Phát triển 1 triệu nhà ở xã hội: Không thể chỉ chờ doanh nghiệp tự bơi

Mặc dù quá trình triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 đã có nhiều kết quả bứt phá trong thời gian gần đây nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc.

Đâu là lực cản kéo chậm tiến độ?

Nhận định về những khó khăn, hạn chế khiến Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai khá chậm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: Rào cản lớn nhất khiến dự án NOXH chậm tiến độ là quỹ đất phát triển dự án cho phân khúc này vẫn còn hạn hẹp.

Dù theo quy định, các địa phương phải dành ít nhất 20% diện tích trong dự án nhà ở thương mại cho NOXH, nhưng thực tế có nhiều nơi đã bố trí quỹ đất song lại thiếu cơ sở hạ tầng, hoặc có bố trí quỹ đất nhưng không phù hợp để làm dự án. Do đó, nhiều chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng khiến chi phí giá thành đẩy lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá: Hiện nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn này, chưa ban hành các chính sách hỗ trợ cụ thể cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng trong triển khai. Từ đó dẫn đến không ít địa phương để quỹ đất này treo, hoặc sử dụng sai mục đích.

Không chỉ vướng về đất đai mà các thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư cũng là rào chắn vô hình. Dù đây là phân khúc cần được ưu tiên nhưng nhiều chủ đầu tư cho biết các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội còn phức tạp hơn dự án nhà ở thương mại, bị soi xét kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng. Trong khi đó, lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp, chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, mục tiêu lớn nhưng còn nhiều lực cản. Ảnh: Nguyễn Châu

Về nguồn vốn, gói 120.000 tỉ đồng dành cho dự án NOXH đưa ra có mức lãi suất khá thấp, song thời hạn vay ngắn, chưa đủ hấp dẫn với cả người mua lẫn doanh nghiệp. Ngoài ra, chưa có nguồn vốn trung – dài hạn ổn định từ ngân sách, quỹ phát triển nhà ở hay quỹ tín thác bất động sản để đảm bảo đầu tư bền vững cho phân khúc này.

Trong khi đó, một số đối tượng thực sự khó khăn nhưng bị loại trừ do tiêu chí thu nhập hay yêu cầu về vốn tự có tối thiểu là 20% khi vay mua nhà được xem là thách thức không nhỏ với lao động phổ thông, công nhân trẻ chưa có tích lũy. Chưa kể, hiện vẫn thiếu nghiêm trọng dự án nhà ở xã hội cho thuê, chưa có chính sách riêng cho nhóm lao động thời vụ...

Cách nào để tháo gỡ những rào cản?

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để tháo gỡ những tồn tại nêu trên, các cơ quan quản lý cần chủ động "dọn đường” từ quỹ đất, thủ tục cho đến vốn và chính sách đầu ra, tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia.

Về quỹ đất, các địa phương cần đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm. Cần áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP, đối đất lấy hạ tầng để chủ động tạo lập quỹ đất sạch...

Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, VARS kiến nghị cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đồng thời cho phép chỉ định thầu công khai minh bạch nhằm tiết kiệm thời gian. Áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi.

Về nguồn vốn, VARS kiến nghị thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, có thể hình thành từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp của các doanh nghiệp, khu công nghiệp.

Đồng thời cần phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản dành riêng cho phân khúc nhà ở xã hội. Đi kèm với đó là chính sách tín dụng lãi suất thấp, thời gian vay dài và linh hoạt hơn cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Về chính sách địa phương, cần chủ động ban hành các chính sách phù hợp với nhu cầu thực tế, đa dạng hóa mô hình nhà ở – đặc biệt là nhà cho thuê. Đồng thời, tăng cường giám sát để xử lý nghiêm hành vi trục lợi, nhũng nhiễu, gây khó dễ trong triển khai.

Về chính sách đầu ra, cần minh bạch hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm, tạo thuận lợi cho người thực sự có nhu cầu. Cần đặc biệt lưu ý đến nhóm lao động thời vụ, công nhân trẻ chưa đủ tài chính để mua nhà và mở rộng các chính sách cho thuê – thuê mua phù hợp. Đồng thời, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về NOXH để đảm bảo minh bạch, công bằng trong tiếp cận.

THÙY LINH