'Điểm nóng' bất động sản Việt Nam với nhiều rào cản cần tháo gỡ

Thị trường bất động sản vốn là một trong những lĩnh vực thu hút nhiều sự quan tâm không chỉ từ giới đầu tư mà còn từ người mua nhà lần đầu, các doanh nghiệp xây dựng, ngân hàng, kể cả cơ quan quản lý nhà nước. Mặc dù nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, bất động sản vẫn là "điểm nóng" tiềm ẩn nhiều căng thẳng từ giá đất, thủ tục hành chính đến nguồn vốn và minh bạch thông tin. Vì thế, hội thảo "Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp", tổ chức ngày 16/10 tại Hà Nội, đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới chuyên môn và truyền thông.

Tại sự kiện này, các chuyên gia không chỉ phân tích sâu những nút thắt hiện hữu mà còn đề xuất giải pháp thực thi từ cơ chế pháp lý, hạ tầng dữ liệu đến việc đổi mới tư duy của doanh nghiệp và người làm môi giới.

Lệch pha cung – cầu và áp lực giá nhà

Một trong những "vết thương" lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt. Mặc dù trong quý III/2025, cả nước ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mở bán mới, giảm nhẹ 5% so với quý liền trước, nhưng tổng quy mô nguồn cung vẫn chưa đủ lực để đáp ứng nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhấn mạnh rằng phần lớn các dự án mới đều mang xu hướng cao cấp với mức giá trên 100 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn. Tại Hà Nội, giá trung bình sơ cấp đã chạm khoảng 95 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM là 91 triệu đồng/m². Điều này khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp trở thành đối tượng khó tiếp cận thị trường chính.

Hội thảo nhận diện nhiều vấn đề bất cập của thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay.

Nhiều dự án ở vùng ven hay đô thị loại hai được triển khai, nhưng cơ sở hạ tầng kém đồng bộ khiến giao thông, tiện ích chưa đủ sức hấp dẫn cư dân thực đến ở, mà chủ yếu được mua để đầu cơ. Kết quả là nguồn cung phù hợp thị trường bị bỏ ngỏ, khiến áp lực giá nhà tiếp tục gia tăng.

Khung pháp lý chồng chéo và các thủ tục làm chậm tiến trình

Không ít dự án "chờ chết" vì vướng thủ tục, lý do không xa lạ được các chuyên gia hội thảo nhắc đến nhiều lần. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đôi khi có những quy định chồng chéo, gây khó khăn cho việc cấp phép, xét duyệt quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, cho rằng khi các luật không ăn khớp, doanh nghiệp và cơ quan quản lý sẽ mòn thời gian đối chiếu, bổ sung hồ sơ nhiều lần kéo dài tiến độ và gia tăng chi phí. Bởi vậy, ngay tại hội thảo, một trong những yêu cầu mạnh mẽ là tinh gọn thủ tục, áp dụng "một cửa số điện tử" để rút ngắn thời gian và đảm bảo tính minh bạch trong các khâu xét duyệt.

Một số chủ đầu tư chia sẻ rằng dù dự án đã đạt các tiêu chí nhưng vẫn phải chờ "vòng gửi – trả" nhiều cơ quan để xử lý quy hoạch, thuế, đất đai… dẫn đến việc vốn bị đóng "treo" trong thời gian dài, lãi vay gia tăng và áp lực chi phí leo thang.

Vấn đề vốn, rủi ro tài chính và gánh nặng chi phí

Dòng vốn là huyết mạch của bất động sản, nhưng không phải dự án nào cũng tiếp cận được nguồn vốn ổn định và chi phí thấp. Các doanh nghiệp nhỏ hay mới nổi thường rơi vào thế khó khăn khi tiếp cận ngân hàng, hoặc phải chấp nhận lãi cao, yêu cầu tài sản đảm bảo lớn.

TS. Lê Xuân Nghĩa tại hội thảo nhấn mạnh: "Nhiều dự án phải dừng triển khai vì không thể xoay xở dòng vốn, hoặc chịu áp lực lãi vay nếu vốn tự có không đủ." Bên cạnh đó, rủi ro đáo hạn, thanh khoản chậm cũng là "đòn roi" đe dọa kế hoạch tài chính của chủ đầu tư.

Bao gồm trong yếu tố chi phí là các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai, thuế, tiền thuê đất... những chi phí này nếu không được điều chỉnh hợp lý khi áp dụng bảng giá đất mới có thể trở thành gánh nặng lớn cho người mua và doanh nghiệp. Hội thảo đã đề xuất bãi bỏ hoặc điều chỉnh quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, nếu không, chi phí sẽ đội lên người dân nhiều hơn.

Minh bạch dữ liệu — chìa khóa để giảm rủi ro và tạo niềm tin

Một thị trường bất động sản vận hành lành mạnh cần thông tin rõ ràng và minh bạch. Nhưng trong thực tế, dữ liệu về quy hoạch, thuế, quyền sử dụng đất, công chứng đang nằm rải rác ở nhiều cơ quan khác nhau, không đồng bộ. Việc này tạo ra cơ hội cho đầu cơ, vi phạm thông tin và làm khó người mua trong việc đánh giá và so sánh dự án.

Tại hội thảo, đề án Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia được nhấn mạnh như một giải pháp cách mạng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính — Chủ tịch VARS, trung tâm này sẽ kết nối dữ liệu từ đất đai, thuế, quy hoạch, công chứng vào một hệ thống. Người mua chỉ cần nhập dữ liệu vào hệ thống, hệ thống sẽ xác minh và trả kết quả tự động. Nếu làm được như vậy, thời gian giao dịch có thể rút xuống còn một ngày, chi phí hành chính được cắt giảm mạnh, và rủi ro pháp lý giảm rõ rệt.

Ông Đính cũng chia sẻ rằng Việt Nam đang học hỏi những mô hình quốc tế, nơi người dân có thể ký hợp đồng, xác minh quyền sở hữu và nhận sổ đỏ trong vòng vài giờ. Tập đoàn Viettel đã được lựa chọn hợp tác triển khai nền tảng hạ tầng cho đề án này, nhằm đảm bảo tính kỹ thuật, khả thi và khả năng mở rộng trong tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chia sẻ tại hội nghị.

Đổi mới doanh nghiệp, chuẩn hóa nghề môi giới và ứng dụng công nghệ

Một thị trường khỏe mạnh không chỉ cần khung pháp lý tốt, vốn ổn định và thông tin minh bạch mà còn cần lực lượng doanh nghiệp và nhân sự vận hành có năng lực, minh bạch và tận tâm.

Hội thảo khuyến nghị các doanh nghiệp cần tái cấu trúc: kiểm soát dòng tiền, quản lý nợ, tối ưu chi phí, minh bạch báo cáo tài chính. Trong khi đó, lực lượng môi giới, "lớp da ngoài" tiếp xúc trực tiếp người mua cần được đào tạo bài bản, có chứng chỉ hành nghề và chịu trách nhiệm cao về tư vấn trung thực.

Không thể không nhắc đến công nghệ AI, Big Data, nền tảng số là công cụ giúp phân tích nhu cầu, dự báo thị trường, giới thiệu sản phẩm phù hợp và hỗ trợ minh bạch giao dịch. Việc ứng dụng công nghệ không phải là xu hướng nữa, mà là điều tất yếu để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hiện đại, cạnh tranh và minh bạch hơn.

Hướng đến một tương lai bền vững cho thị trường bất động sản

Bất động sản sẽ tiếp tục là "điểm nóng" được theo dõi vì nó chạm đến tổ ấm gia đình, dòng vốn đầu tư và sự ổn định của nền kinh tế. Mặc dù thị trường đang cho tín hiệu hồi phục, những rào cản pháp lý, nguồn vốn, minh bạch dữ liệu vẫn là trở ngại lớn nếu không được xử lý quyết liệt.

Hội thảo 16/10 đã đem đến một góc nhìn toàn diện và những khuyến nghị cụ thể: từ trung tâm giao dịch dữ liệu quốc gia, chỉnh sửa quy định tài chính, đến đổi mới doanh nghiệp và chuẩn hóa môi giới. Nhưng quan trọng hơn cả là thực thi nhanh - đồng bộ — giám sát chặt chẽ để biến những đề xuất thành hành động. Nếu làm được điều đó, thị trường bất động sản có thể chuyển từ "điểm nóng áp lực" sang "điểm sáng bền vững", nơi người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn, doanh nghiệp có môi trường hoạt động công bằng hơn, và nền kinh tế không lo "bong bóng" bất động sản.

Hồng Thủy