Sàn không thể đảm bảo an ninh giao dịch nhà đất

Góp ý liên quan đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi), nhiều chuyên gia đồng tình sàn giao dịch BĐS không phải là một công cụ pháp lý của Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng quản lý nhà nước hoặc được Nhà nước ủy nhiệm cho chức năng quản lý thị trường, bảo vệ người mua nhà. Việc lập ra một “doanh nghiệp” (DN) sàn giao dịch và đóng cửa nó rất dễ dàng nên việc trao quá nhiều quyền cho sàn sẽ dẫn đến những hệ lụy khó khắc phục.

TS HOÀNG MẠNH THẮNG, Trưởng phòng Công chứng số 2 TP.HCM:

Cần nâng cao vai trò công chứng trong giao dịch BĐS

Các giao dịch BĐS được giao kết hằng ngày trong đời sống xã hội, nếu không được công chứng sẽ làm tăng rủi ro, dẫn đến tranh chấp, gây thiệt hại cho các bên tham gia. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013… chưa xác định rõ vai trò của công chứng trong việc chứng nhận các giao dịch BĐS, tạo ra nhận thức sai lệch về vai trò, chức năng của công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Trong dự thảo luật mới có đề xuất người đại diện của sàn giao dịch BĐS có quyền ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, làm căn cứ để thực hiện các thủ tục tiếp theo như công chứng, thuế, đăng ký biến động… Nếu các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật vẫn duy trì quan điểm giao dịch BĐS được xác nhận bởi sàn thì sẽ mâu thuẫn với Luật Đất đai (giao dịch qua sàn không phải là căn cứ hay điều kiện bắt buộc để đăng ký biến động đất đai).

Cho dù có quy định khiên cưỡng như vậy thì bản chất pháp lý sàn chỉ là nơi môi giới, trung gian giao dịch, không phải là công cụ quản lý, điều tiết của Nhà nước, không cung cấp dịch vụ công phục vụ lợi ích của đại chúng, không bảo đảm được an toàn pháp lý và an ninh giao dịch.

Khách hàng tìm mua sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Ảnh: Q.HUY

Tóm lại, để bảo vệ an toàn pháp lý và an ninh giao dịch, Nhà nước phải sử dụng các công cụ điều tiết và phòng vệ hữu hiệu như công chứng, thanh toán, thuế và đăng ký. Dịch vụ sàn giao dịch không thể thay thế các công cụ điều tiết của Nhà nước đối với giao dịch BĐS được.

Để kiểm soát, định hướng, minh bạch thị trường, Nhà nước tổ chức và duy trì hoạt động công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý, an ninh giao dịch cho các giao dịch trên thị trường, đặc biệt là các giao dịch về BĐS. Do vậy, khi xây dựng chính sách pháp luật liên quan đến giao dịch BĐS, đặc biệt là Luật Kinh doanh BĐS, cần phải duy trì công chứng bắt buộc mọi giao dịch chứ không chỉ với một bên là cá nhân người tiêu dùng, người yếu thế.

Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Trám lỗ hổng quản lý

Việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán nhà, công trình xây dựng phải thực hiện qua sàn giao dịch lần đầu tiên được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Trong đó có quy định về điều kiện đưa BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch nhưng chưa gắn với quyền sử dụng đất nên xảy ra tình trạng bán nhà mà chưa có quyền sử dụng đất, huy động vốn trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng...

Thậm chí nảy sinh nhiều tiêu cực như sàn giao dịch trở thành “sân sau” của chủ đầu tư để thu tiền chênh lệch; sàn giao dịch liên kết với nhau để đầu cơ tăng giá hoặc dìm giá, lũng đoạn thị trường; thậm chí chủ đầu tư đi thuê chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa giao dịch của mình cũng như tạo thêm nguồn thu từ việc xác nhận của sàn. Vì các bất cập đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định trên và siết chặt hơn hoạt động của sàn.

Với đề xuất lần này, về thực tiễn có thể đối chiếu với hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp. Dù quy định bắt buộc phải phát hành qua đại lý phân phối, không được chào bán trực tiếp cho nhà đầu tư nhưng do quản lý không tốt nên vẫn có bất cập. Đây là kinh nghiệm quan trọng trong việc xem xét áp dụng quy định giao dịch BĐS qua sàn.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, chuyên gia BĐS, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa:

Cần quy định sàn là tổ chức kinh doanh có điều kiện

Quy định giao dịch BĐS phải qua sàn sẽ phù hợp với giao dịch sơ cấp (giữa chủ đầu tư và người mua) những sản phẩm dự án hình thành trong tương lai, chưa có sổ để giảm rủi ro cho người mua. Còn với giao dịch thứ cấp, sản phẩm đã có sổ hồng thì không cần bắt buộc vì tính pháp lý đã được xác nhận hoàn chỉnh.

Về nguyên tắc, khi giao dịch qua sàn, các thông tin về dự án, chủ đầu tư sẽ được công bố tập trung, rõ ràng trên hệ thống. Các sàn phải có trách nhiệm thẩm định, thông tin dự án phải đủ điều kiện mới được công bố.

Thế nhưng trên thực tế, các quy định hiện nay về sàn giao dịch vẫn chưa cụ thể, vai trò và trách nhiệm của sàn vẫn chưa được luật hóa chặt chẽ. Do đó, cần quy định sàn là một tổ chức kinh doanh có điều kiện, hoạt động phải đảm bảo năng lực, trình độ, có chức năng thực thi, bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Ngoài ra, sàn phải có nhiệm vụ báo cáo số liệu giao dịch định kỳ cho cơ quan quản lý cụ thể.

Ông HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Cần quy định giao dịch BĐS phải qua ngân hàng

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nên quy định các điều kiện chặt chẽ về vai trò, hoạt động của sàn và môi giới BĐS cũng phải là một ngành nghề có điều kiện.

Với mục tiêu quản lý dữ liệu giao dịch BĐS, tránh thất thu thuế, rửa tiền thì dự thảo luật cần quy định giao dịch BĐS phải qua ngân hàng, kèm điều kiện dự án đó phải được ngân hàng bảo lãnh. Như vậy, giao dịch sẽ được kiểm soát ở hai phương diện. Thứ nhất là người mua sẽ bảo đảm thanh toán theo đúng tiến độ của dự án, tránh được rủi ro. Thứ hai là Nhà nước nắm được dữ liệu giao dịch.

Giao dịch BĐS qua ngân hàng đã được nhiều nước trên thế giới thực hiện, vừa đảm bảo tính minh bạch của thị trường vừa tránh thất thu thuế. Chúng ta nên quy định mọi giao dịch BĐS, thậm chí trong tương lai giao dịch tài sản nói chung đều phải qua bên thứ ba là ngân hàng.

Giao dịch qua sàn sẽ hạn chế tình trạng hai giá

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam,để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị BĐS trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Do đó, nên bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng mua bán. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết công khai, minh bạch.

Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà dự thảo Luật Đất đai năm 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa ba bên Nhà nước, người dân và doanh nghiệp thì thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán BĐS qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.

QUANG HUY