Mọi sự chú ý đang đổ dồn vào phân khúc căn hộ

Ảnh minh họa.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm dành cho thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi sau năm 2023, tức là từ năm 2024 có sự tăng trưởng trở lại. Đặc biệt, mức độ quan tâm tăng cao vào giữa năm và lượng giao dịch duy trì ổn định suốt năm 2024.

Đối với căn hộ chung cư, đây là phân khúc duy nhất ghi nhận mức độ quan tâm tăng 4% (thời điểm quý 3/2024) so với quý 1/2022. Các loại hình khác đều sụt giảm mức độ quan tâm.

MỨC ĐỘ QUAN TÂM TĂNG

Tuy nhiên, đại diện Batdongsan.com.vn khẳng định chung cư không chỉ là loại hình chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất trên thị trường, mà còn là loại hình liên tục duy trì độ "nóng" về giá bán và lượng giao dịch trong năm.

Cụ thể, đến thời điểm quý 4/2024, giá chung cư đạt mức tăng 45% so với quý 1/2022, là mức tăng cao nhất trong những phân khúc bất động sản trên thị trường. Giá bán của phân khúc chung cư tăng mạnh ở Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, so với quý 1/2023, giá bán căn hộ Hà Nội tăng 58%, căn hộ TP.HCM tăng 17%. Hiện giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội là 61 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 55 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, với nguồn hàng căn hộ sơ cấp, cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến mức giá cao ngất ngưởng. Trong đó, ở thị trường Hà Nội, nhiều dự án ra hàng năm 2024 có giá bán từ 65 – 270 triệu đồng/m2; tại TP.HCM là từ 55 - 250 triệu đồng/m2. Nhưng đáng nói, dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP.HCM đều rất cao, song mức độ hấp thụ vẫn khả quan đối với cả hai thị trường. 70% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định các dự án chung cư Hà Nội đều bán rất tốt hoặc tốt trong năm 2024, còn tỉ lệ này tại TP.HCM chỉ hơn 40%.

Ở góc nhìn tích cực, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng điều đó thể hiện tâm lý tốt lên của thị trường Hà Nội. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, lẫn nhà đầu tư trên thị trường.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi đúng kịch bản tăng trưởng của TP.HCM. Trong 2-3 năm tới, thị trường có thể trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.

“Chung cư sẽ là loại hình đi trước trong chu kỳ hồi phục của thị trường do hướng tới nhu cầu ở thực. Lượng giao dịch tăng mạnh ở các căn hộ có diện tích nhỏ. Dự án có lượng giao dịch tốt là dự án đã hoàn thành, hạ tầng hoàn thiện, mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư uy tín, tiến độ tốt và lãi suất ưu đãi”, chuyên gia nêu ý kiến.

KÌ VỌNG CÓ NHIỀU BƯỚC TIẾN MỚI

Theo CBRE Việt Nam, với nền tảng pháp lý bám sát thực tiễn từ những luật mới, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, năm 2025 kì vọng có nhiều bước tiến mới cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đặc biệt, chung cư được dự báo vẫn tiếp tục “tăng nhiệt”.

Xoay quanh vấn đề này, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng: Trước đây, một số ý kiến nhận định “đất nền là kênh đầu tư "vua" thì trong bối cảnh hiện nay, dường như phân khúc căn hộ đang "soán ngôi”, điều này không phải không có cơ sở, nhất là với thị trường Hà Nội ở giai đoạn hiện tại.

Ông Thịnh nhớ vài năm trước, ngay cả thời điểm dịch bệnh, đất nền nhiều khu vực cũng lên "cơn sốt", không ít nhà đầu tư tham gia "ôm" hàng nên mức giá đã ở ngưỡng cao, kể cả đất nền ở khu vực xa trung tâm vẫn tăng giá mạnh, vì vậy, đầu tư sẽ không còn triển vọng tăng giá. Trong khi đó, mua đất nền Hà Nội để đầu tư đòi hỏi phải có nguồn lực tài chính lớn, nếu ở thực thì cần thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Xét về việc đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư lại đang lên ngôi. Đất nền, giờ chỉ dành cho người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, mà đối với nhiều nhà đầu tư, mức lợi nhuận cũng không hấp dẫn như trước.

Do đó, mọi sự chú ý đang đổ dồn vào phân khúc căn hộ bởi nhu cầu không ngừng tăng. Nhìn ở góc độ kinh tế, việc mua chung cư có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng, khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại những khu vực vị trí thuận tiện tương đối lớn với giá cho thuê liên tục tăng. Mặt khác, nếu mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn bởi giá chung cư dự báo khó giảm.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn RB, chung cư là phân khúc nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào thời điểm hiện tại ở Hà Nội vẫn nên xem xét, cân nhắc đến một số yếu tố.

Thứ nhất là tính thời điểm. Kinh tế - xã hội nước ta đang tăng trưởng, phát triển tích cực. Thị trường bất động sản cũng còn nhiều dư địa phát triển trong những năm tới và đây là chu kỳ tạo nên tính thời điểm cực kỳ tốt để nhà đầu tư và người dân có thể sở hữu bất động sản tại Hà Nội.

Thứ hai là tính địa lợi. Ở đây chúng ta bàn đến câu chuyện vị trí bất động sản. Ví dụ như Hà Nội về quy hoạch phát triển sẽ theo hướng các trục hướng tâm và trục vành đai. Rất nhiều dự án ở khu vực này mở bán giá rất cao nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt. Theo đó, nhà đầu tư và khách hàng có nhiều lựa chọn hơn trong việc đầu tư hoặc sở hữu bất động sản tại đây.

Thứ ba là yếu tố pháp lý và quần thể của dự án. Hiện nay, để một dự án có thể đưa vào bán hàng, cần trung bình từ 2-3 năm, vì quá trình xử lý các thủ tục pháp lý khá lâu. Đây là một trong những nguyên nhân khiến sản phẩm ở lõi nội đô trở nên khan hiếm.

“Tôi cho rằng, nhà đầu tư và khách hàng nên cân nhắc đầu tư vào những dự án đảm bảo được tính quần thể, tính tiện lợi bao gồm đầy đủ tiện ích, dịch vụ như trường học và xung quanh đã hình thành được quần thể dân cư đông đúc”, ông Ngọc nhấn mạnh.

Thanh Xuân