Sự thận trọng cần thiết!

Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Lắk dự họp trực tuyến Kỳ họp bất thường lần thứ Nhất, Quốc hội Khóa XV

Đúng là có đòi hỏi trong thực tế

Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự (dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật) tại Kỳ họp bất thường lần này. Nhất trí với sự cần thiết sửa đổi, bổ sung 8 luật, song nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) quan tâm tại phiên thảo luận trực tuyến ở hội trường sáng qua, đó là cần đánh giá thận trọng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Lý lẽ Chính phủ đề xuất sửa đổi quy định này là bởi, nếu áp dụng quy định tại Luật Đầu tư năm 2020 (là điều khoản để sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở), thì để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Quy định hiện hành khiến tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng không phải là đất ở, hoặc không có một phần diện tích đất ở (mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, theo quy định này tại Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 52 và 58 Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì hồ sơ, căn cứ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở dự án đầu tư. Đồng nghĩa, việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, yêu cầu về chuyển mục đích sử dụng đất trước khi làm thủ tục đầu tư là không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Giải trình về nội dung này trong phiên thảo luận sáng qua, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nêu vấn đề: từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. “Phản ánh của các địa phương lên Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho thấy hiện có nhiều dự án nhà ở thương mại kiểu này hiện đang bị ách tắc, trong đó ở TP. Hồ Chí Minh còn 150 dự án, Hà Nội có 120 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án…”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho biết.

Ghi nhận thực tế có sự ách tắc trong triển khai đầu tư dự án nhà ở thương mại, ĐBQH Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) chia sẻ với cái khó của các nhà đầu tư khi áp dụng quy định hiện hành, vì trong diện tích dự án không có mét vuông nào là đất ở nên không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại theo phương thức Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với chấp nhận dự án đầu tư. Nhà đầu tư phải thực hiện sau khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. Tuy nhiên, muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong, vì đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi thì Nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu. Kết quả là các dự án loại này không thể triển khai được và xảy ra nhiều nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo đại biểu Ngô Trung Thành, đây là quy định "rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ".

ĐBQH Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) cho ý kiến về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật

Ảnh: Quang Khánh

Tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở?

Dù ghi nhận nhu cầu sửa đổi quy định hiện hành, song đại biểu Ngô Trung Thành cũng lưu ý, nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu, thĐBQH Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) cho ý kiến về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật Ảnh: Quang Khánhì giá trị địa tô đem lại cho Nhà nước là rất lớn. Một ví dụ nổi bật, đó là việc đấu giá 1ha đất ở Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên 1 tỷ USD. “Nếu 1ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính giá rất cao khoảng 100 triệu/mét vuông và thực tế chắc không được giá như thế này, thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu?" Câu trả lời, theo đại biểu Ngô Trung Thành, "ngân sách nhà nước sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá”. Ví dụ thực tế này cho thấy, việc sửa đổi quy định tại Điều 74 Luật Đầu tư năm 2020 theo phương án của Chính phủ đề xuất, ngân sách nhà nước không thu được bao nhiêu; người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu; chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất. "Đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý".

Một nguy cơ khác được đại biểu Ngô Trung Thành chỉ ra là với nội dung sửa đổi như vậy, "người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án". Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, hệ lụy phát sinh sẽ rất nhiều và rất lớn. Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng nhiều hơn. Bởi nguyên nhân sâu xa dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo, dẫn đến khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ yếu là do sự chênh lệch giữa giá bồi thường với giá thực tế. "Nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì chắc chắn tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn", đại biểu Ngô Trung Thành thẳng thắn.

Đồng tình với quan điểm nêu trên, các ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp), Hoàng Văn Cường (Hà Nội)… đề nghị, Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất. Chính phủ cần nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động. Đại biểu Phạm Văn Hòa phân tích, việc sửa đổi quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư tác động rất lớn về ngân sách, đất đai và thị trường bất động sản. Chính phủ cần cân nhắc xem xét đồng bộ vấn đề này khi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đặc biệt phải có hướng xử lý bằng được vấn đề chênh lệch địa tô, giúp hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người có đất chuyển nhượng.

Phân tích vấn đề từ góc độ khác, ĐBQH Phan Thái Bình (Quảng Nam) thừa nhận, việc cấp phép đầu tư dự án nhà ở thương mại như phương án Chính phủ đề xuất một mặt có thể dẫn đến chênh lệch địa tô, thất thu ngân sách nhà nước nếu làm không chặt chẽ. Nhưng mặt khác, "nếu một nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp với loại quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nhưng chỉ vì trong diện tích đất đó chỉ không có 1m2 đất ở thôi nên không được chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở thương mại. Trong khi đó, nếu nhà đầu tư tương tự trong diện tích đất được quyền sử dụng có 1m2 lại được phép đầu tư dự án nhà ở thương mại. “Đây là điều mất công bằng và không hợp lý, nếu thất thoát thì chỉ 1m2 hay hàng chục hecta vẫn là sự thất thoát”, đại biểu Phan Thái Bình nhận định.

Cùng quan điểm, ĐBQH Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) phân tích, nếu chỉ so sánh đơn thuần thì đúng là có sự chênh lệch lớn trong thu ngân sách nhà nước giữa việc đưa ra thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất và để nhà đầu tư nộp theo bảng giá đất do chính quyền địa phương xác định. Tuy nhiên, vấn đề ở đây không hoàn toàn như vậy, bởi đất của nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại sở hữu là diện tích đất đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ. Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước có thể thu hồi rồi đem đấu giá, và khi người trúng đấu giá là người khác lại được thực hiện dự án trên khu đất của họ (?) Trong trường hợp thực tế này, đại biểu Trần Hữu Hậu cho rằng, nếu đặt vào "vai" của chủ đầu tư muốn xây dựng nhà ở thương mại, thì thông thường nếu không có thỏa thuận trước để có kết quả đấu giá hợp lý sẽ "để nguyên đất đấy chờ thời". Nói cách khác, "muốn có kết quả đấu giá hợp lý cho mình thì chắc chắn phải có tiêu cực".

Với quan điểm như vậy, theo đại biểu Trần Hữu Hậu, quy định hiện hành còn góp phần tạo nên vấn đề "con gà và quả trứng", gây trì trệ trong phát triển nhà ở thương mại. Cụ thể, muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở, mà muốn có quyền sử dụng đất ở thì lại phải có chủ trương đầu tư - đây là nguyên nhân gây nên nhiều trì trệ trong thời gian qua. Do đó, theo đại biểu, sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư như phương án Chính phủ đề xuất là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn, sẽ tháo gỡ được nút thắt hiện nay trong phát triển nhà ở thương mại. “Khi các nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thương mại, dịch vụ, làm thay đổi bộ mặt đô thị, Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, và có những giá trị không thể tính được bằng tiền”. Và giá trị đó, đại biểu Trần Hữu Hậu cho rằng, sẽ "lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các đại biểu lo lắng là Nhà nước mất".

Rõ ràng, việc tháo gỡ vướng mắc cho đầu tư, kinh doanh là nhu cầu cần thiết và cấp bách. Nhưng, đi vào bản chất sâu xa của vấn đề thì việc cân nhắc toàn diện, kỹ lưỡng các góc cạnh cũng như tác động của việc sửa đổi, điều chỉnh chính sách về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng rất cần thiết. Khi chưa có "cam kết" chắc chắn, thì phương án hợp lý, như đề xuất của một số đại biểu tại phiên họp cũng như của Ủy ban Pháp luật khi thẩm tra nội dung này, đó là cần tiến hành thí điểm về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại ở một số địa phương trước khi tổng kết, luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi.

Thanh Hải