Phân khúc bất động sản thứ cấp 'lên ngôi'

Trước áp lực từ lãi suất neo cao cùng những biến động kinh tế vĩ mô, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt, báo hiệu một chu kỳ mới tập trung vào các giá trị thực và khả năng quản trị dòng tiền.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Thủ đô trong ba tháng đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và sụt giảm tới 48% so với quý 4/2025. Đà giảm này xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang suy yếu đáng kể.

Đứng dưới góc độ chuyên gia, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, bối cảnh lãi suất và lạm phát hiện nay đang tạo ra áp lực lớn lên chi phí tài chính. Mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến thuật từ “mua nhanh - bán nhanh” sang trạng thái phòng thủ. Khách hàng hiện có xu hướng kéo dài thời gian nghiên cứu, ưu tiên bảo toàn dòng tiền và kiên nhẫn chờ đợi các tín hiệu ổn định hơn từ kinh tế vĩ mô trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Các đô thị có hệ sinh thái hoàn thiện chiếm ưu thế nhờ được thúc đẩy bởi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Theo khảo sát thực tế, tỷ lệ khách hàng duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản đã giảm mạnh từ mức 55% của năm 2025 xuống còn khoảng 36% trong quý đầu năm nay. Phần lớn người mua không còn vội vã khi chỉ có 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi hơn 40% lựa chọn mốc thời gian một năm để theo dõi thêm diễn biến thị trường. Dù bất động sản vẫn chiếm vị trí ưu tiên trong danh mục đầu tư của 58% khách hàng, nhưng niềm tin này đã giảm bớt 13 điểm phần trăm so với thời điểm thị trường sôi động năm ngoái.

Nguyên nhân chính khiến nhu cầu bất động sản suy giảm đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Phần lớn khách hàng cho rằng mặt bằng giá hiện tại đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao trong khi thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Điều này khiến ngay cả nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng trở nên thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trong ngắn hạn.

Nhìn nhận về triển vọng cả năm 2026, thị trường chuyển nhượng được dự báo sẽ chiếm ưu thế nhờ đáp ứng trực tiếp nhu cầu ở thực. Dự kiến, phân khúc căn hộ thứ cấp có thể đạt khoảng 33.000 giao dịch, với vai trò dẫn dắt thuộc về các đô thị có hệ sinh thái hoàn thiện như: Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City... Trong khi đó, phân khúc thổ cư dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch, nhưng sẽ có sự phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.

Tổng kết về xu hướng thị trường, ông Trần Minh Tiến cho rằng, năm 2026 sẽ không có sự bùng nổ năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh. Thay vào đó, tệp khách hàng chính sẽ là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư tích sản dài hạn. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.