Bất động sản công nghiệp - 'điểm sáng' hiếm hoi giữa biến động

Chất và lượng đều tăng

- Dựa vào đâu để nói bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” trong thời gian qua, thưa ông?

- Quan sát cho thấy phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận sự đi lên về cả chất lượng và số lượng khu công nghiệp trong những năm gần đây.

Cả nước hiện có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp đã được thành lập; 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Đến hết quý I.2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% (dẫn đầu cả nước).

Tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều duy trì trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

Bên cạnh đó, đầu tư FDI gần như không giảm, năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào nước ta là gần 27,72 tỷ USD, vốn thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Lũy kế trong giai đoạn 1986 - 2022, nước ta đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI; trong đó, 274 tỷ USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực, ngoài ra giá bất động sản công nghiệp cũng đang tăng.

- Theo ông, những động lực nào đã thúc đẩy sự phát triển này?

- Có được sự phát triển này nhờ định hướng của Việt Nam chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu kéo theo sự ra đời các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp. Cùng với đó là sự chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao; đồng thời, cơ sở hạ tầng được phát triển mạnh mẽ.

Bên cạnh đó là tác động từ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của nước ta những năm gần đây; làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc trong khi Việt Nam có những lợi thế hấp dẫn như lao động giá rẻ, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, chi phí xây dựng nhà xưởng, ưu đãi đầu tư về thuế…; và Việt Nam tích cực tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới.

Hạ tầng bùng nổ thì bất động sản công nghiệp mới bùng nổ

- Còn về các lực cản với phân khúc này thì sao thưa ông?

- Lực cản cũng rất nhiều! Đầu tiên, khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây "nút thắt" ở nhiều dự án. Các khu công nghiệp còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình. Hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp...

Hạ tầng đi trước, thị trường bùng nổ theo sau. Nguồn: ITN

Chúng ta cũng chứng kiến dòng vốn đầu tư đang chậm lại; tính đến ngày 20.5.2023, tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ.

Thách thức nữa là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu đang khiến nhu cầu thuê nhà xưởng sụt giảm trong ngắn và trung hạn. Tác động này có thể làm giảm đà tăng giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp năm 2023, thậm chí xu hướng giảm giá có thể lấn lướt.

Mặc dù hạ tầng đã được quan tâm đầu tư hơn nhưng nếu nhìn bao quát thì vẫn còn nhiều thiếu sót; đặc biệt là hạ tầng logistics, hệ thống giao thông, khó tiếp cận cầu cảng, bến cảng.

- Muốn phát triển phân khúc này đòi hỏi phải có chính sách rõ ràng và đủ mạnh để thu hút các nhà đầu tư; theo ông những vấn đề nào cần được quan tâm, rốt ráo thực hiện?

- Dự báo trong 6 tháng cuối năm, bất động sản công nghiệp không tránh khỏi khó khăn; tuy nhiên nếu có chính sách tốt, thu hút đầu tư hiệu quả thì vẫn sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.

Yếu tố quan trọng hàng đầu là tăng cường đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Hạ tầng bùng nổ trước thì bất động sản công nghiệp nói riêng và toàn bộ thị trường mới có thể bùng nổ theo sau.

Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch khu công nghiệp đồng bộ công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương. Ngoài ra, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng). Các địa phương cần triển khai chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi và hỗ trợ pháp lý... Ưu tiên các khu công nghiệp phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng.

Các nhà đầu tư đang rất quan tâm đến hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Do đó, các khu công nghiệp cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

- Xin cảm ơn ông!

Lam Ngọc thực hiện