Đề xuất mới về thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản; M&A địa ốc tiếp tục sôi động

Sau đây là phần tổng hợp các tin tức bất động sản nổi bật trong tuần.

Đề xuất mới về thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản: Tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến để đề xuất chính sách phù hợp

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó nổi bật là đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nội dung này đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân, doanh nghiệp và giới chuyên gia.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, thực hiện chỉ đạo của Đảng và Chính phủ, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đã đề xuất tỷ lệ thu thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản theo thời gian nắm giữ để hạn chế đầu cơ.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn. Ảnh: Đức Minh

Tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia có sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế.

Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản. Tuy nhiên, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành đang quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vừa qua, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

Cụ thể, thu thuế thu nhập cá nhân theo mức 20% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Tiếp thu các ý kiến này, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế.

Qua tính toán, so với mức thuế hiện đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ), người chuyển nhượng cũng chỉ phải nộp mức thuế tương đương.

Trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu 20% trên thu nhập chịu thuế sẽ có lợi hơn cho người chuyển nhượng, điều tiết thu thuế theo đúng thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như mức sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp.

M&Adự án bất động sản tiếp tục sôi động

Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương tại TP.HCM vừa thông báo chào bán Dự án khu nhà ở xã hội Thái Dương tại phường Thuận An, TP.HCM. Dự án này được UBND tỉnh Bình Dương (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/2025, với vốn đầu tư 1.123 tỷ đồng, quy mô dân số khoảng 1.400 người, gồm 20 lô chung cư 4 tầng (900 căn). Giá bán mà phía Thái Dương đưa ra là 220 tỷ đồng.

Tại phân khúc bất động sản công nghiệp, Công ty cổ phần Him Lam thông báo chào bán Khu công nghiệp Đức Hòa 3 tại xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh. Doanh nghiệp này cho biết, nếu khách hàng mua sẽ bán các khu đất dành cho nhà máy sản xuất như Minh Ngân, Song Tân, Long Việt, Mười Đây, Liên Thành, Long Đức; đồng thời, sẽ bán đất dịch vụ logistics tại khu Long Đức, với tổng diện tích 7.883.574 m2.

Hoạt động M&A trên thị trường bất động sản được kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Ảnh: Gia Huy

Ngoài ra, Him Lam cũng đang chào bán 2 khu bất động sản nhà ở nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa 3, gồm Khu đô thị Slico Khu đô thị Resco. Trong đó, Khu đô thị Slico có diện tích 316.824 m2 (đất chung cư 29.613 m2, nhà thấp tầng 174.103 m2). Dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2023, chấp thuận nhà đầu tư năm 2024. Giá bán được đưa ra cho khu đất này là 6.680 tỷ đồng.

Còn Dự án Khu đô thị Resco có diện tích 2.149.217 m2 (gồm đất chung cư, nhà ở xã hội là 164.298 m2; đất biệt thự 82.336 m2; đất nhà liền kề 894.617 m2). Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư năm 2024, giá bán là 27.000 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, sau khi doanh nghiệp thông báo chào bán các dự án trên, khá nhiều doanh nghiệp đã đến tìm hiểu để mua. Tuy nhiên, với mức giá mà phía chủ đầu tư đưa ra, các doanh nghiệp đành bỏ cuộc.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Hà Đô phía Nam cho biết, ông đã tìm hiểu và có nhu cầu mua Dự án Slico, song với mức giá mà chủ đầu tư đưa ra, cộng với chi phí phát triển dự án cao, tính khả thi trong kinh doanh không có, nên doanh nghiệp bỏ cuộc.

Mới đây, Công ty Phước Kiểng tại xã Nhà Bè (TP.HCM) cũng chào bán một dự án chung cư với diện tích 1,8 ha tại Nhà Bè. Dự án được chào bán với giá 950 tỷ đồng. Dự án này đã đủ pháp lý cũng như hạ tầng. Theo tìm hiểu, Tập đoàn Khải Hoàn Land đang thương thảo để mua dự án này.

Bà Đức Hạnh, Tổng giám đốc Khải Hoàn Land cho biết, mục tiêu năm 2025 của doanh nghiệp là mua bán - sáp nhập (M&A) 3 dự án bất động sản. Đến thời điểm này, Tập đoàn đã thâu tóm thành công 2 dự án tại tỉnh Bình Dương (cũ).

Đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với số vốn từ 5.000 - 10.000 tỷ đồng

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến từ các bộ, ngành liên quan về dự thảo nghị định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia. Quỹ được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn lực cho việc phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng bức thiết của người thu nhập thấp.

Một dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.

Theo nội dung dự thảo, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ bao gồm hai cấp: quỹ trung ương do Bộ Xây dựng trực tiếp quản lý và quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, giao Sở Xây dựng vận hành. Cả hai cấp quỹ đều có tư cách pháp nhân riêng, được phép mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và ngân hàng thương mại theo đúng quy định.

Về quy mô, quỹ trung ương sẽ được cấp vốn điều lệ ban đầu tối thiểu 5.000 tỷ đồng từ ngân sách trung ương và dự kiến tăng lên 10.000 tỷ đồng trong vòng 3 năm sau khi thành lập. Ngoài nguồn vốn ngân sách, quỹ còn có thể huy động từ các kênh hợp pháp khác như: đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; tiền thu được từ bán nhà ở xã hội thuộc tài sản công; nguồn thu từ các hoạt động đầu tư của chính quỹ.

Tại địa phương, quỹ nhà ở được hình thành từ ngân sách địa phương sau khi được Hội đồng Nhân dân tỉnh chấp thuận. Ngoài ra, quỹ còn có thể nhận thêm vốn từ nhiều nguồn như: khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải nộp; tiền bán nhà ở xã hội là tài sản công do địa phương quản lý; nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất; cùng các nguồn hợp pháp khác được áp dụng theo cơ chế đặc thù cho phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ sẽ có nhiệm vụ đầu tư xây dựng, quản lý vận hành các dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc các khu nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội để cho thuê. Ngoài ra, quỹ cũng có thể tiếp nhận và cải tạo các công trình nhà ở thuộc tài sản công hiện do các cơ quan Nhà nước quản lý để chuyển đổi mục đích sử dụng, cho thuê lại, hoặc mua lại nhà ở do tư nhân xây dựng để phục vụ nhu cầu thuê của người dân.

Bên cạnh đó, quỹ còn được phép mua nhà ở thương mại để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động đang làm việc tại các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và các đơn vị sự nghiệp công lập.

Theo dự thảo, thời hạn hoàn thành đối với các dự án nhà ở xã hội độc lập do quỹ đầu tư sẽ không vượt quá 5 năm. Đối với các dự án có hạ tầng đồng bộ, thời gian thực hiện tối đa là 7 năm.

Khánh Hòa dự kiến vượt chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội Thủ tướng giao

Ông Nguyễn Thành Phú, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, dự kiến tỉnh Khánh Hòa sẽ vượt chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ giao.

Tỉnh Khánh Hòa đã và đang triển khai loạt dự án nhà ở xã hội phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Ảnh: Linh Đan

Theo đó, trong giai đoạn 2021 - 2024, tỉnh Khánh Hòa được giao chỉ tiêu 3.364 căn. Đến cuối năm 2024, tỉnh đã cơ bản hoàn thành 100% chỉ tiêu được giao. Tỉnh Ninh Thuận (cũ) được giao chỉ tiêu 848 căn. Đến cuối năm 2024, tỉnh này đã cơ bản hoàn thành 100% chỉ tiêu được giao.

Trong năm 2025, tỉnh Khánh Hòa (trước khi sáp nhập) được giao chỉ tiêu hoàn thành 2.496 căn; tỉnh Ninh Thuận (trước khi sáp nhập) được giao chỉ tiêu hoàn thành 350 căn.

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa (trước khi sáp nhập) có Dự án Nhà ở xã hội phường Cam Nghĩa đang triển khai xây dựng dự kiến hoàn thành 1.142 căn trong năm 2025; địa bàn tỉnh Ninh Thuận (trước khi sáp nhập) đang hoàn thành 132 căn tại Dự án Khu nhà ở xã hội MK Central City.

Hà Nội tìm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hơn 5.300 tỷ đồng ở Đông Anh

Mới đây, TP. Hà Nội đã thông báo tìm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Uy Nỗ - Việt Hùng nằm tại xã Đông Anh. Dự án có quy mô khoảng 38,4 ha, tổng đầu tư dự kiến là 5.363 tỷ đồng.

Tiến độ dự án được duyệt đến năm 2032. Sau khi hoàn thành, khu nhà ở xã hội này dự kiến phục vụ dân số gần 5.600 người. Dự án có thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất.

Hà Nội mở bán 120 căn nhà ở xã hội, giá chỉ 16,3 triệu đồng/m2

Theo công bố của Sở Xây dựng, dự án Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm cũ, nay là phường Đông Ngạc) đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua đối với 120 căn nhà ở xã hội đã cho thuê đủ 5 năm. Diện tích các căn hộ trải dài từ 39,9 - 69,7 m2.

Những căn hộ mới được chuyển bán tại Ecohome 3 vẫn có giá không đổi so với 5 năm trước. Ảnh: Chủ đầu tư Capital House

Mức giá căn hộ là 16,3 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì). Trong khi đó, mức giá cho thuê là 73.155 đồng/tháng/m2 (đã bao gồm VAT). Những con số này không có sự thay đổi so với 5 năm trước.

Đáng chú ý, không phải ai cũng có thể mua căn hộ tại dự án này. Chỉ có những khách hàng đang thuê nhà ở xã hội tại Ecohome 3 mới đủ điều kiện nộp hồ sơ mua nhà.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ sẽ kéo dài đến hết ngày 1/8/2025. Địa điểm tiếp nhận và hướng dẫn nộp hồ sơ tại tầng 11 tòa A3, tòa nhà Ecolife Capitol, số 58 Tố Hữu, phường Đại Mỗ.

Được biết, tổng số căn hộ tại Ecohome 3 là 1.456 căn. Trong đó, số căn nhà ở xã hội để bán là 1.008 căn, số căn thương mại là 181 căn. Còn lại là 267 căn nhà ở xã hội cho thuê.

TP.HCM dự kiến chi 258 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ

UBND TP.HCM vừa có tờ trình HĐND Thành phố thông qua cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Theo đó, Thành phố dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhưng tối đa không quá 10 tỷ đồng/dự án.

Các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ dự kiến được TP.HCM hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhưng tối đa không quá 10 tỷ đồng/dự án. Ảnh: Trọng Tín.

Trong đó, hạ tầng kỹ thuật được hỗ trợ bao gồm: hệ thống giao thông kết nối dự án, hệ thống cấp điện và chiếu sáng công cộng, hệ thống thông tin liên lạc, cấp thoát nước, xử lý nước thải, quản lý chất thải rắn và hệ thống vệ sinh công cộng. Không áp dụng cho phần hạ tầng kỹ thuật nằm bên trong công trình chung cư.

Đồng thời, hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời cư dân theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhằm giảm gánh nặng chi phí ban đầu cho nhà đầu tư.

Đối tượng áp dụng bao gồm chủ đầu tư là những doanh nghiệp, tổ chức được lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định; dự án được hỗ trợ là các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc quy định của Nghị định số 98/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Sau khi Nghị quyết được ban hành, dự kiến kinh phí thực thi được thực hiện lồng ghép trong ngân sách chi thường xuyên của địa phương. Sở Xây dựng dự kiến kinh phí thực hiện chính sách hỗ trợ công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án và kinh phí di dời, cưỡng chế di dời cho 16 dự án chung cư cũ trên địa bàn Thành phố là 258,2 tỷ đồng.

Chính sách hỗ trợ được giải ngân sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghiệm thu công trình hạ tầng hoặc hỗ trợ chi phí di dời khi đã có phương án di dời được phê duyệt. Các dự án được hưởng ưu đãi là những dự án được chấp thuận đầu tư sau khi nghị quyết có hiệu lực.

Nhà đầu tư bất động sản thay đổi chiến lược xuống tiền

“Trong cuộc khảo sát với các nhà đầu tư, có tới 39% đáp viên trả lời rằng, họ dự định nắm giữ bất động sản trong vòng 1 - 3 năm”, đây là thông tin được ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn chia sẻ.

39% là tỷ lệ lớn nhất được ghi nhận trong khảo sát. Xếp sau là lựa chọn nắm giữ bất động sản trong 5 - 10 năm với 27%. Số lượng nhà đầu tư lựa chọn mốc 3 - 5 năm chiếm 22%. Sau cùng, chỉ có 12% số đáp viên quyết định giữ bất động sản dưới 1 năm.

Thời gian giữ bất động sản của nhà đầu tư đang có sự thay đổi. Ảnh: Thanh Vũ

Theo ông Lê Bảo Long, tâm lý nhà đầu tư đã dần chuyển hướng và giảm bớt khuynh hướng “lướt sóng”. Cách đây 2 năm, khảo sát của công ty cho thấy, hơn 80% số nhà đầu tư chỉ giữ bất động sản dưới 1 năm. Tuy nhiên, tỷ lệ này hiện đã thay đổi và giảm xuống chỉ còn 12%.

Ngoài ra, có đến 64% số nhà đầu tư lựa chọn “xuống tiền” cho các dự án sơ cấp. Trong đó, 3 yếu tố được quan tâm hàng đầu lần lượt là pháp lý dự án, hạ tầng kết nối và hệ thống tiện ích.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Vũ Cương Quyết, CEO của Đất Xanh Miền Bắc cho biết, hiện nhiều dự án sơ cấp hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm đầu. Chính sách này khiến nhiều nhà đầu tư không “rủng rỉnh” về mặt tài chính vẫn có thể gia nhập thị trường.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư có thể sẽ sớm thay đổi chiến lược trong thời gian tới. Việc đầu tư trong trung và dài hạn sẽ được ưu tiên, thay vì vội vàng tìm cách bán chênh như trước. Từ đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường sẽ giảm xuống và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi.

Chia sẻ thêm về phân khúc đất nền, ông Đỗ Thế Duyệt, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Fire Holdings cho biết, đây là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư “sang tay” trong thời gian rất ngắn, có thể tính bằng đơn vị tháng.

Dẫu vậy, phía doanh nghiệp cũng cho rằng, công thức “lướt sóng” sẽ không còn hiệu quả trong thời gian tới. Thay vì đầu tư một cách rải rác và chạy đua với thời gian, nhà đầu tư sẽ lựa chọn một khu vực sở hữu hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch rõ ràng và có kế hoạch đầu tư bài bản từ địa phương.

“Đối với đất nền, tôi cho rằng các nhà đầu tư có thể kéo dài thời gian nắm giữ tới 5 năm. Điều này đồng nghĩa với việc kế hoạch sử dụng đòn bẩy tài chính phải được tính toán rất kỹ”, ông Đỗ Thế Duyệt nhấn mạnh.

Thanh Vũ