Trung Quốc: Lo chủ đầu tư bàn giao không đúng hẹn, người dân chuyển hướng mua căn hộ đã hoàn thiện

Triển lãm nhà ở tại Quảng Châu, Trung Quốc. Người mua bất động sản ngày càng cảnh giác với những giao dịch bán trước (Ảnh: Nikkei)

Người mua nhà Trung Quốc đang tránh mua căn hộ mở bán trước vì lo ngại rằng các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính sẽ không thể giao nhà dù đã nhận thanh toán.

Doanh số bán bất động sản mới theo khu vực từ tháng 1 đến tháng 10 năm nay đã minh họa cho vấn đề này. Tỷ lệ bất động sản mở bán trước đạt tổng cộng 82% - cho thấy đây vẫn là cách mua phổ biến nhất - nhưng con số này là thấp nhất kể từ năm 2017.

Theo hợp đồng mở bán trước, người mua bắt đầu thanh toán trước khi căn hộ của họ được xây dựng. Người mua cũng phải trả tiền đặt cọc. Ở hầu hết các quốc gia, việc thanh toán này chỉ bắt đầu sau khi dự án đã được khởi công.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 10, doanh số bán bất động sản mới theo khu vực đã giảm 6,8% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khi xem xét chi tiết hơn, có thể nhận thấy rằng thị trường bất động sản đã thích ứng linh hoạt để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua, dựa trên cách sắp xếp các khoản thanh toán.

Bất động sản mở bán trước chứng kiến doanh số bán hàng giảm 11,4%, sau khi giảm khoảng 30% vào năm 2022. Ngược lại, bất động sản thanh toán sau khi hoàn thiện có doanh số bán tăng nhanh 21,9%.

Số lượng bất động sản chưa được bàn giao – bất chấp đã ký hợp đồng bán trước – đã tăng mạnh sau khi Bắc Kinh siết chặt tín dụng vào năm 2020-2021, một động thái nhằm hạ nhiệt cơn sốt mua bất động sản ở Trung Quốc.

Chính sách này đã tỏ ra quá hiệu quả khi các nhà phát triển không thể đảm bảo nguồn vốn và phải tạm dừng các dự án. Điều này dẫn đến việc người mua nhà phải bắt đầu trả các khoản lãi vay trong khi không thể chuyển đến ngôi nhà mới của họ. Đây là nguyên nhân khiến người mua hiện tại tìm kiếm những căn hộ đã hoàn thiện.

Theo Viện E-House China R&D, khoảng 4% bất động sản mới được bán trong 4 năm tính đến tháng 6/2022 có liên quan đến các dự án gặp khó khăn.

Chính quyền các cấp đang hỗ trợ và kêu gọi các nhà phát triển nhanh chóng hoàn thiện các ngôi nhà dang dở (Ảnh: Getty)

Tăng tốc hoàn thiện nhà ở

Bất động sản bán trước trở nên phổ biến do giá thấp hơn so với những bất động sản tương tự đã hoàn thiện. Các nhà phát triển cũng ưa thích các thỏa thuận bán trước, điều này giúp họ dễ dàng cấp vốn cho các dự án.

Nhưng vấn đề nảy sinh khi việc xây dựng không theo kịp doanh số bán hàng, dẫn đến tồn đọng các dự án chưa hoàn thành.

Giờ đây, sự nghi ngờ ngày càng tăng đối với các dự án nhà ở chưa được phát triển đã dẫn đến doanh số bán hàng sụt giảm và khiến các nhà hoạch định chính sách phải lo lắng.

Các thành viên của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang kêu gọi chính phủ thực hiện các bước để tăng tốc xây dựng nhà ở, trong đó hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển được coi là một giải pháp khả thi.

Các biện pháp hỗ trợ đã được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đưa ra, trong khi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đang khuyến khích bán nhà sau khi đã hoàn thiện chứ không phải mở bán trước. Các sáng kiến tương tự cũng đã được chính quyền các tỉnh thực hiện, bao gồm các tỉnh Sơn Đông, Tứ Xuyên, An Huy và Hà Nam, tại các khu vực đô thị lớn.

Nhưng đối với các nhà phát triển bất động sản, điều này có nghĩa là họ sẽ mất nhiều thời gian hơn để thu hồi chi phí của các dự án nhà ở. Một số doanh nghiệp ước tính rằng điều này sẽ làm tăng chi phí của một dự án bất động sản lên khoảng 20-30%. Chính quyền địa phương rõ ràng tin rằng các nhà phát triển bất động sản cần được giúp đỡ, trong đó một số nơi sử dụng cả phương pháp “cây gậy và củ cà rốt” để cố gắng xoay chuyển tình thế.

Ví dụ, chính quyền ở Kinh Môn, tỉnh Hồ Bắc, trong tháng 10 đã quyết định rằng tất cả bất động sản mới ở một số khu vực nhất định của thành phố phải được hoàn thiện trước khi được rao bán. Đổi lại, chính quyền địa phương sẽ giảm thuế cho các nhà phát triển và lựa chọn trả góp quyền sử dụng đất theo từng đợt. Người mua những bất động sản như vậy cũng được ưu đãi tại các ngân hàng địa phương.

Xu hướng mua nhà sẵn có

Tuy nhiên, một số người mua chỉ đơn giản là bỏ qua thị trường nhà mới, thay vào đó chọn mua những ngôi nhà đã sẵn có.

Do đó, truyền thông Trung Quốc đưa tin doanh số bán nhà hiện có ghi nhận mức tăng hàng năm ở nhiều thành phố lớn của Trung Quốc trong thời gian từ tháng 1 đến tháng 10.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là thị trường nhà hiện tại đang ở trạng thái tốt hơn nhiều.

Một số chủ nhà đang gấp rút bán bớt tài sản đang nắm giữ vì không còn hy vọng giá nhà sẽ tăng. Điều này là bởi giá trung bình cho những ngôi nhà hiện có ở 70 thành phố lớn đã giảm so với tháng trước là 0,58% trong tháng 10 - mức giảm lớn nhất trong 9 năm.

Những lo lắng về vấn đề việc làm là một trở lực khác đối với thị trường nhà ở. Nếu xu hướng mua nhà sẵn có tiếp diễn, doanh số bán nhà mới sẽ tiếp tục sụt giảm, khiến quá trình phục hồi thị trường nhà ở của Trung Quốc thêm trì trệ./.

Theo Nikkei Asia

Huyền Chi