Lãi suất tăng và kịch bản cho thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào trầm lắng kéo dài khi lãi suất tăng cao. Ảnh: Lê Toàn

Nguy cơ trầm lắng kéo dài

Không khó để nhận ra rằng, tâm lý lo ngại kịch bản xấu xảy ra với thị trường bất động sản đang hiện hữu, bởi đa số công ty bất động sản phụ thuộc rất lớn vào khách hàng vay vốn tín dụng để mua. Trong khi đó, việc vay ngân hàng đang gặp khó khăn khi hạn mức không còn, lãi suất lại tăng cao.

Nhìn lại thị trường cách đây hơn 10 năm, khi đối mặt với bóng ma lạm phát, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản “ngã ngựa” vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản, rồi sau đó rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

Đi đâu cũng thấy các dự án, khu đô thị, dù hạ tầng đã hoàn thiện và nhà cửa cũng được xây dựng xong, nhưng vắng bóng người. Nguyên do vì những người mua trước đó chủ yếu là để đầu tư, không có nhu cầu ở thực. Hơn nữa, giá bán cũng “neo” ở mức cao nên người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Tuy nhiên, tình trạng của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm như giai đoạn 2011-2013, bởi các chuyên gia cho rằng, sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết đánh giá, phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và hiện tượng cắt lỗ là diễn biến khó tránh khỏi.

“Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất, vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu dựa trên nguồn vốn đi vay ngân hàng. Người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép”, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME phân tích.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, bất động sản là lĩnh vực huy động vốn rất lớn, cho nên khi lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân, từ đó tác động mạnh đến tình hình cung cầu trên thị trường. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của bất động sản gần 12%, cao hơn so với nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Hơn nữa, việc tăng lãi suất này cũng làm tăng chi phí của các doanh nghiệp bất động sản. Khi chi phí cao thì giá bán cũng phải cao lên. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, cộng thêm giá đắt thì doanh nghiệp càng khó bán nhà, mà người dân cũng khó mua hơn, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, trong ngành ngân hàng, tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua nhà khoảng 60% là hợp lý. Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể khiến nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà.

“Theo tôi dự đoán, lần này sẽ có khoảng 20% doanh nghiệp phải đóng cửa. Đó là những doanh nghiệp đầu tư lớn bằng vốn vay, không đủ uy tín để huy động vốn, dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao. Những doanh nghiệp này có thể phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng phát mại”, ông Hiếu nhận định.

Vẫn còn điểm sáng

Ở kịch bản lạc quan hơn, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay đến hết năm 2022, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5 - 1%, như vậy tác động của nó lên nợ xấu là không lớn.

Nếu ai sử dụng đòn bẩy tài chính 2-3 năm trước thì mới phải lo vì lãi suất cao. Còn hiện tại, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất, nhà đầu tư không nên bán tháo, thậm chí đây là thời điểm tốt để mua vào.

“Thời gian tới, theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, tiền sử dụng đất sẽ tăng cao vì định giá đất theo giá thị trường. Do vậy, lãi áp dụng với các chủ đầu tư sẽ được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế, giá đất trong ngắn hạn, giai đoạn 2023 - 2024, sẽ tăng. Nếu có tiền đầu tư ngay, đừng bao giờ bán”, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land nhìn nhận.

Thực tế, chu kỳ của thị trường bất động sản những tháng cuối năm dù không còn kiếm tiền dễ dàng như trước, cứ mua là trúng, nhưng vẫn ghi nhận có những điểm sáng đáng quan tâm. Tuy nhiên, thị trường có sự chọn lọc khắt khe, đòi hỏi nhà đầu tư cần tỉnh táo khi quyết định xuống tiền.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội... Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hy vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.

“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và những cải cách đang diễn ra, thị trường sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc và trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định.

Việt Dũng