Lý giải cơn sốt chung cư

Tâm lý người mua bất động sản trong thời gian qua có sự chuyển biến

Thu hút dòng tiền đầu tư

Tiết lộ gần đây từ bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS, tại một dự án chung cư mới mở bán, có tới hơn 60% người mua có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà. Theo bà Tú, khẩu vị của người mua nhà đã thay đổi nhiều so với thời gian trước. Thay vì mua để ở, làm tài sản tích lũy, nhiều người dân đã chuyển sang mua căn hộ để cho thuê nhằm thu dòng tiền ổn định hàng tháng.

Thực tế cho thấy, so với các loại hình như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư, nhất là phân khúc trung cấp, đang được đánh giá là có tính thanh khoản tốt. Bởi ngoài mục đích phục vụ nhu cầu ở thực, phân khúc này cũng dễ dàng hút dòng tiền của nhà đầu tư với mục đích cho thuê.

Báo cáo xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, giá nhà tăng cao cùng tình hình kinh tế khó khăn khiến nhu cầu thuê nhà được dự báo gia tăng trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người đi thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%). Chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

“Với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, khoảng 12,5%/năm (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…”, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận xét.

Nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê tăng cũng là lý do mà thời gian qua, nhiều chính sách bán hàng của một số doanh nghiệp đánh trúng vào tâm lý “lãi kép” với cam kết thuê lại trong thời gian 1 - 2 năm đầu khi bàn giao nhà.

Chẳng hạn, Tập đoàn An Gia cam kết thuê lại các căn hộ trong giỏ hàng cuối cùng tại dự án West Gate (TP.HCM) với mức giá từ 10 - 20 triệu đồng/tháng trong 2 năm. Khách hàng nếu không chọn phương án cho Công ty thuê lại thì được nhận chiết khấu 120 - 240 triệu đồng (tương đương 50% giá trị cam kết thuê lại).

Chính sách cam kết thuê lại căn hộ của khách hàng cũng được chủ đầu tư Bcons áp dụng đối với các dự án ra mắt gần đây. Cụ thể, với các dự án căn hộ Bcons City (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương), những căn hộ 2 phòng ngủ được cam kết thuê lại với giá 10 triệu đồng/tháng. Thời hạn cam kết cho thuê trong 2 năm, tương đương khoảng 200 - 240 triệu đồng. Tại dự án Bcons Polaris cách đó không xa, doanh nghiệp cũng cam kết thuê lại với mức giá 14 triệu đồng/tháng trong vòng 2 năm. Mức cam kết này khách hàng có thể nhận sau khi bàn giao và được trả lợi nhuận theo tháng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhìn nhận, tâm lý người mua bất động sản thời gian qun đã có sự chuyển biến. Quan điểm căn hộ là tiêu sản dường như đã là câu chuyện của giai đoạn trước, người mua dần nhận thấy rằng, dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản. Do vậy, các dự án được mở bán trong thời gian qua nếu đáp ứng được các tiêu chí về chất lượng cũng như yếu tố pháp lý đều ghi nhận lượng giao dịch khả quan.

Lợi nhuận cho thuê không phải là mục tiêu duy nhất

Căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, khoảng 12,5%/năm (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê).

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược PropertyGuru Việt Nam

Thuê nhà được nhiều gia đình lựa chọn, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân. Mặc dù lãi suất cho vay, trong đó có các khoản vay mua nhà đã giảm, nhưng việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi người dân chưa thực sự tự tin vào công việc và thu nhập trong tương lai do tình hình kinh tế biến động.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, hầu hết người thuê căn hộ, căn hộ dịch vụ ở TP.HCM và Hà Nội đều ký hợp đồng thuê 1 năm, thậm chí một số ký hợp đồng kéo dài tới 3 năm. Khách thuê có thể tiết kiệm tới 30% khi thuê từ 1 năm trở lên, giúp các dự án có tỷ lệ lấp đầy ổn định. Do nhu cầu mạnh mẽ, vị trí thuận tiện và giá thấp hơn so với căn hộ diện tích lớn, căn hộ studio và 2 phòng ngủ hiện có công suất cho thuê cao nhất.

Để đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ có thể tìm kiếm cơ hội mở rộng địa điểm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển. Chính công suất và giá cho thuê tốt nên căn hộ dịch vụ đang được đầu tư khá nhiều ở các thành phố lớn.

Mặc dù vậy, báo cáo thị trường quý I/2024 của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tính đến cuối tháng 3 lần lượt là 4,1% và 3,9%, đều giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê không phải là yếu tố duy nhất để nhà đầu tư quyết định rót tiền, mà còn là đà tăng giá căn hộ.

Xét cả thị trường chung cư sơ cáp lẫn thứ cấp, dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trung bình giá rao bán chung cư ở Hà Nội đạt 46 triệu đồng/m2 trong quý I/2024, tăng đến 70% sau 6 năm. TP.HCM có mức tăng 55% trong cùng khoảng thời gian này, đạt 48 triệu đồng/m2 trong 3 tháng đầu năm nay. Như vậy, tính chung lợi nhuận cho thuê và đà tăng giá, căn hộ vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn với tốc độ sinh lời ổn định mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm đã tăng 16% so với đầu năm. Trong khi đó, chỉ số này tại khu vực TP.HCM cũng bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý III/2023, nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM đánh giá, hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3 - 5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.

“Hiện việc tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở, thay vì mua nhà. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ”, bà Hương khuyến cáo.

Trọng Tín