FDI chảy mạnh, cho thuê đất khu công nghiệp vẫn là 'gà đẻ trứng vàng'

Báo cáo của Batdongsan chỉ ra trong quý III/2023, bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những mảng sáng lớn nhất trong bức tranh thị trường chung còn nhuốm màu ảm đạm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 80 - 85% tại các khu công nghiệp hiện hữu và giá tăng khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022.

“Hốt bạc” nhờ quỹ đất lớn

Một trong những yếu tố tạo động lực để bất động sản công nghiệp giữ đà tăng trưởng ổn định thời gian qua là dòng vốn FDI chảy mạnh. SSI Research nhận xét, vốn FDI giải ngân 3 quý đầu năm 2023 đạt 15,9 tỷ USD, mức tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Vốn FDI giải ngân sẽ tăng trưởng tốt hơn trong năm 2024, tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất và năng lượng tái tạo. Đặc biệt, việc Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp thay đổi mạnh về công nghệ, thu hút đầu tư vào công nghệ cao, chất bán dẫn…

Đặc biệt, nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc tăng tích cực nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1”. Trong khi các khu công nghiệp tại miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp vẫn đem lại nguồn thu lớn cho các doanh nghiệp.

Với những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. Tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn như Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDECO (IDC)…

Nhận định trên là có sở, đơn cử như nhìn vào kết quả kinh doanh của Kinh Bắc trong nửa đầu năm thì có thể thấy rõ. Cụ thể, trong bối cảnh khó khăn vẫn bủa vây, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “bào mòn” bởi chi phí tài chính và nợ vay, thì KBC lại sớm hoàn thành các mục tiêu về cơ cấu tài chính.

Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2023, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt gần 4.300 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ năm 2022, với nguồn thu khổng lồ đến từ hoạt động cho thuê mặt bằng tại khu công nghiệp Quang Châu mở rộng và khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh.

Dòng tiền “không đáy” của các khách hàng FDI (vừa hoàn thành thủ tục đầu tư đến thuê đất) góp phần mang lại cho KBC mức lãi ròng kỷ lục hơn 1.800 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Con số 1.800 tỷ đồng cũng là mức lợi nhuận bán niên cao nhất lịch sử hoạt động của Kinh Bắc kể từ khi niêm yết vào năm 2009.

Còn đó những thách thức

SSI Research đánh giá mặc dù tốc độ bàn giao đất công nghiệp có thể chậm lại trong nửa cuối năm 2023, nhưng các dự án mới như Tràng Duệ 3, Quế Võ mở rộng và các dự án ở Long An sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu chính của KBC trong năm 2024 trở đi.

Viglacera cũng nắm nhiều lợi thế và kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong thời gian tới khi sở hữu diện tích đất lớn và dịch vụ khu công nghiệp hiện hữu ở miền Bắc và miền Trung, với tổng cộng 11 khu công nghiệp, trong đó có 740 ha đất đang sẵn sàng cho thuê.

Trong khi đó, Becamex đang có tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt 888,5 ha. Đặc biệt, quỹ đất thương mại tại Bình Dương lên tới 1.250 ha (do Becamex sở hữu 100%), tỷ suất lợi nhuận ở mức 43%. Bên cạnh đó, liên doanh VSIP-Warburg Pincus được dự báo có lợi nhuận khá tốt do nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tăng lên.

Có đất là có tiền, điều này đang đúng cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng với các đại gia khu công nghiệp đang sở hữu quỹ đất cho thuê lớn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này không phải là không có những khó khăn cần vượt qua.

Như trường hợp của Sonadezi Giang Điền, sau khi “chạm nóc” vào quý II đã ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý III/2023, với doanh thu và lợi nhuận cùng suy giảm so với quý liền kề trước đó và cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, quý III/2023, doanh thu thuần của SZG đạt 87 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là việc kinh doanh đất, hạ tầng khu công nghiệp Giang Điền giảm hơn 50% so với cùng kỳ, chỉ đạt 34 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của một doanh nghiệp không thể phản ánh toàn cục, nhưng nó cho thấy những khó khăn vẫn đang “chảy ngầm” trong khu vực này, và chỉ một biến động nhỏ cũng khiến cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trồi sụt, lên đỉnh rồi lại xuống đáy.

Có thể thấy, giữa những mảng màu sáng, bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp cũng còn rất nhiều gam màu tối, đòi hỏi các doanh nghiệp cần tỉnh táo để tránh rủi ro. Bên cạnh tăng nguồn cung, việc nhận diện khách thuê và xây dựng chiến lược thu hút đầu tư nhằm lấp đầy khu công nghiệp là yếu tố then chốt đưa dự án phát triển thành công.

Trong một bài viết trước, khi bàn về giải pháp tăng sức hút cho bất động sản công nghiệp, VnBusiness từng dẫn lời ông Phạm Trường Sơn, trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, cho rằng sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới cần có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ... để tăng sức hút, đặc biệt là các đại gia tỷ USD”, ông Phạm Trường Sơn nhấn mạnh.

Hưng Nguyên