Bài 3 - Hà Nội: Mở rộng quyền lựa chọn nơi ở

Áp lực an cư giữa đô thị tăng trưởng nhanh

Hà Nội đang đứng trước một bài toán đặc thù: tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh, trong khi khả năng đáp ứng về nhà ở chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Áp lực tập trung dân cư tại khu vực đô thị trung tâm, sự gia tăng số lượng người trẻ, công chức, viên chức, người lao động và các nhóm dân cư có nhu cầu thuê nhà đang tạo ra sức ép ngày càng lớn đối với thị trường.

Trong bối cảnh đó, nghịch lý cung - cầu ngày càng rõ nét. Một bộ phận thị trường vẫn tập trung vào những sản phẩm có giá trị cao, trong khi nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp lại thiếu hụt.

Đây cũng là lý do Hà Nội xác định phát triển nhà ở không thể chỉ được đo bằng số lượng dự án hay số căn hộ được xây dựng, mà phải hướng tới mục tiêu quan trọng hơn: người dân có thực sự tiếp cận được một nơi ở hợp pháp, an toàn và phù hợp với khả năng tài chính hay không.

Nếu ở bài toán lớn của chính sách nhà ở, quyền có chỗ ở hợp pháp là điểm xuất phát, thì ở cấp độ đô thị, quyền ấy chỉ trở thành hiện thực khi người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả. Nhà ở vì thế không thể chỉ được nhìn như một tài sản để sở hữu, mà phải được đặt trong một hệ sinh thái gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, hạ tầng và các dịch vụ thiết yếu.

Sau hai năm triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW, Hà Nội đã đạt những kết quả đáng ghi nhận. Thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ, đến nay Thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư đối với 116 dự án nhà ở xã hội, dự kiến cung cấp khoảng 101.000 căn hộ.

Trong giai đoạn 2026-2030, Thành phố định hướng phát triển khoảng 300.000 căn hộ nhà ở xã hội, qua đó vừa đáp ứng mục tiêu theo Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội, vừa góp phần thực hiện các chỉ tiêu được Thành ủy đề ra.

Tuy nhiên, nguồn cung trên giấy mới chỉ là một phần của bài toán. Điều quan trọng hơn là các dự án phải được triển khai đúng tiến độ, nằm ở những vị trí phù hợp với nhu cầu dân cư, có hạ tầng đồng bộ và quan trọng nhất là những căn hộ được xây dựng phải thực sự nằm trong khả năng tiếp cận của người dân.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương, bên cạnh áp lực về nhu cầu ngày càng lớn, quá trình phát triển nhà ở trên địa bàn vẫn còn những điểm nghẽn liên quan đến quỹ đất, hạ tầng, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư. Đây cũng là những vấn đề Thành phố đang tập trung tháo gỡ nhằm rút ngắn khoảng cách từ chủ trương, quy hoạch đến những căn nhà thực tế.

Thực tế, một dự án nhà ở phải trải qua nhiều thủ tục thuộc các lĩnh vực quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường. Chỉ cần một khâu kéo dài cũng có thể làm chậm toàn bộ quá trình chuẩn bị đầu tư, kéo theo chi phí của doanh nghiệp gia tăng và thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường bị lùi lại.

Và sau cùng, người chịu tác động không chỉ là doanh nghiệp. Mỗi dự án chậm triển khai cũng đồng nghĩa với việc một phần nguồn cung chưa thể đến thị trường, khiến cơ hội tiếp cận một chỗ ở phù hợp của người dân tiếp tục phải chờ đợi.

Bởi vậy, bài toán đặt ra với Hà Nội lúc này không chỉ là tạo thêm nguồn cung, mà quan trọng hơn là tháo gỡ những “nút thắt” đang khiến nguồn cung chưa thể đi vào thực tế. Từ quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng đến thủ tục đầu tư, từng khâu đang được Thành phố rà soát, phân loại để xử lý cụ thể, với mục tiêu đưa những dự án đủ điều kiện nhanh chóng được triển khai và đưa nhà ở đến gần hơn với người dân.

Gỡ điểm nghẽn, đưa nguồn cung từ quy hoạch ra thực tế

Nếu trước đây bài toán phát triển nhà ở xã hội thường được nhìn nhận chủ yếu từ góc độ cơ chế, chính sách, thì hiện nay Hà Nội xác định cần chuyển mạnh sang tháo gỡ những điểm nghẽn cụ thể của từng dự án.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, nhiều cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã được tháo gỡ. Những khó khăn còn lại chủ yếu liên quan đến đặc thù từng dự án, trong đó nổi bật là quy hoạch chi tiết và giải phóng mặt bằng.

Nhưng một dự án được chấp thuận mới chỉ là điểm bắt đầu. Từ quyết định chủ trương đầu tư đến khi một căn hộ thực sự hoàn thành và đến tay người dân vẫn là cả một quá trình, phụ thuộc vào quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng, thủ tục xây dựng, nguồn vốn và hạ tầng đi kèm.

Nhìn nhận về những điểm nghẽn này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, Thành phố vẫn gặp khó ở cả quỹ đất, nguồn vốn, hạ tầng và thủ tục đầu tư. Quỹ đất khu vực nội đô hạn hẹp, trong khi nhiều khu vực xa trung tâm chưa được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; công tác giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất sạch còn chậm. Việc tiếp cận tín dụng ưu đãi vẫn có những khó khăn về điều kiện, hạn mức và thời hạn giải ngân. Tại một số khu vực dân số tăng nhanh, hạ tầng trường học, y tế, nhà trẻ, không gian công cộng chưa theo kịp nhu cầu.

Đặc biệt, một dự án phải trải qua nhiều thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, khiến thời gian chuẩn bị kéo dài, chậm đưa nguồn cung ra thị trường.

Những vướng mắc này cho thấy, bài toán nhà ở không chỉ nằm ở việc có quỹ đất hay có chủ đầu tư, mà còn phụ thuộc vào khả năng tổ chức thực hiện, kết nối hạ tầng và tốc độ đưa dự án từ quy hoạch ra thực tế.

Nếu thủ tục kéo dài, quỹ đất sạch chưa được chuẩn bị, hạ tầng chưa đồng bộ, nguồn vốn chưa được khơi thông thì ngay cả khi số lượng dự án trên giấy tờ tăng lên, người dân vẫn phải tiếp tục chờ đợi.

Thành phố Hà Nội đã tổ chức khởi công 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, người dân sẽ có nhiều sự lựa chọn phù hợp. (Ảnh minh họa, Internet)

Để khắc phục tình trạng này, Hà Nội đã chuyển mạnh sang cách tiếp cận xử lý từng điểm nghẽn, từng dự án, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị. Và để đẩy nhanh tiến độ, UBND TP Hà Nội đã ban hành Chỉ thị số 16/CT-UBND ngày 20/7/2026, xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị quan trọng, cấp bách; đồng thời yêu cầu ưu tiên xử lý các dự án đã có mặt bằng sạch, đẩy nhanh thủ tục để sớm khởi công.

Một trong những giải pháp đáng chú ý là tăng cường phân cấp cho UBND cấp xã trong thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; cho phép phê duyệt quy hoạch chi tiết trước và cập nhật vào quy hoạch phân khu đô thị. Thành phố đồng thời yêu cầu đơn giản hóa, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục về giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc cấp phép xây dựng và lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Mục tiêu đặt ra là cắt giảm tối đa thời gian xử lý thủ tục, tạo điều kiện để những dự án đủ điều kiện có thể nhanh chóng khởi công, từ đó chuyển nguồn cung trên giấy thành những căn nhà thực tế.

Cùng với đó, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND Thành phố thành lập Tổ công tác đặc biệt, với sự tham gia của các sở, ngành liên quan và UBND các xã, phường nơi có dự án. Cách làm này nhằm phân loại từng nhóm vướng mắc, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và tháo gỡ theo từng dự án thay vì xử lý chung chung.

Đây cũng là sự thay đổi quan trọng trong phương thức quản lý: không để doanh nghiệp tự xoay xở giữa nhiều cơ quan, nhiều thủ tục, mà chính quyền phải chủ động nhận diện điểm nghẽn và chịu trách nhiệm tháo gỡ.

Nếu nguồn cung là điều kiện cần, thì khả năng tiếp cận mới là thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở. Một thị trường có thể có thêm hàng chục nghìn căn hộ, nhưng nếu những căn nhà ấy nằm ngoài khả năng chi trả, xa nơi làm việc hoặc thiếu hạ tầng thiết yếu, thì bài toán an cư vẫn chưa được giải quyết trọn vẹn.

Tuy nhiên, cùng với việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội, Hà Nội đang đứng trước yêu cầu lớn hơn là phải tạo ra một cơ cấu nhà ở đa dạng. Bởi không phải mọi người dân đều có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà. Một bộ phận lớn người trẻ, người lao động, công chức, viên chức và người mới đến đô thị cần một nơi ở ổn định nhưng chưa nhất thiết phải sở hữu nhà.

Từ yêu cầu đó, Thành phố đang chuyển trọng tâm sang một hướng phát triển mới: nhà ở cho thuê.

HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 về cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn. Trong đó có các quy định nhằm tạo cơ sở phát triển nhà ở cho thuê; chủ đầu tư phải dành tối thiểu 70% tổng số nhà ở cho thuê của dự án cho các đối tượng chính sách thuê và giá cho thuê không vượt quá khung giá do UBND Thành phố ban hành.

Thành phố cũng đã tổ chức khởi công 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, tạo bước khởi đầu cho việc hình thành một phân khúc thị trường mà trước đây chưa được quan tâm tương xứng.

Nhà ở cho thuê gắn TOD - mở không gian an cư mới

Điểm đáng chú ý trong định hướng mới của Hà Nội là nhà ở không được quy hoạch tách rời giao thông, việc làm và các dịch vụ thiết yếu. Thay vào đó, nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê, được đặt trong tổng thể phát triển đô thị theo hướng tích hợp.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương, theo Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND, Thành phố có thể quyết định vị trí quy hoạch phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, nông thôn, khu vực định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, khu vực tập trung đông dân cư, gần trung tâm hành chính hoặc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Đây là hướng tiếp cận có ý nghĩa đặc biệt đối với Hà Nội, nơi khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc đang tạo ra áp lực lớn về giao thông, chi phí sinh hoạt và thời gian của người dân.

Nếu nhà ở cho thuê được phát triển quanh các đầu mối giao thông công cộng khối lượng lớn, người dân có thể tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện và các dịch vụ đô thị thuận lợi hơn mà không nhất thiết phải sở hữu phương tiện cá nhân hoặc tìm kiếm nhà ở ngay tại khu vực trung tâm.

Theo định hướng quy hoạch của Hà Nội, TOD không chỉ được nhìn nhận như một giải pháp giao thông mà còn là công cụ tổ chức lại không gian đô thị. Việc hình thành các trung tâm phát triển mật độ cao quanh các nhà ga, gắn với quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, không gian ngầm và các dịch vụ đô thị sẽ góp phần hình thành mạng lưới đô thị đa trung tâm, giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử.

Trong cấu trúc đó, nhà ở cho thuê có thể trở thành một thành tố quan trọng. Người dân có thêm lựa chọn về nơi ở; doanh nghiệp có thêm cơ hội đầu tư; còn Thành phố có điều kiện phân bổ lại dân cư gắn với mạng lưới giao thông và các trung tâm việc làm mới.

Quan trọng hơn, việc gắn nhà ở với giao thông công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội đang làm thay đổi cách nhìn về một dự án nhà ở. Giá trị của một dự án không chỉ nằm ở số căn hộ được xây dựng, mà còn ở chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối với việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu của đô thị.

Từ góc nhìn đó, phát triển nhà ở cho thuê không đơn thuần là bổ sung một phân khúc cho thị trường bất động sản, mà còn mở rộng quyền lựa chọn nơi ở cho người dân, nhất là những người chưa đủ khả năng hoặc chưa có nhu cầu sở hữu nhà. Khi có thêm lựa chọn về nơi ở, người dân có thể chủ động hơn trong việc lựa chọn nơi làm việc, phương thức đi lại và cách tổ chức cuộc sống.

Vì vậy, từ quỹ đất, quy hoạch, thủ tục, nguồn vốn đến giao thông công cộng và hạ tầng xã hội, mọi chính sách về nhà ở đều cần hướng tới một thước đo cuối cùng: người dân có thể tiếp cận một nơi ở hợp pháp, an toàn, phù hợp với thu nhập, công việc và điều kiện sống hay không.

Nếu thực hiện được mục tiêu ấy, bài toán nhà ở của Thủ đô sẽ không còn chỉ được đo bằng số căn hộ được xây dựng, mà bằng chất lượng không gian sống được tạo ra. Đó cũng là quá trình tổ chức lại không gian đô thị theo hướng đa trung tâm, mở rộng cơ hội an cư và tạo nền tảng để người dân không chỉ có một mái nhà, mà còn có điều kiện làm việc, học tập, gắn bó và phát triển lâu dài. Đó chính là bước chuyển từ tư duy “xây nhà” sang “kiến tạo không gian sống”,  một nội hàm quan trọng trong cuộc cách mạng về tư duy phát triển nhà ở trong giai đoạn mới.