Thu không đủ bù chi, giới chủ mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm vẫn chật vật sau 'sóng tháo chạy'

Báo cáo thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 của Savills cho thấy nhiều thương hiệu xa xỉ quốc tế đang nhanh chóng gia nhập thị trường bán lẻ, tiêu biểu như Fendi, Cartier, Loewe…

Khó khăn vẫn bao trùm

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao Dịch vụ cho thuê bán lẻ Savills TP.HCM cho biết, các thương hiệu cao cấp hiện nay đa số tìm kiếm mặt bằng tại các khu vực trung tâm. Xu hướng này cho thấy sức hút mạnh mẽ tại khu vực trung tâm đối với các thương hiệu xa xỉ.

Sự xuất hiện của loạt thương hiệu lớn giúp thị trường mặt bằng bán lẻ bớt ảm đạm, tuy nhiên, điều đó chưa đủ sức để vực dậy phân khúc vốn đang bị bao trùm bởi những khó khăn, đặc biệt là kể từ sau làn sóng tháo chạy từng xảy ra vào đầu năm 2023 vì giá thuê quá đắt đỏ.

Những ngày đầu tháng 6/2024, ghi nhận của phóng viên VnBusiness tại loạt sàn thương mại chuyên nhà đất ở một số quận trung tâm TP.HCM cho thấy mặt bằng cho thuê vẫn để trống rất nhiều.

Giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực trung tâm vẫn vô cùng đắt đỏ, khiến người thuê "chùn tay".

Ông Phan Anh Tuấn, quản lý một sàn môi giới trên địa bàn quận 1, tiết lộ công ty ông đang vận hành hơn 10.000m2 mặt bằng sàn thương mại, nhưng kể từ cuối năm 2022 đến nay, tình trạng chung là khách thuê khá ít, gần 60% vị trí hiện tại vẫn đang bỏ trống.

"Chúng tôi đã giảm giá từ 15 - 20%, thậm chí lên tới 30 - 40% nhưng đối tác vẫn chọn trả mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu là do sức mua yếu, các công ty cắt giảm quy mô, hoặc chuyển ra vùng ngoại ô để giảm chi phí", ông Tuấn lý giải.

Kết quả khảo sát thực tế cũng cho thấy giá thuê đắt đỏ đang khiến không ít thương hiệu từ lớn đến nhỏ tìm đường "tháo chạy" khỏi khu vực trung tâm TP.HCM. Điển hình, hàng loạt mặt bằng trên “đất vàng” đang bỏ trống hai bên các trục đường Lê Lợi, Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi…

Bao giờ trở lại hoàng kim?

Đơn cử, trên trục đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê, nhiều mặt bằng bị vẽ nguệch ngoạc, “cửa đóng then cài” đã nhiều tháng. Hiện, phần lớn mặt bằng có giá chào thuê trên 200 triệu đồng/tháng, cao hơn lên tới 500 - 600 triệu đồng/tháng.

Anh Trần Bình, môi giới thạo tin tại quận 1, cho biết giá thuê mặt bằng trên phố Lê Lợi đã rục rịch tăng trong gần một năm qua, khi rào chắn xây tuyến metro được tháo dỡ. Không chỉ ở Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP.HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200 - 400 triệu đồng/căn/tháng, đặc biệt có chỗ lên tới hơn 800 triệu đồng/tháng.

Không chỉ tại TP.HCM, hiện tượng “tháo chạy” khỏi mặt bằng trung tâm vì giá quá đắt đỏ cũng đang xảy ra tại Hà Nội trong hơn 1 năm qua. Điển hình, hàng loạt nhà trên phố Hàng Bông, Đinh Liệt, Tạ Hiện… đang treo biển bán, cho thuê mặt bằng nhưng cả năm vẫn chưa có khách tới hỏi.

Anh Đức, chủ một căn nhà 3 tầng trên phố Khâm Thiên (Đống Đa, Hà Nội) đang treo biển cho thuê, diện tích sử dụng 60m2 mỗi tầng. Chủ nhà giảm giá cho thuê thấp hơn gần 10 triệu so với trước đây (từ 25 triệu đồng xuống còn 16 triệu đồng), song nhiều tháng nay vẫn chưa tìm được khách thuê.

Vị chủ nhà cho biết, căn nhà trên được anh mua từ năm 2021, khi thị trường vẫn nóng hầm hập, với mục tiêu “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức vừa cho thuê để lấy lãi, vừa đợi được giá thì bán lại.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản lao dốc quá nhanh khiến mọi kế hoạch của anh Đức bị phá sản. Hiện, biên lợi nhuận cho thuê căn nhà chỉ ở mức 2%/năm (nếu có khách). Giá căn nhà tăng khoảng 10%, tuy nhiên, việc không thể tìm được khách mua khiến anh không thể chốt lời, thoát hàng.

“Mặt bằng chung giá nhà phố khu này hiện vào khoảng 10-15 tỷ đồng, tức là tăng hơn 2 tỷ đồng so với cách đây 2-3 năm, vấn đề là tôi không thể bán được. Trong khi lợi nhuận cho thuê hiện tại mỗi tháng chỉ thu về khoảng 15 triệu đồng, không đủ bù trả lãi ngân hàng”, anh Đức chia sẻ.

Có một thực tế dễ thấy là không ít khách thuê mặt bằng bán lẻ hiện có nhu cầu nhưng vẫn trong trạng thái chờ đợi để có được những mặt bằng rẻ hơn. Theo diễn biến chung, chuyên gia dự báo nhiều khả năng phải đến cuối năm 2024, thị trường mặt bằng bán lẻ mới dần khởi sắc, song cũng chỉ đạt khoảng 70-80% so với thời điểm trước năm 2019 (trước đại dịch Covid-19).

Bên cạnh các lý do về giá cả, sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị hiện đại với những tiện ích vượt trội cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố ngày càng “mất giá”, không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.

Báo cáo của CBRE chỉ ra trong năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới và dự kiến năm 2024 vẫn tiếp tục sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Trong khi đó, tại TP.HCM sẽ có hai trung tâm thương mại, tổng diện tích cho thuê gần 70.000 m2.

Giá thuê tại các trung tâm thương mại, đại siêu thị cũng đang rất cạnh tranh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước.

Với những khó khăn hiện tại, giới chuyên gia khuyến cáo các chủ mặt bằng cần linh hoạt hơn trong những chính sách cho thuê để đẩy nhanh tốc độ hồi phục. Đây là thời điểm giữa bên có mặt bằng và người đi thuê cần chia sẻ với nhau để vượt qua khó khăn.

Nhật Minh