Có được thỏa thuận phạt cọc gấp 3,4 lần tiền cọc nếu bên bán bùng kèo?

Gửi câu hỏi tới chuyên mục "Chat với chuyên gia" do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức, anh Lê Minh (Đắk Lắk) hỏi:

Tôi ở tỉnh, con gái lớn sẽ vào đại học năm tới nên gia đình dự định sẽ chuyển tới TP.HCM mua nhà đất và sinh sống. Tới đó lạ nước lạ cái nên để chắc ăn khi mua nhà, tôi muốn ràng buộc chắc hợp đồng đặt cọc. Cho hỏi tôi có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 3 lần, thậm chí 4, 5 lần số tiền đặt cọc nếu như bên bán không bán nhà đất cho tôi hay không?

Có được thỏa thuận phạt cọc gấp 3 lần tiền cọc nếu bên bán bùng kèo?

Giải đáp vấn đề trên, TS Ngô Thị Anh Vân, Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết:

Theo Điều 328 BLDS năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán); nếu bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, về nguyên tắc, nếu bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy vậy, pháp luật vẫn cho phép các bên có thỏa thuận khác.

Vì thế, trường hợp để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng “bán” đất (hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), nếu các bên có thỏa thuận bên bán (đồng thời là bên nhận cọc) sẽ bị phạt cọc gấp 3 lần số tiền nhận cọc nếu từ chối chuyển nhượng, thì thỏa thuận này là phù hợp với quy định của pháp luật.

QUỲNH LINH