Khối ngoại rót vốn 'khủng', doanh nghiệp địa ốc trong nước có lo?

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 8 tháng năm 2025, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế điểm đến hấp dẫn trên bản đồ đầu tư quốc tế khi thu hút tới 26,14 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước.

Làn sóng rót vốn “khủng” vào bất động sản

Nếu công nghiệp chế biến, chế tạo là “thỏi nam châm” lớn nhất, với 6,53 tỷ USD vốn FDI, chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới. Thì bất động sản tiếp tục đứng thứ hai trong tốp ngành hút tiền ngoại mạnh nhất với 2,37 tỷ USD, tương ứng 21,5%.

Nhìn vào cơ cấu dòng vốn, có thể thấy bất động sản vẫn được đánh giá là mảnh đất màu mỡ với doanh nghiệp ngoại trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ ngày càng cao.

Thực tế cũng chỉ ra thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự góp mặt ngày càng mạnh mẽ của các tập đoàn ngoại. Từ những tên tuổi quen thuộc như CapitaLand, Keppel Land (Singapore), Gamuda Land (Malaysia), Mitsubishi (Nhật Bản), Ciputra (Indonesia)… cho đến hàng loạt gương mặt mới, tất cả đều thể hiện quyết tâm mở rộng hiện diện tại Việt Nam.

Vốn ngoại chảy mạnh là cơ hội nhưng cũng nhiều thách thức cho doanh nghiệp nội.

Một trong những thương vụ đáng chú ý gần đây là kế hoạch của Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc (LH) triển khai Khu đô thị Đông Nam TP. Bắc Ninh trên diện tích 1.520 ha, dân số khoảng 65.000 người. Đây không chỉ là dự án khu đô thị hiện đại – sinh thái – thông minh, mà còn cho thấy tầm nhìn gắn bó lâu dài của nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam.

Song song với đó, LH cũng đã ký thỏa thuận với UBND tỉnh Hưng Yên để phát triển một thành phố thông minh và bắt tay với đối tác trong nước xây dựng khu công nghiệp 140 ha. Tại Gia Lai, một doanh nghiệp Hàn Quốc khác đề xuất đầu tư 2 dự án nghỉ dưỡng – sân golf đẳng cấp quốc tế trên diện tích 550 ha.

Không chỉ dừng lại ở các dự án đô thị, nhiều nhà đầu tư còn nhắm tới phân khúc nghỉ dưỡng, tài chính và siêu du thuyền. Tập đoàn Palmer Johnson và Quỹ Finance Suisse (Thụy Sĩ) đang xúc tiến siêu dự án 4,6 tỷ USD tại Bình Định, gồm khu nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ, bến du thuyền và trung tâm tài chính toàn cầu với quy mô 5.200 ha.

Cùng xu hướng này, Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) đã khởi động dự án Mandarin Oriental Bãi Nồm (Đắk Lắk) – bất động sản hàng hiệu đầu tiên tại khu vực, với quy mô 57 ha gồm 72 biệt thự và khu dân cư mang thương hiệu Residences. Đây được kỳ vọng sẽ thiết lập tiêu chuẩn mới về chất lượng và bền vững trong phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp.

Ngoài các dự án quy mô “nghìn tỷ”, nhiều thương vụ hợp tác quy mô trung bình cũng đang diễn ra. Đơn cử, Bcons – một doanh nghiệp Việt Nam – đã hợp tác với Mercuria SPV (Nhật Bản) triển khai dự án Bcons Asahi với 490 căn hộ tại Bình Dương. Dù chỉ là một dự án nhà ở thương mại, nhưng thương vụ này đánh dấu bước chuyển quan trọng khi doanh nghiệp nội chủ động tìm đến đối tác ngoại để đa dạng hóa dòng vốn và nâng tầm dự án.

Doanh nghiệp Việt cần làm gì?

Theo ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch Sohovietnam, ngày càng nhiều tập đoàn quốc tế tìm đến Việt Nam để mua lại hoặc hợp tác đầu tư các dự án bất động sản khu đô thị, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp với giá trị lên tới hàng trăm triệu USD. Họ tập trung mạnh vào phân khúc nhà ở đô thị lớn và bất động sản nghỉ dưỡng tại những địa phương có thế mạnh du lịch.

Không khó để lý giải sức hút này. Việt Nam sở hữu nền kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP duy trì ấn tượng trong nhiều năm, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh, cùng chính sách hội nhập quốc tế rộng mở.

Ngoài ra, thị trường địa ốc Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển khi tỷ lệ đô thị hóa mới đạt hơn 40%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, dòng vốn ngoại ồ ạt đổ vào Việt Nam cũng đặt ra không ít thách thức cho doanh nghiệp trong nước.

Thứ nhất, sức ép cạnh tranh ngày càng lớn. Các tập đoàn quốc tế thường có lợi thế về vốn, kinh nghiệm quản lý, công nghệ và thương hiệu toàn cầu. Khi tham gia các dự án bất động sản hay công nghiệp quy mô lớn, họ dễ dàng chiếm ưu thế so với doanh nghiệp nội vốn còn hạn chế về năng lực tài chính và quản trị.

Thứ hai, nguy cơ bị thâu tóm hoặc phụ thuộc. Không ít doanh nghiệp Việt, do thiếu vốn, đã lựa chọn phương án bán cổ phần hoặc nhượng lại dự án cho đối tác ngoại. Điều này giúp giải quyết bài toán dòng tiền trước mắt, nhưng về lâu dài có thể khiến doanh nghiệp mất quyền kiểm soát, thậm chí đánh mất thương hiệu.

Thứ ba, thị trường bất động sản có thể lệ thuộc vào vốn ngoại. Khi khối ngoại nắm giữ phần lớn các dự án quy mô lớn, sự rút vốn hoặc thay đổi chiến lược từ họ có thể tạo ra những biến động đáng kể cho toàn thị trường.

Để không bị lép vế ngay trên sân nhà, giới chuyên gia cho rằng doanh nghiệp trong nước cần chủ động hơn trong việc liên kết, hợp tác. Thay vì đi một mình, các doanh nghiệp Việt có thể bắt tay nhau để tăng quy mô vốn, chia sẻ kinh nghiệm và cùng phát triển dự án. Song song, cần chú trọng nâng cao năng lực quản trị, minh bạch tài chính và áp dụng các chuẩn mực quốc tế trong quản lý dự án.

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ của Nhà nước đóng vai trò quan trọng. Cần có cơ chế bảo vệ doanh nghiệp nội, khuyến khích đổi mới sáng tạo, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và ưu tiên những dự án mang lại giá trị bền vững cho cộng đồng.

Dòng vốn ngoại đang chảy mạnh mẽ vào Việt Nam, tạo ra cơ hội lớn để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị. Tuy nhiên, đi cùng với đó là những thách thức không nhỏ cho doanh nghiệp nội trong việc giữ vững thị phần và khẳng định vị thế.

Nếu biết tận dụng lợi thế, tăng cường hợp tác và nâng cao năng lực cạnh tranh, doanh nghiệp Việt hoàn toàn có thể biến làn sóng FDI thành động lực phát triển, thay vì trở thành “người ngoài cuộc” trên chính thị trường của mình.

Hưng Nguyên