Đo lượng hàng bất động sản phía Nam tháng cuối năm

Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh năm nay. Ảnh: Việt Dũng.

Báo cáo về nguồn cung sản phẩm mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, TP.HCM dẫn đầu về lượng hàng ra thị trường. Năm 2025, Thành phố ghi nhận gần 12.000 sản phẩm được mở bán, gồm 7.600 căn hộ và 4.400 nhà liền thổ.

Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng 50% so với năm trước và đáng chú ý là 90% thuộc phân khúc cao cấp - hạng sang. Giá sơ cấp căn hộ trong quý cuối năm cũng 18%, đạt bình quân 90 triệu đồng/m2 thông thủy.

Đối với nhà liền thổ, nguồn cung đạt 4.400 căn, tăng gần 18 lần so với năm 2024 (chỉ hơn 230 căn). Phần lớn sản phẩm được mở bán trong quý IV/2025, chủ yếu đến từ một đại đô thị tại khu vực Cần Giờ. Dự án này có mức giá chỉ bằng 30-50% so với giá sơ cấp trung bình thị trường.

Đáng chú ý, số lượng sản phẩm mở bán trong quý này vượt xa nguồn cung mới hàng năm của toàn Thành phố từ trước đến nay, kéo giá sơ cấp bình quân thị trường giảm về 190 triệu đồng/m2 đất, giảm 37% so với quý trước đó và giảm 39% so với năm trước.

Song song với nguồn cung cải thiện tại TP.HCM (cũ), thị trường phía Nam cũng ghi nhận nhiều lựa chọn mới cho người mua nhà, với hơn 15.800 căn (99% là căn hộ) mở bán mới tại Bình Dương (cũ), hơn 9.400 căn (75% là nhà liền thổ) tại Long An (cũ), gần 1.300 căn (gần 50% là nhà liền thổ) tại Đồng Nai và hơn 800 căn nhà liền thổ tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Tính chung 5 khu vực trọng điểm ở phía Nam, nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 vượt 39.300 căn (cả căn hộ và nhà liền thổ), tăng 2,1- 2,2 lần so với năm 2023-2024.

“Thị trường nhà ở phía Nam đang phân hóa rõ rệt về loại hình sản phẩm và giá bán. Khu vực lõi TP.HCM tiếp tục là hạt nhân của nguồn cung cao cấp và hạng sang, trong khi khu vực Bình Dương cũ chiếm gần 80% nguồn cung trung cấp. Các khu vực giáp ranh như Long An, Đồng Nai cũ với mặt bằng giá chỉ bằng 50% TP.HCM đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh xu hướng hình thành mức giá mới”, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ.

Sự phân hóa nguồn cung cũng làm nổi lên một vấn đề: Vì sao giá bán sơ cấp các dự án mới liên tục lập mặt bằng mới, trong khi nhiều căn hộ hiện hữu chất lượng tốt, có sổ sẵn lại có giá thấp hơn? Cụ thể, những căn hộ hiện hữu chất lượng cao, quản lý tốt, giá bán chỉ khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều dự án mới tại Bình Dương hiện ở mức hơn 50 triệu đồng/m2.

Lý giải “nghịch lý” này, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc SG Holdings cho biết, trước hết, các dự án mới thiết kế diện tích hợp lý hơn, tổng giá trị căn hộ vừa túi tiền hơn, dù đơn giá trên mét vuông có thể tương đương. Bên cạnh đó, tiện ích và cảnh quan trong các dự án mới được đầu tư tốt hơn hẳn.

“Nếu so với giai đoạn 2013-2018, khi nhiều dự án được xếp vào nhóm cao cấp nhưng tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu, tiện ích… còn hạn chế, thì các dự án tầm trung hiện nay đã vượt trội rõ rệt. Chủ đầu tư ngày nay cập nhật công nghệ, nâng cao chất lượng vật liệu, cải thiện công năng... nên tiêu chuẩn ở mới phù hợp hơn với nhu cầu cư dân”, ông Sang nói.

Một lý do khác được chỉ ra là chính sách tài chính. Khi mua căn hộ mới, người mua thường được hỗ trợ tiến độ thanh toán linh hoạt, thậm chí ưu đãi lãi suất trong 3-5 năm đầu.

Trong khi đó, với căn hộ hiện hữu, người mua phải tự vay ngân hàng và chịu lãi suất thị trường nên chi phí tài chính “nặng” hơn, khiến sức hấp dẫn giảm đi. Ngoài ra, thị trường của các dự án mới có thanh khoản tốt hơn, tỷ lệ giao dịch thứ cấp, mức độ sôi động của cộng đồng cư dân, thanh khoản… đều cao hơn.

“Người mua để ở có xu hướng chọn căn hộ hiện hữu vì nhìn thấy chất lượng thật. Nhưng nhà đầu tư lại thích dự án mới vì tổng giá trị ban đầu thấp hơn và có đòn bẩy tốt hơn, miễn là tuân thủ nguyên tắc vay tối đa khoảng 50% giá trị”, ông Sang chia sẻ thêm.

Việt Dũng