Nhận diện lực cản trong các thương vụ M&A bất động sản

Mấy năm trở lại đây, bức tranh M&A BĐS tại Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư BĐS Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động M&A cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư.

Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế

Theo đó, nhiều thương vụ lớn thuộc các nhà đầu tư BĐS trong nước làm chủ. Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, ba quốc gia có hoạt động đứng đầu M&A tại Việt Nam cũng chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động M&A trong BĐS.

Mặc dù các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS bị một số rào cản nhưng chuyên gia cho rằng đây vẫn là tín hiệu tích cực của thị trường trong bối cảnh đại dịch Covid-19. (Ảnh: TL)

Thời gian qua, nhiều hoạt động M&A đình đám diễn ra bất chấp dịch Covid-19. Trong quý II/2021, điển hình một số thương vụ như CTCP và Phát triển BĐS Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần CTCP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; Tập đoàn Ôtô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam; thương vụ hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương...

Nhìn vào các thương vụ đình đám này, một số chuyên gia BĐS cho rằng, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần “kích hoạt” cho thị trường trở nên sôi động hơn. Một số nhà đầu tư nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến lĩnh vực nhà ở đô thị, BĐS nghỉ dưỡng, khu công nghiệp và hậu cần logistics.

Thực tế trong thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển BĐS trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh các nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước.

Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, các nhà đầu tư nước ngoài khó tham gia được vào mà chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Còn nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Thậm chí, các nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn. Vấn đề lớn nhất mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Vẫn là yếu tố tích cực

Bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành.

Tuy nhiên, điều khó khăn là về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Trong đó, có cả những tác động của đại dịch Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Đơn cử như nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ. Hơn nữa, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.

M&A lĩnh vực BĐS là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao, thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.

Một khó khăn nữa, đó là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán. Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá BĐS nhà ở của Việt Nam tăng cao, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các BĐS hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, bên mua thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý “chờ đợi”.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào nhóm thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, M&A được coi là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh BĐS.

“Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, dù nhiều thương vụ M&A còn đang trong giai đoạn đàm phán và rà soát pháp lý, nhưng đây vẫn được xem là yếu tố tích cực đối với thị trường BĐS Việt Nam”, ông Quang nhận định.

Hải Sơn