Nhà nước thất thu, doanh nghiệp khốn đốn vì định giá đất - Bài 2: Dự án thương mại, dự án công cũng... tê liệt

Trong số 200 hồ sơ dự ánbất động sản tại TP.HCM bị “đóng băng” vì vướng mắc ở khâu định giá đất, chỉ cần giải quyết được một nửa là sẽ có hơn 80.000 sổ đỏ được cấp, mang về nguồn thu cho ngân sách Thành phố hơn 80.000 tỷ đồng. Với vướng mắc này, không chỉ ngân sách nhà nước thất thu, mà doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bại sản.

Bài 2: Dự án thương mại, dự án công cũng... tê liệt

Quy định pháp lý khiến một vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau, nên không ai dám làm. Thiếu chế tài, nên đơn vị thẩm định giá cứ ngó lơ dù cơ quan chức năng mời tới lần thứ… 30. Kết quả là, không chỉ dự án nhà ở, mà cả dự án chợ, dự án công cũng tê liệt vì thẩm định giá đất.

Lần thứ 30 mời thầu thẩm định giá

Theo quy định của pháp luật, sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, thì các cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm triển khai công tác thẩm định và phê duyệt giá đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất.

Chung cư The Harmona (quận Tân Bình) nhiều năm chưa được cấp sổ hồng vì chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Dự án

Công tác xác định giá đất cụ thể bắt đầu từ việc chọn được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất.

Thế nhưng, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phải phát hành thư mời tới lần thứ 30, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất diện tích hơn 4.400 m2 được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ tại huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thành Chính.

Được biết, dự án này được phê duyệt từ năm 2011, đến nay đã qua 29 lần mời, nhưng vẫn không có đơn vị tham gia thẩm định giá để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tương tự, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng đăng tải mời thầu đến 29 lần để thẩm định giá khu đất 7.458 m2 tại đường Phan Văn Trị (Gò Vấp) mà Công ty cổ phần Xe khách Sài Gòn thuê của Thành phố, nhưng tới nay vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.

Trước đó, lần thứ 7, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ra thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất Dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển (ZeitGeist City Nhà Bè, huyện Nhà Bè), có diện tích quy hoạch gần 350 ha, do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè, thuộc Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.

Vào tháng 12/2014, UBND TP.HCM có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của Dự án ZeitGeist City Nhà Bè là 3.214 tỷ đồng, theo thẩm định giá thời điểm tháng 12/2013. Đến tháng 4/2017, sau kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị UBND TP.HCM xác định lại giá đất ở tại dự án này. Tháng 3/2020, UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tham mưu để Thành phố quyết định giá đất của Dự án. Và từ đó tới nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phát thư mời tới lần thứ… 7 tìm thuê đơn vị tư vấn để thẩm định lại giá đất Dự án ZeitGeist City Nhà Bè.

Trường hợp khác, khu đất có diện tích 59.530 m2 (tại ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn) được duyệt làm dự án xây dựng nhà ở (do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng An Thịnh làm chủ đầu tư) từ năm 2010 đến nay vẫn chưa xác định được giá đất.

Thậm chí, khu đất công tại số 737 - 739 Trần Hưng Đạo (quận 5) được UBND TP.HCM bán chỉ định cho Tổng công ty Thương mại - Xây dựng để làm dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mời lần thứ 9, nhưng chưa có đơn vị tư vấn thẩm định giá nào tham gia.

Hiện tượng “dễ làm, khó buông” và “đi đêm”

Thiếu đơn vị thẩm định giá là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng TP.HCM chưa thể cấp giấy chứng nhận cho hơn 80.000 nền đất, căn hộ. Không chỉ nhà ở, mà cả dự án thương mại (chợ), dự án công cũng “dậm chân tại chỗ”.

Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định, theo danh sách công bố của Bộ Tài chính, trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Mặt khác, theo quy định của Luật Đấu thầu, việc chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá phải được thực hiện chặt chẽ theo đúng quy định, làm cho công tác xác định giá đất mất khá nhiều thời gian.

Hơn thế, pháp luật quy định buộc phải có thẩm định giá, nhưng lại không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá, dẫn đến thực tế là, nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, thậm chí tới 30 lần, nhưng không có đơn vị thẩm định giá tham gia.

“Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn “dễ làm, khó buông” và hiện tượng “đi đêm” với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá”, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nói.

Một quy định, 3 cách hiểu khác nhau, nên không ai dám làm

Các cơ quan chức năng TP.HCM đang đau đầu trước câu hỏi chưa lời giải và cũng là vướng mắc lớn: “Các trường hợp đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, thì có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hay không?”.

Theo cơ quan chức năng, đối với trường hợp trên, đang có nhiều ý kiến khác nhau của chính cơ quan chuyên môn về việc xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Cụ thể, luồng ý kiến thứ nhất cho rằng, nên áp dụng Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định các trường hợp giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để xác định nghĩa vụ tài chính.

Với ý kiến thứ hai, xác định đơn giá thị trường của khu đất đưa vào làm dự án để trừ vào tiền sử dụng đất, nhưng đơn giá để được xét trừ không được vượt quá đơn giá đất thị trường để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai mà chủ đầu tư phải nộp.

Còn theo luồng ý kiến thứ ba, nếu đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai năm 2013, thì không phải chuyển mục đích và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu.

Ý kiến khác nhau của cùng một vấn đề mà chưa thể thống nhất thì tất nhiên dẫn tới ách tắc.

Không chỉ vậy, pháp luật quy định, việc áp dụng thông tin chỉ tiêu quy hoạch chi tiết xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm thẩm định giá. Tuy nhiên, thực tế tại TP.HCM, thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng lại được ban hành… sau thời điểm thẩm định giá.

Nếu áp dụng quy hoạch phân khu thể hiện theo tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được thể hiện theo tỷ lệ 1/500, thì trong nhiều trường hợp chưa thể hiện các số liệu cụ thể về diện tích sàn xây dựng, sàn thương phẩm kinh doanh. Khi đó, các đơn vị tư vấn thẩm định giá phải giả định, hoặc thu thập thông tin để xây dựng các tỷ lệ chứng minh để tính toán phương án giá, tức chỉ mang tính chất tương đối, nên sẽ dẫn tới rủi ro pháp lý về sau cho các cơ quan này.

Ngoài ra, Thành phố có nhiều dự án mà quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ban hành từ nhiều năm trước, nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và xin điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất. UBND TP.HCM không chấp thuận cho điều chỉnh, nhưng có văn bản cho gia hạn thực hiện dự án.

Tình thế trên dẫn tới, các cơ quan tham mưu lúng túng về thời điểm để xác định giá đất, không biết nên theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hay thời điểm UBND Thành phố có văn bản gia hạn cho doanh nghiệp được tiếp tục thực hiện dự án.

Tóm lại, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhiều quyết định pháp lý của dự án không chặt chẽ, không rõ ràng vì nhiều nguyên nhân, dẫn đến ách tắc trong khâu thẩm định giá đất làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau đối với cùng một dự án có khả năng cho ra nhiều kết quả khác nhau, do thông tin đầu vào làm cơ sở tính toán phương án giá đất không chính xác, không có độ tin cậy cao.

Bên cạnh đó, các quy trình, quy chuẩn, các dữ liệu, thông số... của cơ quan nhà nước làm cơ sở thẩm định giá chậm được ban hành hoặc có ban hành, nhưng không thể hiện đầy đủ. Thực trạng này làm quá trình thẩm định giá đất bị kéo dài, thậm chí là không thể thẩm định giá được.

(Còn tiếp)

Ngô Nguyên