Bất động sản công nghiệp còn 'đẻ trứng vàng'?

Trong bối cảnh khó khăn vẫn bủa vây nhiều doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận bị “bào mòn” bởi chi phí tài chính và nợ vay, thì Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC) lại sớm hoàn thành các mục tiêu về cơ cấu tài chính nhờ kết quả kinh doanh đầy ấn tượng.

Những “gam màu sáng”

Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2023, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt gần 4.300 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ năm 2022, với nguồn thu khổng lồ đến từ hoạt động cho thuê mặt bằng tại khu công nghiệp Quang Châu mở rộng và khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh.

Dòng tiền “không đáy” của các khách hàng FDI (vừa hoàn thành thủ tục đầu tư đến thuê đất) góp phần mang lại cho KBC mức lãi ròng kỷ lục hơn 1.800 tỷ đồng trong nửa đầu năm, đứng thứ 2 trong số các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết.

Đồng thời, con số 1.800 tỷ đồng cũng là mức lợi nhuận bán niên cao nhất lịch sử hoạt động của Kinh Bắc kể từ khi niêm yết vào năm 2009, bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản. Kết quả kinh doanh bùng nổ thời gian qua cũng giúp KBC cắt giảm được khoảng 3.500 tỷ đồng dư nợ tài chính sau hai quý đầu đầu năm.

Bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá rất cao về dư địa tăng trưởng trong bối cảnh khó khăn chung.

Không chỉ là những “cánh chim lẻ”, xét trên toàn cục, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cũng xuất hiện nhiều mảng sáng hơn. Thống kê cho thấy, quá phân nửa số doanh nghiệp trong ngành đã hoàn thành hơn 50% chỉ tiêu năm.

Cụ thể, khảo sát của VnBusiness đối với 23 doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đại chúng đã công bố báo cáo tài chính, cho thấy có 10 doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế tăng so với cùng kỳ (chiếm 43,5%), 12 doanh nghiệp ghi nhận lãi giảm và chỉ có một đơn vị là Bidico (BII) báo lỗ trong 6 tháng đầu năm 2023.

Dẫn đầu tốp 10 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng dương là hai đại gia hàng đầu tại hai miền Nam Bắc, đều đạt tăng trưởng trên 100%, là Kinh Bắc (KBC) tăng 800% và Sonadezi Giang Điền (SZG) tăng 120%.

Trong khi đó, với 12 doanh nghiệp giảm lãi, danh sách này có sự xuất hiện của nhiều cái tên lớn như Viglacera (giảm 46%), Becamex IDC (giảm 92%), IDICO (giảm 52%) hay Tổng công ty Sonadezi (giảm 8%),... phần lớn do hụt thu bất động sản.

Khó khăn vẫn ở phía trước

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, đánh giá trong bối cảnh “sức khỏe” nền kinh tế biến động, khó khăn vẫn bủa vây thị trường bất động sản, thì phân khúc công nghiệp vẫn được đánh giá rất cao.

Một mảng phát triển tốt là bất động sản kho vận nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vùng ven có nhiều khu công nghiệp. Điển hình, ở phía Bắc, có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… đang rất được chú ý. Bất động sản kho vận sôi động vì thương mại điện tử phát triển.

“Ngay tại Sohovietnam, nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt hàng những dự án quy mô từ 7-15 ha để làm kho vận, logistics với trị giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng”, ông Cần tiết lộ.

Đến nay, trên cả nước đã hình thành hệ thống hơn 400 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 128.000 ha, tổng diện tích đất công nghiệp đạt trên 86.000 ha.

Đồng quan điểm, ông Thomas Rooney, chuyên gia của Savills Việt Nam, dự báo tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp có thể tăng trong thời gian tới, tuy nhiên khó khăn sẽ chỉ là ngắn hạn. Năm 2023, thị trường vẫn ghi nhận nhiều cơ hội, đặc biệt với xu hướng “Trung Quốc + 1”.

“Với các yếu tố nền tảng về kinh tế, tốc độ tăng trưởng của thương mại điện tử, chi phí lao động, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao. Đặc biệt, Việt Nam được xem là quốc gia có lợi thế nhờ xu hướng di dời địa điểm sản xuất ra khỏi Trung Quốc”, chuyên gia của Savills nhận định.

Rõ ràng, cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, theo giới phân tích, sự phát triển nhanh chóng cũng đồng nghĩa áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thêm phần khốc liệt, và thị trường cũng đối diện nguy cơ “khủng hoảng thừa” hoặc xảy ra tình trạng “thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu”.

Minh chứng, vào trung tuần tháng 8 vừa qua, tại hội thảo thảo xúc tiến đầu tư vào các khu công nghiệp tại Bình Thuận, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó chủ tịch UBND tỉnh cho biết có 6 khu công nghiệp đã đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, đến đầu năm nay, chỉ có khu công nghiệp Phan Thiết giai đoạn 1 lấp đầy diện tích cho thuê với 39 dự án đầu tư. Các khu công nghiệp còn nhiều diện tích trống.

Điển hình, tại khu công nghiệp Hàm Kiệm I và II có tỷ lệ lấp đầy lần lượt là 60% và 23%. Khu công nghiệp Sông Bình đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lấp đầy 42% với ba dự án chế biến titan. Khu công nghiệp Phan Thiết giai đoạn 2 lấp đầy gần 74% diện tích, với 11 dự án.

Có thể thấy, giữa những mảng màu sáng, bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp cũng còn rất nhiều gam màu tối, đòi hỏi các doanh nghiệp cần tỉnh táo để tránh rủi ro. Bên cạnh tăng nguồn cung, việc nhận diện khách thuê và xây dựng chiến lược thu hút đầu tư nhằm lấp đầy khu công nghiệp là yếu tố then chốt đưa dự án phát triển thành công.

Trong một bài viết trước, khi bàn về giải pháp tăng sức hút cho bất động sản công nghiệp, VnBusiness từng dẫn lời ông Phạm Trường Sơn, trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, cho rằng sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới cần có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ... để tăng sức hút, đặc biệt là các đại gia tỷ USD”, ông Phạm Trường Sơn nhấn mạnh.

Hưng Nguyên