Nhà ở xã hội - 'chiến trường' cạnh tranh của tư nhân

Tranh suất dự án ngàn tỷ

Dự án nhà ở xã hội tại phường Hạc Thành (trước là Phú Sơn, tỉnh Thanh Hóa) là minh chứng rõ nét cho sức hút của phân khúc này. Với tổng vốn đầu tư 1.551 tỷ đồng trên diện tích hơn 1,64 ha, dự án đã thu hút đến 5 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký tham gia. Quy mô dự án bao gồm 2 tòa chung cư nhà ở xã hội cao 21 tầng (có 1 tầng hầm) và 30 căn nhà ở thương mại thấp tầng, với tiến độ hoàn thành không quá 3 năm.

Danh sách những “ông lớn” tham gia cuộc đua bao gồm: Tổng công ty Xây dựng công trình hàng không ACC - doanh nghiệp thuộc Bộ Quốc phòng với nguồn vốn chủ sở hữu gần 495 tỷ đồng, được đánh giá là có kinh nghiệm thực tế trong các dự án nhà ở xã hội tại Thanh Hóa; CTCP Tập đoàn Đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô (thuộc Bộ Quốc phòng, thành lập từ năm 2009), chuyên kinh doanh bất động sản, cũng từng “góp mặt” trong nhiều dự án nhà ở xã hội khác tại địa phương; Tổng CTCP Đầu tư phát triển Hải Sơn - Tổng công ty 86, với vốn điều lệ 1.125 tỷ đồng, được xem là một trong những cái tên quen thuộc trong lĩnh vực này.

Đáng chú ý, CTCP Tập đoàn Westminster Việt Nam, mới thành lập vào tháng 9/2024, nhưng đã nhanh chóng tham gia cuộc đua, đặt dấu hỏi về năng lực thực hiện của “tân binh” này. Cuối cùng là liên danh giữa CTCP Phát triển đô thị Bắc Miền Trung và CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Nhà Việt Nam, với điểm đặc biệt là cả hai công ty đều có trụ sở tại cùng một địa chỉ và do cùng một người đại diện pháp luật.

Không chỉ Thanh Hóa, tại Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nay thuộc TP.HCM), khu nhà ở xã hội rộng 4,7 ha với tổng vốn đầu tư gần 2.737 tỷ đồng cũng thu hút đến 6 nhà đầu tư đăng ký tham gia. Dự án này có quy mô 2.295 căn hộ, với 3 block cao 16 tầng, thời gian thực hiện 29 tháng.

Đặc biệt, sự xuất hiện của những “siêu sao” như CTCP Tập đoàn Hoa Sen, các doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn HQC, CTCP Đầu tư Hacom Holdings và CTCP DICERA Holdings, cho thấy nhà ở xã hội đã trở thành “chiến trường” cạnh tranh của những ông lớn hàng đầu thị trường bất động sản.

Cú hích chính sách và kỳ vọng thị trường

Theo thông tin được công bố, có thể thấy sức hút của các dự án nhà ở xã hội đến từ nhiều yếu tố. Đầu tiên là mặt bằng, các dự án đều đã được giải phóng mặt bằng, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai so với các dự án thông thường. Về vị trí, phần lớn các dự án nhà ở xã hội được bố trí tại vị trí trung tâm hoặc gần trung tâm thành phố, thuận lợi cho việc tiêu thụ sản phẩm. Về chính sách, Nhà nước có nhiều ưu đãi đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội, từ giá đất, thuế, đến các thủ tục hành chính. Cuối cùng, nguồn cầu về nhà ở xã hội rất cao tại các tỉnh, thành phố đang bứt tốc kinh tế, đặc biệt sau các đợt mở rộng hành chính.

Tuy nhiên, cuộc đua này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính quyền địa phương cần tỉnh táo trong việc lựa chọn nhà đầu tư, không chỉ dựa trên năng lực tài chính, mà cần xem xét toàn diện về kinh nghiệm triển khai, uy tín và mục tiêu thực sự của doanh nghiệp.

Đặc biệt, cần tránh tình trạng dự án nhà ở xã hội nhưng bị biến tướng thành thương mại thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ phân chia căn hộ, hoặc chuyển nhượng đất không đúng mục đích.

Trường hợp liên danh giữa các công ty có cùng người đại diện pháp luật như tại Thanh Hóa cũng đặt ra câu hỏi về tính minh bạch và có thể là cách thức để tăng cơ hội trúng thầu.

Các chuyên gia khuyến nghị, các tỉnh, thành phố nên thiết kế cơ chế đấu thầu minh bạch với hệ thống chấm điểm kỹ thuật rõ ràng, thay vì chỉ dựa vào năng lực tài chính đơn thuần.

Việc giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng thi công cũng là yếu tố then chốt để đảm bảo các dự án đúng mục tiêu phục vụ người thu nhập thấp.

Được biết, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737 ha đất làm nhà ở xã hội. Hiện có 686 dự án đã được triển khai với số lượng 627.867 căn. Riêng nửa đầu năm 2025, cả nước đã khởi công và triển khai 159 dự án, với 135.563 căn, trong đó khởi công mới 21 dự án, với 20.428 căn.

Thực hiện chỉ tiêu phải hoàn thành 995.445 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2025- 2030, cuộc đua này hứa hẹn sẽ còn gay cấn hơn nữa.

Anh Hoa