Nhà tập thể bỗng dưng đắt khách

Không chỉ để ở, nhiều người tìm mua nhà tập thể tầng 1 mở cơ sở kinh doanh. Ảnh: Hùng Cường.

Đuổi theo giấc mơ nhà phố

Anh Trường - chuyên viên IT của một công ty tư nhân, vốn sinh ra và lớn lên ở một khu tập thể thuộc phường Láng Hạ. Sau 8 năm lập gia đình, đến đầu năm 2024, anh chị đã chuẩn bị được gần 3 tỷ đồng nên quyết định tìm mua nhà đất để ra ở riêng.

Vốn đã quá quen với nhịp sống khu vực lõi trung tâm Ba Đình - Đống Đa, đồng thời con cái cũng đang học ở các trường gần đó nên anh chị chỉ muốn mua nhà trong phạm vi không quá 3 km từ chỗ ở hiện tại. Anh cũng đặt ra hàng loạt tiêu chí cho ngôi nhà mơ ước của mình: Diện tích từ 30 m2 trở lên, 4 tầng, mặt tiền hơn 3m, thoáng đãng…, kết hợp cùng sự tham khảo, tư vấn thêm của người thân, bạn bè như phải tránh các yếu tố đường đâm, ngõ cụt, khuyết mặt tiền, thóp hậu, lỗi phong thủy, không chung tường, chung móng với nhà hàng xóm…

Hăm hở với giấc mộng an cư, Trường được hơn chục môi giới dẫn đi xem khoảng hơn 20 ngôi nhà. Càng xem nhiều càng nhận ra không thể có bất cứ ngôi nhà nào đáp ứng các tiêu chí anh đặt ra, thậm chí đa phần chỉ đáp ứng 40-50%. Nếu nhà đẹp thì ngõ lại sâu và ngược lại, vị trí tốt thì nhà lại xấu, cũ, lỗi… và đặc biệt là càng về cuối năm, giá nhà lại càng tăng cao.

Dù đã phải tính toán thêm các phương án vay mượn (có phần quá sức và mạo hiểm) để nâng mức dự trù kinh phí lên hơn 5 tỷ đồng, đồng thời tìm những ngôi nhà xa trung tâm hơn, nhưng anh vẫn không thể mua được.

Điều đáng tiếc là đã từng có những ngôi nhà anh khá ưng ý, nhưng sau vài tháng chần chừ, đến khi quay lại hỏi mua thì hoặc đã bị bán, hoặc chủ nhà thấy mặt bằng giá chung đã tăng cao nên cũng tăng giá bán.

Có những căn nhà lại bị người khác mua lại rồi sửa thành nhà mới, trang bị nội thất đẹp và rao bán với giá tăng từ 500-700 triệu đồng. Thất bại với mục tiêu mua nhà đất, anh Trường thử đổi mục tiêu sang mua chung cư, song cũng gặp tình huống tương tự.

Cho đến khi anh nhận ra, với hơn 3 tỷ đồng thì thực sự không thể và dường như sẽ không bao giờ còn cơ hội mua được nhà đất trung tâm nữa! Đó cũng là lúc anh quay lại với mục tiêu mà ngay từ đầu anh không bao giờ có ý định lựa chọn: Mua nhà tập thể. Dù không gian sống có theo “kiểu cũ” đi chăng nữa thì với tài chính eo hẹp hiện tại, anh cũng không còn lựa chọn nào khác.

Cuối cùng, anh đã “đi thật xa để về gần”, chốt mua căn tập thể gần nhà. Anh quyết nhanh một phần vì để kịp sửa nhà đón Tết, phần vì chính anh đã gặp khá nhiều người có nhu cầu tương tự, nếu không mua nhanh thì sẽ không còn những căn tập thể ưng ý, dễ sửa chữa. Chẳng mấy chốc, nhà tập thể sẽ lại khan hiếm và biết đâu chúng sẽ lại bị thổi giá như chung cư, nhà đất năm vừa qua!

“Đồ cổ” bỗng dưng… có giá

Một môi giới bất động sản chuyên khu vực các quận trung tâm thành phố chia sẻ, năm qua, không một ai có thể ngờ giá nhà ở nội đô lại tăng khủng khiếp đến thế! Người mua nhà như buộc phải tham gia vào trò chơi đuổi bắt, mà cuối cùng ước mơ và khát vọng có được chốn an cư đã không thể bắt kịp tốc độ tăng giá.

Đến những tháng cuối năm, giá nhà dù chững lại rõ rệt nhưng đã neo rất cao, vượt xa khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. “Hết nạc phải vạc đến xương”, nếu bắt buộc phải có nhà ở, không ít cặp vợ chồng trẻ, người có tuổi mua nhà cho con ra ở riêng, người ở các tỉnh muốn mua nhà cho con về Hà Nội ăn học… đã phải chọn mua nhà tập thể.

Bình tâm nhìn lại 5-7 năm qua, khi thị trường Hà Nội ra mắt hàng loạt dự án chung cư cao cấp, những tưởng phong cách sống của mặt bằng cư dân đô thị đã thay đổi rất nhiều.

Chuẩn cao cấp đã phổ biến, gắn an cư với tiện ích sống cao cấp, với những giá trị thụ hưởng…, những ngôi nhà trong ngõ hẹp và đặc biệt là nhà tập thể đã hết thời. Vậy mà nay, những người mua nhà không dư dả về tài chính buộc phải quay lại với sản phẩm phổ biến của mấy chục năm trước. Nhiều người ví von, nhà tập thể như món đồ cổ bỗng dưng có giá!

Đầu năm 2025, thị trường Hà Nội đón nhận tin vui khi có hàng chục dự án chung cư mới ra mắt hoặc được tái khởi động, cùng với đó là các dự án nhà ở xã hội được khởi công. Dẫu vậy, những thông tin tích cực ấy dường như mới tác động đến thị trường nói chung, mà chưa ảnh hưởng nhiều và trực tiếp đến “người nghèo đô thị”.

Những dự án cao cấp vẫn quá tầm với của họ, còn nhà ở xã hội thì lại quá xa nơi họ đang sinh sống hiện tại. Do vậy, với những cư dân đô thị lõi không có sẵn tiềm lực hoặc không thể tạo ra sức bật về tài chính, có lẽ nhà tập thể sẽ vẫn là giải pháp lâu bền và phù hợp nhất.

Góc nhìn mới về nhà cũ

Trong suy nghĩ thoáng qua của rất nhiều người, nhà tập thể gắn liền với không gian sống không mấy thoải mái: Không thang máy, không tiện ích và đa số đều phải cơi nới, mở thêm “chuồng cọp”…

Tuy nhiên, nếu xét theo chiều ngược lại, nhà tập thể lại có những lợi thế lớn. Ra đời từ hàng chục năm trước, thậm chí có những khu tập thể đã hơn nửa thế kỷ, nên đa số đều ở vị trí “trung tâm của trung tâm”.

Không quá khi nói cư dân của các khu tập thể là những người hình thành nên lớp cư dân lõi, cư dân gốc tại đó. Cũng do hình thành từ lâu, nên hạ tầng xã hội xung quanh rất đầy đủ (trường học, chợ búa, cơ sở y tế…), nên rất tiện cho mọi nhu cầu của cuộc sống, đặc biệt là việc đi lại.

Đa số các khu tập thể đều được quy hoạch theo ô bàn cờ khá vuông vức, ngõ ô tô thông thoáng đến tận chân cầu thang nên cư dân chỉ việc đi bộ lên nhà mình. Nếu xét riêng yếu tố giao thông, nhà tập thể “ăn đứt” những ngôi nhà trong ngõ nhỏ cùng phân khúc tài chính.

Không chỉ ổn định để an cư, trong mắt một số nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà tập thể thực sự là cỗ máy in tiền kín tiếng mà không nhiều người để ý. Không ít người tìm mua nhà tập thể tầng 1 rồi sửa sang thật đẹp để mở cơ sở kinh doanh.

Nếu để ý kỹ, chúng ta sẽ thấy vô vàn cửa hàng đang kinh doanh ở tầng 1 của các khu tập thể ở các phố Giảng Võ, Bạch Mai, Kim Liên, Láng Hạ, Huỳnh Thúc Kháng, Vũ Ngọc Phan, Nghĩa Tân, Tô Hiệu…

Nếu so với nhà mặt phố (hay ngõ lớn) có chức năng kinh doanh tương ứng, giá nhà tập thể (tính theo giá/m2) chỉ bằng 1/5-1/10, mà hiệu suất kinh doanh cũng không thua kém nhiều do sở hữu sẵn lượng khách ổn định (từ chính cụm dân cư hiện hữu).

Với những nhà đầu tư cho thuê phòng ở, hiệu suất của nhà tập thể cũng không “kém cạnh”. Tuấn Mạnh - hiện sở hữu 2 căn tập thể cho thuê khu vực Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng chia sẻ, với những người có ít vốn, đầu tư phòng tập thể cho thuê là lý tưởng.

Với mỗi căn (vốn ban đầu 2,8-3,2 tỷ đồng) được sửa khéo thành 3 phòng ngủ khép kín, giá thuê trung bình 3,5-4 triệu đồng/phòng, mỗi năm trung bình thu về 50 triệu đồng. Để có hiệu suất tương tự, người mua nhà đất cho thuê cần phải bỏ ra 5-6 tỷ đồng (nhà xây 4 tầng, 3 phòng ngủ, vệ sinh khép kín).

“Nếu sau này các khu nhà tập thể bị đập bỏ để xây cao ốc thì những ai đang có nhà tập thể sẽ là những người chắc suất nhất để có căn hộ tại cao ốc vị trí siêu VIP trong tương lai. Đó cũng là một cách tính hay, bởi biết đâu sau này khi xóa sổ nhà tập thể, giá mỗi căn hộ trên đất “siêu vàng” lại lên đến mấy trăm triệu đồng mỗi mét vuông”, nhà đầu tư này nói.

Từ sự “cứu cánh” cho giấc mộng an cư của những cư dân lõi đô thị có năng lực tài chính eo hẹp, tới cơ hội đầu tư kinh doanh…, căn hộ tập thể tưởng chừng “hết thời” nhưng lại đang trở thành sự lựa chọn rất vừa vặn và cũng rất thú vị trong bối cảnh hiện nay.

Hùng Cường