Vì sao vẫn tái diễn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất?

Nhà đầu tư bỏ cọc

Theo đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội) cho biết, hiện đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba , thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, đều là những lô có mức giá trúng thấp. Riêng lô đất được trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 hiện chưa nộp tiền trúng đấu giá và bỏ cọc.

Theo quy định, hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện Thanh Oai vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Khu đất trúng đấu giá tại huyện Thanh Oai bị bỏ cọc. Ảnh VNM.

Trước đó ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần , xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Phiên đấu giá này đã "gây sốt" khi mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong đó, lô góc có giá trúng cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80-90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, sau các phiên đấu giá, nhiều người lập tức chào bán với mức giá chênh từ 200 đến 800 triệu đồng/lô. Các biển chào bán chênh được cắm tràn lan gần khu đấu giá và xuất hiện nhiều trên các trang tin rao bán bất động sản...

Tuy nhiên, nhà đầu tư trúng đấu giá lô cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2 có dấu hiệu bỏ cọc khi chưa nộp tiền đúng hạn.

Chế tài áp dụng còn thiếu chặt chẽ

Nhìn nhận tình trạng trúng giá đất với giá cao nhưng không nộp tiền theo quy định ở Thanh Oai, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết: Thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá hiện nay được quy định trong cả pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý thuế. Điều đó dẫn đến đang có những quy định chồng chéo về vấn đề thời hạn nộp tiền sau khi trúng đấu giá và chế tài áp dụng.

Cụ thể theo Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Quản lý thuế thì chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo; chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên cũng tại Nghị định 126 còn có quy định nếu không nộp tiền đủ tiền vào ngân sách nhà nước hoặc chậm nộp thì phải nộp tiền chậm nộp và chấp hành các quyết định cưỡng chế (khoản 2 Điều 5). Nếu áp dụng đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế để ứng xử với trường hợp chậm nộp tiền đất trúng đấu giá sẽ không đủ nghiêm khắc, thiếu tính răn đe.

Chuyên gia pháp lý bất động sản ông Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh NVCC.

Ông Đỉnh cho biết thêm, pháp luật đất đai cũng có quy định về nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá theo hướng chặt chẽ, nghiêm khắc hơn pháp luật về quản lý thuế. Cụ thể theo khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, UBND cấp có thẩm quyền (ở đây là UBND huyện Thanh Oai) ra quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá. Trường hợp này, người người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc.

Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ban hành sau Nghị định số 126/2020/NĐ-CP nên sẽ được ưu tiên áp dụng. Do đó, chiếu theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP thì phải sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, cơ quan nhà nước mới được ra quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá.

Cùng nhìn nhận vấn đề, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, trên thực tế có không ít trường hợp nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số.

Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay, gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Do đó, đối với người tham gia đấu giá, đặc biệt là người dân cần có sự tìm hiểu, cân nhắc kỹ, thận trọng với quyết định mua đất, đặc biệt là khi giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực thì có thể rất khó có thanh khoản. Việc đầu tư đất đai nên dựa trên kế hoạch tài chính dài hạn và đảm bảo rằng mình có đủ nguồn lực để chịu đựng các biến động thị trường.

Khu đất tại huyện Hoài Đức trúng đấu giá hơn 133 triệu đồng/m2. Ảnh Nhật Di.

Giải pháp ngăn chặn việc nâng giá rồi bỏ cọc

Về giải pháp ngăn chặn tình trạng thổi giá rồi bỏ cọc, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết: Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.

Do đó, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận.

Đông Bắc