Quyền lợi người sở hữu chung cư mini được thực hiện theo quy định nào?

Nhiều chung cư mini tận dụng tối đa diện tích để làm phòng ở, nên không có lối thoát nạn và ban công. Ảnh: Thế Đoàn/Báo Tin tức

Theo thống kê, thành phố Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ.

Trao đổi với phóng viên báo Tin tức, luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh cho biết: Chung cư mini không được định nghĩa trong pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, trong thực tế và so sánh với quy định hiện tại, chung cư mini là một loại nhà ở riêng lẻ được xây dựng bởi các hộ gia đình hoặc cá nhân tự đầu tư với mục đích bán hoặc cho thuê. Hiện nay, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 2, Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở, được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

''Như vậy, căn hộ chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn, giấy phép xây dựng vẫn là cấp cho công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ'', luật sư Phạm Thành Tài cho biết.

Cũng theo luật sư Phạm Thành Tài, đối với những người mua chung cư mini hiện nay, nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư này. Trường hợp tòa nhà chung cư chưa đáp ứng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận riêng đối với từng căn hộ (như nêu trên), những người mua cùng chủ đầu tư sẽ đứng tên chủ sử dụng, sở hữu chung đối với toàn bộ diện tích đất và tòa chung cư mini đó.

Tuy nhiên thực tế hiện nay, không ít chung cư mini được xây dựng sai phép, không đáp ứng đầy đủ các điều kiện của Luật Nhà ở, các vi phạm điển hình như: Xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy (PCCC)…

Tại Hội nghị trực tuyến khắc phục hậu quả và làm rõ nguyên nhân vụ cháy tại ngõ 29/70 phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân làm 56 người chết, diễn ra mới đây tại Hà Nội, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Võ Nguyên Phong thừa nhận: Các chung cư mini khi được cấp phép xây dựng là công trình riêng lẻ, sau đó chủ nhà tự ý chuyển đổi trái pháp luật. Sở Xây dựng Hà Nội sẽ có văn bản chi tiết hướng dẫn kế hoạch tổng kiểm tra chung cư mini của thành phố; lập tổ công tác cùng các quận, huyện kiểm tra, xử lý.

''Trong các trường hợp này, người mua căn hộ chung cư mini sẽ phải đối mặt rất nhiều rủi ro pháp lý. Trước tiên, chưa thể được cấp giấy chứng nhận riêng cho căn hộ của mình, khi chưa có giấy chứng nhận, người mua sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn và bị hạn chế một số quyền dân sự khác… Do vậy, nếu có nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật'', Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh cho biết.

Nhiều ý kiến luật sư cho rằng: Đối với những người đã mua những căn chung cư mini thuộc trường hợp xây quá phép, không phép, không thể được cấp giấy chứng nhận riêng, cũng cần làm rõ việc người mua có biết những sai phạm này của chủ đầu tư khi mua căn hộ hay không?

Nếu người mua đã biết rõ từ đầu nhưng vẫn chấp nhận mua, lỗi thuộc về cả hai phía là người mua và chủ đầu tư, người mua cũng phải chấp nhận những rủi ro pháp lý có thể gặp phải sau này đối với căn hộ của mình. Nếu chủ đầu tư cố tình làm giả tài liệu, giấy tờ hoặc cung cấp các thông tin sai sự thật để người mua đồng ý mua căn hộ, trường hợp này giao dịch mua bán là vô hiệu do giả tạo, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trước đó tại phiên họp thứ 26 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã đề nghị Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rà soát lại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) với quan điểm không hợp thức hóa chung cư mini.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, cần cho Hà Nội quyền quy định các tiêu chuẩn, quy chuẩn khác biệt về các vấn đề giao thông, môi trường... đặc biệt là công tác PCCC.

Minh Phương/Báo Tin tức