Đất Vân Đồn chờ 'ấm', khó mong 'sốt' trở lại

Giai đoạn 2018-2021, người dân tại Vân Đồn được chứng kiến hiện tượng sốt đất chưa từng có. Giá đất nền tại nhiều khu vực trung tâm và ven biển tăng dựng đứng 50-60% theo tháng hoặc quý, cục bộ có những khu vực giá đất x2, x3 chỉ trong vài tuần.

Thanh khoản lao dốc

Là dân “thổ địa” ở Vân Đồn, anh Hà Minh Tuấn, môi giới địa ốc, lý giải nguyên nhân dẫn đến sốt đất điên cuồng tại đây hồi đó là bởi những thông tin tích cực về hạ tầng, như cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái, cảng hàng không Vân Đồn, bến cảng Ao Tiên…, đặc biệt là định hướng thành đặc khu kinh tế.

Với những lợi thế như vậy, giá đất nền tại Vân Đồn đã trải qua 2 chu kỳ tăng, giảm chóng mặt. Đợt sốt đầu tiên rơi vào thời điểm năm 2017-2018, khi thông tin quy hoạch đặc khu Vân Đồn xuất hiện, đất nền dự án tăng vọt lên 30 - 40 triệu đồng/m2.

Sau khi thông tin quy hoạch đặc khu giảm nhiệt, giá đất Vân Đồn sụt giảm. Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn, chu kỳ sốt thứ hai bắt đầu với những thông tin hạ tầng. Giai đoạn 2019-2021, giá đất nền một số khu vực ở Vân Đồn vọt lên mức 35-45 triệu đồng/m2 đối với dự án có sổ đỏ.

Cơ hội đang mở ra cho nhà đầu tư có tiền mặt săn đất bị "ngộp" tại Vân Đồn (Ảnh minh họa: HN)

Tuy nhiên, sau thời kỳ sốt giá, thị trường đất Vân Đồn hiện cũng rơi vào vòng xoáy giảm giá như nhiều địa phương trên cả nước, thanh khoản lao dốc không phanh. Kết quả thăm dò cho thấy, Vân Đồn hiện có khoảng 10 dự án quy mô lớn đang chào bán các sản phẩm đất nền, nhưng hầu hết đều có lượng giao dịch rất thấp.

Điển hình, các dự án khu đô thị Phương Đông Vân Đồn quy mô 178ha thuộc xã Đông Xá, dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn quy mô hơn 234ha, dự án khu đô thị du lịch và bến cảng cao cấp Ao Tiên quy mô 115ha, dự án SonaSea Vân Đồn quy mô 358ha, dự án khu đô thị Nam Sơn Vân Đồn quy mô 105ha… đều đang chật vật tìm kiếm khách hàng.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, tình hình còn “thê thảm” hơn, không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nặng đang như ngồi trên đống lửa vì áp lực lãi vay, buộc phải chấp nhận cắt 100% lợi nhuận, thậm chí bán lỗ từ vài trăm đến cả tỷ đồng mỗi lô đất.

Thời “lướt sóng ăn tiền” đã xa

Anh Lê Đình Tú, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2020, anh rót tiền đầu tư 3 lô đất nền ở xã Hạ Long và thị trấn Cái Rồng, từng có lúc giá mỗi lô đất được đẩy lên gần 50 triệu đồng/m2. Nhiều khách hỏi mua và trả chênh mỗi lô cả tỷ đồng, nhưng anh không bán vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Đến cuối năm 2021, nhận thấy thị trường đã được bơm quá căng, anh Tú rục rịch rao bán trên các trang thông tin chuyên về bất động sản, đồng thời ký gửi môi giới bán các lô đất theo giá thị trường, nhưng sau gần 8 tháng vẫn không thể chốt được vì khách ép giá xuống quá thấp.

“Đến cuối tháng 8/2022, vì sức ép tài chính quá lớn, tôi buộc phải cắt toàn bộ lãi, đồng thời giảm 150 triệu đồng so với mức giá mua vào để bán bớt một lô lấy tiền trả nợ. Hai lô còn lại hiện vẫn còn một khoản nợ nhỏ, nhưng tôi có thể cầm cự được nên dự kiến sẽ cố đợi thời gian tới xem có khả quan hơn không”, anh Tú bùi ngùi.

Cũng theo anh Tú, giá đất nền Vân Đồn trên thị trường thứ cấp hiện biến động rất mạnh. Các nhà đầu tư vững tài chính thì vẫn giữ giá neo cao như thời đỉnh sốt, trong khi những nhà đầu tư bị “ngộp” phải chấp nhận giảm giá sâu. Điển hình, ở một số khu vực như xã Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, từng vọt lên mức 45 - 50 triệu đồng/m2 thì nay giảm xuống còn 25-35 triệu đồng/m2.

Dễ nhận thấy, phần lớn người mua đất ở Vân Đồn những năm qua là nhà đầu tư, chỉ có khoảng 20% là mua để đáp ứng nhu cầu ở thực. Do đó, khi thị trường trầm lắng, nhà đầu tư rút đi thì thị trường nhà đất nhanh chóng rơi vào ảm đạm, các văn phòng môi giới cắt giảm nhân viên, thậm chí đóng cửa hàng loạt.

Minh chứng là hiện tại, tại nhiều dự án khu đô thị mới, các lô đất đã được quy hoạch, có hạ tầng đầy đủ nhưng xây nhà để ở rất ít, chủ yếu để cây dại mọc um tùm. Một số dự án đã xây nhà thô đồng loạt nhưng gần như không có người đến hoàn thiện để ở.

Ông Vũ Trung Dũng, CEO một sàn môi giới, cũng tiết lộ thị trường Vân Đồn chủ yếu là nhà đầu tư. Họ nhìn thấy tiềm năng phát triển lâu dài của khu kinh tế này, khác với làn sóng đổ bộ của các nhà đầu tư vì mục tiêu "lướt sóng" kiếm lời như năm 2017-2018.

Dù đang gặp không ít khó khăn, nhưng theo ông Dũng, thị trường bất động sản Vân Đồn sẽ tăng trưởng trở lại, có thể ở mức 10-20% trong một năm tới, khi hiện tại các dự án hạ tầng đang tiếp tục được đẩy mạnh. Vân Đồn cũng đang dần trở thành thành phố đẳng cấp, mới mẻ với nhiều khu đô thị hiện đại.

"Trong nguy luôn có cơ", tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, Vân Đồn hiện tại là thị trường chỉ dành cho các nhà đầu tư có quy hoạch, tầm nhìn dài hơi, không dành cho những nhà đầu tư "lướt sóng". Vì vậy, nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm giá bán, thay vì gồng lỗ, các nhà đầu tư bị "ngộp" nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn.

Với những nhà đầu tư có ý định rót tiền, để giảm thiểu rủi ro, cần lưu ý đến 4 yếu tố: thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Hưng Nguyên