Đầu tư khu công nghiệp: Không để 'điểm nghẽn' pháp lý cản đà phục hồi

Báo cáo cập nhật mới nhất về ngành khu công nghiệp được đưa ra trong tháng 11/2025 từ Bộ phận phân tích thuộc Công ty chứng khoán MBS cho thấy thị trường khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực trở lại sau khi Mỹ công bố thuế đối ứng cho các đối tác thương mại.

Dấu hiệu tích cực trở lại

Phía MBS đã chuyển sang quan điểm tích cực đối với ngành khu công nghiệp trong thời gian tới. Đó là vì tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực trở lại sau khi Mỹ công bố thuế đối ứng cho các đối tác thương mại.

Hoạt động đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệpcòn gặp không ít “điểm nghẽn” pháp lý, nảy sinh những tranh chấp và gây hệ lụy tiêu cực.

Bên cạnh đó, Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ trong khu vực, nhờ vậy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài (FDI) cho dù thuế cao hơn so với trước. Trên thực tế, vốn FDI điều chỉnh trong 10 tháng đầu của năm 2025 tăng tới 45% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam.

Hơn thế nữa, lĩnh vực này còn đón nhận cơ hội mới từ sáp nhập tỉnh thành. Đơn cử như tỉnh Bắc Ninh sau sáp nhập đã bổ sung 4 khu công nghiệp mới và tăng diện tích cho 3 khu công nghiệp. Hoặc như Hải Phòng sau sáp nhập đang mang lại lợi thế cho các khu công nghiệp ở đây từ việc một loạt tuyến đường kết nối quan trọng sẽ được xây dựng. Hay như Tp.HCM sau sáp nhập đang được kỳ vọng hình thành trung tâm khu công nghiệp trong một siêu đô thị.

Đó là chưa kể việc cải thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư vào khu công nghiệp. Tiến độ phê duyệt pháp lý nhanh hơn sau khi Luật số 57/2024/QH15 được triển khai. Nhờ đó, thị trường chứng kiến nguồn cung mới dồi dào hơn.

Hiện nay các doanh nghiệp (DN) phát triển khu công nghiệp đang mở rộng nhanh quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng. Giới phân tích đánh giá cao các DN khu công nghiệp tận dụng cơ hội triển khai dự án mới.

Bộ phận phân tích của MBS cho biết diện tích đất khu công nghiệp mới của các DN trong phạm vi nghiên cứu của họ tăng mạnh. Như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được phê duyệt thêm 6 khu công nghiệp mới, diện tích đất khu công nghiệp mới tăng thêm 2.200 ha.

Hay như Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (BCM) có thêm hơn 1.000 ha tại khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng tại Tp.HCM. Còn Tổng công ty IDICO (IDC) được bổ sung thêm 640 ha tại khu công nghiệp Vinh Quang (Hải Phòng) và Phú Long (Ninh Bình).

Có thể thấy đà phục hồi của hoạt động đầu tư khu công nghiệp là rất đáng khích lệ. Tuy vậy, mặc dù khung pháp lý cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực đang được cải thiện nhưng vẫn còn gặp không ít “điểm nghẽn” rất cần sớm tháo gỡ.

Liên hệ thực tế như ở Tp.HCM, Gs. Ts. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết “vòng đời” của các khu công nghiệp vẫn là mối băn khoăn của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó là vướng mắc lớn về mặt pháp lý, đặc biệt như các giao dịch liên quan tới chuyển nhượng, cung cấp các dịch vụ công nghiệp.

“Những vướng mắc này kéo dài gây thiệt hại cho nhà đầu tư và cũng là nguyên nhân dẫn tới rất nhiều tranh chấp. Từ những hệ lụy đó làm cho sự phát triển các khu công nghiệp bị chững lại”, ông Hạnh nói.

Vị chủ tịch của VIAC chỉ rõ những tranh chấp phát sinh trong quá trình phát triển dự án khu công nghiệp như tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án, tranh chấp hạ tầng với các nhà đầu tư thứ cấp với nhau. Và trên cơ sở thẩm quyền giải quyết của các cơ quan chức năng thì những tranh chấp này chưa được giải quyết một cách hiệu quả và nhanh chóng để giải phóng nguồn lực.

Đừng làm suy giảm sức hấp dẫn dài hạn

Từ thực tiễn còn nhiều bất cập như vậy, Gs. Ts. Lê Hồng Hạnh mong rằng các cơ quan quản lý, khâu hoạch định chính sách cần có sự chia sẻ để thúc đẩy hoàn thiện khung pháp lý nhằm mang lại sự an tâm của các nhà đầu tư khu công nghiệp lẫn các doanh nghiệp (DN) đang hoạt động trong khu công nghiệp.

Đứng ở góc độ nhà đầu tư nước ngoài, ông Sam Conroy, đại diện cho Hiệp hội DN Australia tại Việt Nam (AusCham Vietnam), cũng nêu rõ các bất cập pháp lý và thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư khi tham gia các dự án khu công nghiệp.

Theo ông Sam Conroy, quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều DN Australia không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Không chỉ vậy, vị đại diện AusCham Vietnam tỏ ra quan ngại về những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với DN sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh.

Riêng về hình thức đầu tư và vướng mắc của DN trong đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, giới chuyên gia cho rằng thủ tục pháp lý còn phức tạp, chồng chéo, chậm trễ. Điều này khiến cho nhà đầu tư phải xin nhiều loại giấy phép và chấp thuận, rồi sự phối hợp với nhiều cơ quan ban ngành. Từ đó gây kéo dài thời gian triển khai dự án.

Hay như quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất kéo dài. Nhà đầu tư nước ngoài phải phụ thuộc vào Nhà nước trong việc giao đất. Nhà đầu tư không được đảm bảo việc gia hạn thời gian sử dụng đất, phải phụ thuộc vào sự tồn tại của khu công nghiệp và quyết định gia hạn của Nhà nước.

Như lưu ý của luật sư Bùi Văn Thành – Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, các nhà đầu tư phát triển hạ tầng thường mong muốn triển khai các dự án đầu tư dài hạn trong khu công nghiệp. Tuy nhiên khung pháp lý hiện nay vẫn còn nhiều bất cập liên quan khả năng tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất. Cùng lúc đó, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư còn phức tạp và có sự điều chỉnh khác nhau giữa các địa phương.

Còn đối với quá trình triển khai dự án khu công nghiệp, luật sư Thành phản ánh thực trạng là việc không kịp thời trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư không có đất triển khai. Hay như việc chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng khiến ban quản lý không thể thu hút DN thứ cấp. Và rồi trách nhiệm giữa các bên không rõ ràng dẫn đến phát sinh xung đột…

Thế Vinh