Sốt đất sáp nhập tỉnh: Cơ hội đầu tư hay ảo tưởng đám đông?

Sáp nhập tỉnh thành nhằm tinh gọn bộ máy, cải cách hành chính và tăng hiệu quả quản lý là một bước đi đúng hướng về thể chế. Thời gian qua, thị trường bất động sản ở các khu vực “được đồn đoán” sáp nhập trở nên sôi sục, giá đất leo thang từng ngày.

Hệ thống cò đất, nhóm đầu cơ, các hội nhóm mạng xã hội “gây sốt” như một kịch bản quen thuộc – đã từng xảy ra với sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc phía Bắc hay dự án thành phố mới Nhơn Trạch. Nhưng đằng sau những cơn sốt ấy là gì? Tôi cho rằng: phần lớn là hiệu ứng ảo, nguy cơ rủi ro cao, và thiếu cả cơ sở kinh tế lẫn pháp lý để bền vững.

Ảnh minh họa.

Tôi từng nhận được câu hỏi: Tại sao đất quanh sân bay Long Thành tăng gấp 3 lần trong vòng vài năm, trong khi các khu vực quanh sân bay Tân Sơn Nhất hay Nội Bài – những cảng hàng không sầm uất nhất cả nước – lại không mang đến lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư bất động sản?

Câu trả lời có thể gây thất vọng cho nhiều người đang “ôm mộng”: vì thực tế không ai ở gần sân bay. Động cơ phản lực, tiếng ồn, khói bụi, áp lực hạ tầng khiến khu vực này trở nên kém hấp dẫn với người mua để ở – cũng như không thuận lợi cho phát triển đô thị dân cư cao cấp.

Nếu có giá trị, chủ yếu là giá trị giao thông và logistics, vốn chỉ giới hạn trong một số phân khúc thương mại đặc thù. Nói cách khác, những người mua đất quanh các sân bay mới xây kỳ vọng vào điều chưa bao giờ xảy ra quanh các sân bay hiện hữu. Đó là một nghịch lý đáng tiếc.

Trở lại câu chuyện sáp nhập tỉnh – một điểm dễ khiến thị trường hiểu sai là việc chọn tỉnh lỵ mới. Phần lớn các phương án sáp nhập đều lựa chọn tỉnh lỵ cũ của một trong hai tỉnh làm trung tâm hành chính. Đây là những đô thị đã phát triển tương đối hoàn chỉnh, có hệ thống giao thông, hành chính, dịch vụ ổn định. Khả năng “bùng nổ hạ tầng” như kỳ vọng gần như không đáng kể. Lượng cán bộ, công chức, viên chức được điều chuyển công tác đến tỉnh lỵ mới – theo lộ trình tinh giản biên chế – sẽ rất nhỏ, và không có khả năng tạo ra lực cầu đột biến về nhà ở. Nói cách khác, nếu chỉ dựa vào một quyết định hành chính để kỳ vọng một đô thị “phát triển thần tốc” và từ đó đầu tư bất động sản, là điều không thực tế.

Điều đáng nói là thị trường bất động sản Việt Nam đang vận hành quá nhiều theo cảm xúc và tâm lý đám đông. Một chủ trương của Nhà nước – vốn là vấn đề thể chế và quản trị công – lại trở thành cái cớ để đẩy giá đất, tạo bong bóng, và gây ra những biến động thiếu kiểm soát.

Tại một số nơi như Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên… giá đất nền đã tăng từ 10 – 20% chỉ trong vài tuần sau khi xuất hiện thông tin sáp nhập. Đáng lo ngại hơn, nhiều người dân địa phương cũng bị lôi kéo tham gia vào làn sóng đầu cơ, thậm chí bán tài sản, vay mượn để “xuống tiền” theo phong trào. Một kịch bản rủi ro như đã từng xảy ra tại Phú Quốc, Nhơn Trạch, Thạch Thất… hoàn toàn có thể lặp lại, khi bong bóng nổ, giá rơi, thanh khoản cạn và nhà đầu tư nhỏ lẻ là người trả giá.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm

Ở góc nhìn pháp lý, tôi cho rằng cần hết sức lưu ý. Những cơn sốt đất ảo thường kéo theo nhiều hành vi vi phạm: phân lô trái phép, chuyển nhượng không đủ điều kiện, quảng cáo sai sự thật, hoặc thậm chí làm giả giấy tờ pháp lý để chốt giao dịch nhanh. Trong bối cảnh này, người dân và nhà đầu tư không chỉ có nguy cơ thiệt hại tài chính, mà còn có thể vướng vào tranh chấp, kiện tụng, thậm chí tố tụng hình sự. Do đó, Nhà nước cần kịp thời công bố các thông tin quy hoạch, kế hoạch sáp nhập (nếu có), đồng thời tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản.

Tôi cho rằng, bất động sản không thể là cuộc chơi lướt sóng ngắn hạn. Một sản phẩm đất nền, nhà ở hay công trình thương mại chỉ thực sự có giá trị khi thỏa mãn ba yếu tố nền tảng: quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác sử dụng thực tế. Các yếu tố mang tính “kỳ vọng” như sân bay, khu công nghiệp, sáp nhập tỉnh… chỉ nên là chất xúc tác trong chiến lược đầu tư dài hạn – chứ không thể là lý do để mua bán ồ ạt, rủ nhau “giữ đất” theo hiệu ứng đám đông. Trong thị trường đầy biến động như hiện nay, sự tỉnh táo chính là tài sản quý giá nhất của nhà đầu tư.

Chuyên gia pháp lý, đầu tư BĐS. Luật sư Trương Anh Tú