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.000 tỷ đồng.

Thống kê của DKRA Group chỉ ra rằng, Bình Dương tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung khi chiếm khoảng 97%, còn lại là ở TP.HCM. Các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh duy trì tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới.

Còn tại Đồng Nai - vốn được biết đến là “thủ phủ” của thị trường đất nền phía Nam, nay cũng xuất hiện tín hiệu tích cực từ một số dự án căn hộ mới. Điển hình, ở huyện Nhơn Trạch, chủ đầu tư Thăng Long Real đang chuẩn bị triển khai dự án Fiato City thuộc giai đoạn 2 - Khu đô thị Thăng Long Home - Hiệp Phước. Đây là dự án cao tầng hiếm hoi trên địa bàn, giá bán từ 32 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT).

DKRA Group dự báo, từ nay tới cuối năm 2024, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, TP.HCM… tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Một dự án nhà phố tại Long Thành, Đồng Nai

Nước chảy chỗ trũng

Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra xa trung tâm xuất phát từ việc “sức căng” đô thị của TP.HCM sắp tới hạn. Về cơ bản, thị trường bất động sản vùng phụ cận TP.HCM mới chỉ trong giai đoạn đầu tư xây dựng. Khi hạ tầng kết nối phát triển hơn, nhu cầu nhà ở ven đô sẽ càng tăng mạnh.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hạ tầng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều, từ sân bay Quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây… sẽ thúc đẩy kinh tế vùng phát triển, thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi. Đặc biệt, các đô thị ở vùng ven, các tỉnh lân cận TP.HCM sẽ phát triển, bởi hiện nay quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều.

Có cầu ắt sẽ có cung, làn sóng “ly tâm” đang kéo các doanh nghiệp địa ốc vào cuộc đua mới. Đến thời điểm hiện tại, mặc dù mang danh nghĩa là các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM, nhưng thực tế không có nhiều doanh nghiệp có dự án tại TP.HCM, mà hầu hết đều ở các địa phương lân cận. Hàng trăm dự án đất nền, căn hộ vùng phụ cận đang “bao vây” TP.HCM để đón đầu xu hướng này.

Tuy nhiên, trong thời điểm này, nhu cầu cũng thay đổi cực kỳ nhanh chóng. Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Group cho hay, ở khu vực phía Nam, có 3 dòng sản phẩm mà người mua đang hướng tới.

Một là dòng căn hộ chung cư, đặc biệt là khu vực trung tâm. Thời gian qua, TP.HCM và một số địa phương lân cận ghi nhận có nhu cầu khá tốt và phân khúc này gần như đang dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, sản phẩm căn hộ phải có vị trí chiến lược, đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội tốt, đầy đủ tiện ích... mới có thể thu hút được khách hàng.

Hai là bất động sản ven biển, nhưng không phải dòng bất động sản nghỉ dưỡng. Quan điểm bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2015-2018 nghiêng về mua đầu tư, phụ thuộc vào cam kết của chủ đầu tư, khách hàng an tâm có dòng tiền thu về, nhưng loại hình đó đã lỗi thời.

“Thời gian gần đây, dòng bất động sản ven biển có vị trí cách TP.HCM 2-3 giờ đồng hồ lái xe được quan tâm, xuất phát từ nhu cầu ngôi nhà thứ hai hoặc khai thác cho thuê tốt”, ông Bình nói.

Ba là dòng bất động sản nhà liền thổ, kết nối thuận tiện với những tuyến giao thông huyết mạch như đường Vành đai 3, đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, hoặc sân bay Long Thành. Đây là loại hình bất động sản nhà đầu tư luôn muốn hướng tới. Tuy nhiên, những dòng bất động sản này phải tạo ra giá trị sử dụng, còn nếu mua xong để đó tự tăng giá bán là rất khó.

“Nhìn chung, xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam là những bất động sản có nhu cầu ở thực, phát sinh được dòng tiền”, ông Bình chia sẻ.

Trọng Tín