Lưu ý gì khi xuống tiền đầu tư chung cư

Chung cư tại Hà Nội đang được nhiều nhà đầu tư TP.HCM tìm mua Ảnh: Đức Thanh

Dòng tiền từ TP.HCM ra Hà Nội

Thời gian qua, chứng kiến nhiều nhà đầu tư từ phía Nam “bơi ngược” ra thị trường Hà Nội. Họ quan tâm, tìm hiểu các dự án thuộc phân khúc chung cư cao cấp.

Số liệu của OneHousing cho thấy, lượng quan tâm đến chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần so với trước.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, đến thời điểm này, dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá tại Hà Nội vẫn rẻ hơn TP.HCM. Cụ thể, với thị trường căn hộ, cùng phân khúc, tại Hà Nội đang lệch khoảng 30% so với TP.HCM, có những dòng sản phẩm tới 40%.

Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng chỉ ra, thị trường căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Trong đó, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM dao động trong khoảng từ 50 đến 70 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5%, căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Đại diện OneHousing cho rằng, nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội và một số tỉnh, thành phố lớn ở phía Bắc có hai khẩu vị chính.

Thứ nhất, tìm những căn hộ trong dự án thấp tầng, dự án đã hiện hữu của các chủ đầu tư uy tín, họ thấy đây là thời điểm có thể xuống tiền được. Đặc điểm của nhóm nhà đầu tư này là không tính đến việc đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư của họ chỉ trong khoảng 2 năm.

Thứ hai, ở phân khúc căn hộ, nhà đầu tư TP.HCM ưu tiên chọn dự án của chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đặc biệt là các sản phẩm của chủ đầu tư đó đã giúp họ sinh lời và thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM.

Tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chủ đầu tư Masterise Homes luôn chiếm tỷ trọng lớn và tăng dần đều theo từng năm, dự kiến đạt hơn 40% giai đoạn 2024 - 2026. Đây sẽ là nguồn cung dồi dào cho các nhà đầu tư đang có nhu cầu đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội.

Hiện áp lực nhất của nhà đầu tư là giữ tiền mặt. Vàng tăng giá, lạm phát có chiều hướng tăng, khiến các nhà đầu tư cho rằng, nếu giữ tiền thì đang dần mất tài sản, bởi thế họ có xu hướng đổ vào nhà đất.

Bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu của Savills TP.HCM nhận định, đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM và Hà Nội vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.

Nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra cơ hội khi kiều bào được mua nhà và có đầy đủ quyền như một công dân Việt Nam theo Luật Đất đai (sửa đổi). Nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại có thể thanh khoản tốt khi đón dòng tiền lớn của kiều bào đổ về.

Cẩn trọng trước khi xuống tiền

Chuyên gia của Savills cho rằng, khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư ưu tiên những chung cư đã bàn giao và có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

Cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn, khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, thời điểm này, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư tung ra cũng “chiều lòng” người mua. Tuy nhiên, người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư.

“Việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án đứt gánh giữa đường, không thể thực hiện cam kết với người mua nhà”, bà Hương nêu thực tế.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần phân tích kỹ giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn, nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn, nhưng tiến độ thanh toán dài hơn, vì thế áp lực tài chính sẽ giảm bớt.

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi.

Do đó, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều, dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn, bởi vay mà không trả được sẽ phải bán tháo, chịu lỗ.

Anh Hoa