Phân khúc cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường căn hộ phía Nam

Nguồn cung sơ cấp mới chủ yếu là phân khúc hạng A

Từ đầu năm đến nay, chị V.T.K.Oanh vẫn miệt mài tìm mua căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh nhưng kết quả mà chị nhận về là con số 0 tròn trĩnh. Với mức tài chính khoảng gần 2 tỷ đồng, chị cảm thấy bất lực vì không thể mua được một căn hộ chung cư ưng ý trong khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Vì các dự án mới trong khu vực trung tâm hay thậm chí là khu vực TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) giờ có giá bán quá cao, lên tới 60 - 80 triệu đồng/m2, chị Oanh đành phải lùi ra khu vực vùng ven để tìm nhà, cụ thể là Bình Dương. Tại đây, chị được môi giới chia sẻ về các căn hộ có diện tích nhỏ, chỉ khoảng 30 - 35 m2. Dẫu vậy, mức giá xét trên diện tích cũng không hề thấp, lên tới 50 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, câu chuyện “khát cung” từ 2021 đến nay vẫn chưa tìm được lời giải. Tính trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh chỉ lác đác một vài dự án được xem là có giá hợp lý. Giỏ hàng chủ lực vẫn là những dự án mở bán từ 2023 đến nay.

Lượng căn hộ mới đưa ra thị trường trong quý I/2024 khoảng 500 căn, trong đó 80 căn thuộc phân khúc cao cấp. (Ảnh minh họa)

Ngay cả những thị trường vùng ven, số lượng căn hộ vừa túi tiền dưới 35 triệu đồng/m2 cũng đang ngày càng ít đi, thay vào đó là nguồn cung giá bán từ 35 - 50 triệu đồng/m2. Long An là khu vực khởi động nguồn cung rầm rộ nhất phía Nam trong những tháng qua nhưng xét thực tế, hiện chỉ có duy nhất một dự án căn hộ giá vừa túi tiền được phép giao dịch là Ehome Southgate. Những dự án còn lại mới chỉ đang ở trạng thái chờ pháp lý.

Còn ở thị trường Bình Dương, ngoài Phú Đông Sky One vừa được mở bán vào quý I có giá 30 - 33 triệu đồng/m2, loạt dự án sơ cấp trên địa bàn tỉnh như Picity Sky Park hay Bcons City đều từ 38 - 45 triệu đồng/m2.

Theo VARS dự báo, trong thời gian tới các sản phẩm căn hộ TP. Hồ Chí Minh có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ không còn nhiều. Còn với thị trường tỉnh, nguồn cung cũng đang thiên dần về cao cấp.

Báo cáo thị trường mới đây của CBRE Việt Nam cũng cho thấy tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ mới đưa ra thị trường trong quý I/2024 khoảng 500 căn, trong đó 80 căn thuộc phân khúc cao cấp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn quý II/2024, thị trường ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương đã có sự cải thiện về mặt nguồn cung nhưng chưa có sự phục hồi đáng kể.

Hiện tại, thị trường có một số dự án chào bán nhưng chủ yếu đã chạy booking và có thời gian chuẩn bị khá dài trước đó. Ngoài ra, còn có thêm một số dự án cũ cũng đang triển khai trong giai đoạn tiếp theo.

“Đáng chú ý hơn, trong thời gian gần đây, hầu hết các dự án đều thuộc phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang với mức giá dao động từ 50 – 60 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án trên 100 triệu đồng/m2. Các dự án này tập trung chính ở khu vực khu đông TP. Hồ Chí Minh.

Hiện nay, các sản phẩm căn hộ thương mại không nằm ở các phân khúc tầm trung vừa túi tiền. Bởi các chủ đầu tư không có sản phẩm mới và cũng chưa xuất hiện dự án nào lên kế hoạch triển khai” - ông Kiệt chia sẻ.

Như vậy, nhu cầu chính của thị trường là phân khúc tầm trung giá vừa túi tiền nhưng hầu như không có sản phẩm để đáp ứng.

Lý giải nguyên nhân này, ông Kiệt cho rằng, nguồn dự án ở TP. Hồ Chí Minh đang rất ít. Hầu hết những dự án đều được phê duyệt trước đây. Thêm nữa, giá đất thời điểm hiện tại nếu so với trước đây đã tăng rất cao, nên chi phí phát triển sản phẩm cũng cao. Do đó, các chủ đầu tư không thể phát triển phân khúc tầm trung đáp ứng nhu cầu của thị trường do không có lợi nhuận. Vì thế, phát triển phân khúc cao cấp mới có lợi nhuận tương xứng.

TP. Hồ Chí Minh đang lên kế hoạch đấu giá nhóm căn hộ tái định cư, đây có thể được xem là sản phẩm giá tầm trung sẽ được chào ra thị trường trong thời gian tới.

Một phần nữa, trong 2 - 3 năm trở lại đây, các dự án tại TP. Hồ Chí Minh đều không có dự án được phê duyệt mới trong khi đó giá đất hiện rất cao, nên nguồn dự án rất ít, do vậy tiềm năng phát triển sản phẩm tầm trung sẽ hạn chế.

Giá có xu hướng đi lên

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, dự đoán giá chung cư TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới triển khai ra thị trường đang khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở loại hình cao cấp.

“Với thị trường thứ cấp, dự báo giá bán căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ khó còn tình trạng giảm giá như nửa đầu năm 2023. Mặc dù xu hướng tăng giá của thị trường TP. Hồ Chí Minh sẽ không xảy ra tình trạng đột biến như tại Hà Nội.

“Tuy nhiên, với việc thị trường đang thiếu nguồn cung, cùng với nhu cầu mua bất động sản tăng cao, dự báo mặt bằng giá tại nhiều khu vực sẽ còn tiếp tục thay đổi. Từ đó kéo theo đà tăng giá của các dự án cũ trên cùng khu vực. Điều đó khiến giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng trở lại ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp” – ông Tuấn chia sẻ.

Thị trường đang thiếu nguồn cung, cùng với nhu cầu mua bất động sản tăng cao, dự báo mặt bằng giá tại nhiều khu vực sẽ còn tiếp tục thay đổi. (Ảnh minh họa)

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, tổng thể sức cầu thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 khó bật tăng. Mức độ hấp thụ của thị trường đến thời điểm hiện tại chỉ ở mức trung bình do mặt bằng giá bán tại TP. Hồ Chí Minh tương đối cao so với các khu vực khác.

“Những dự án đang triển khai giai đoạn tiếp theo, nếu chủ đầu tư chọn mức giá cao hơn cũng sẽ đưa ra một số chương trình, chính sách bán hàng được thanh toán dài hạn hơn so với thời điểm trước đây, nhằm hỗ trợ người mua” - ông Kiệt nói.

Ông Kiệt dự đoán, giá bán từ giờ đến cuối năm sẽ có xu hướng tăng chứ không giảm, nên thanh khoản sẽ chậm lại theo nhịp chung của thị trường, không sôi động như các năm trước.

“Ở phân khúc cao cấp, hầu hết các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc rất nhiều nên mức độ hấp thụ của phân khúc này trên thị trường chậm hơn so với trước đây khá nhiều.

Nếu trước đây tại các đợt mở bán, các chủ đầu tư đều chào bán được 80 - 90% nhưng thời điểm hiện tại các dự án ở các khu vực TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%” - ông Kiệt cho biết.

Theo Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, thị trường căn hộ sẽ chỉ khởi sắc khi nguồn cung trên thị trường dồi dào và đa dạng hơn ở các phân khúc. Bởi vì ở thời điểm này, các nhà đầu tư hoặc những người có nhu cầu mua căn hộ thì bây giờ chỉ có sự lựa chọn duy nhất là căn hộ cao cấp. Do đó, chúng ta cần khơi thông nguồn cung đa dạng ra thị trường và mức giá phải trải rộng ra các phân khúc khi đó khách hàng sẽ nhiều sự lựa chọn.

Lạc Nguyên